표제부
표제부는 등기기록에서 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 부분이다.
개념[편집 | 원본 편집]
표제부는 등기기록 중 부동산의 물리적 현황과 표시사항을 기록하는 부분이다. 권리의 귀속이나 부담을 직접 표시하는 갑구·을구와 달리, 표제부는 등기 대상이 되는 부동산이 무엇인지를 특정하는 기능을 한다.
부동산등기법은 등기기록을 표제부, 갑구, 을구로 나누고, 표제부에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록한다고 규정한다.[1]
기능[편집 | 원본 편집]
표제부의 주된 기능은 등기 대상 부동산을 특정하는 것이다. 부동산등기는 특정한 토지 또는 건물을 대상으로 하므로, 등기기록에는 해당 부동산의 소재, 지번, 지목, 면적, 건물내역 등 식별에 필요한 사항이 기록되어야 한다.
표제부는 다음과 같은 역할을 한다.
- 등기 대상 부동산의 동일성을 확인한다.
- 토지 또는 건물의 물리적 현황을 표시한다.
- 권리의 객체가 되는 부동산을 특정한다.
- 토지표시변경등기나 건물표시변경등기의 기초가 된다.
토지 등기기록의 표제부[편집 | 원본 편집]
토지 등기기록의 표제부에는 토지의 표시에 관한 사항이 기록된다. 부동산등기법은 등기관이 토지 등기기록의 표제부에 다음 사항을 기록하여야 한다고 규정한다.[2]
- 표시번호
- 접수연월일
- 소재와 지번
- 지목
- 면적
- 등기원인
토지의 표제부는 지적공부의 토지 표시와 밀접하게 연결된다. 지번, 지목, 면적 등은 토지를 특정하는 기본 요소이며, 토지이동이나 지적정리 결과가 등기기록에 반영될 때 토지표시변경등기 등이 문제될 수 있다.
건물 등기기록의 표제부[편집 | 원본 편집]
건물 등기기록의 표제부에는 건물의 표시에 관한 사항이 기록된다. 부동산등기법은 등기관이 건물 등기기록의 표제부에 다음 사항을 기록하여야 한다고 규정한다.[3]
- 표시번호
- 접수연월일
- 소재, 지번, 건물명칭 및 번호
- 건물의 종류, 구조와 면적
- 등기원인
- 도면의 번호
건물 표제부는 토지 표제부와 달리 건물의 종류, 구조, 면적, 부속건물 등에 관한 사항을 포함한다. 건물의 신축, 증축, 멸실, 구조 변경, 면적 변경 등은 건물표시와 관련된 등기의 원인이 될 수 있다.
구분건물의 표제부[편집 | 원본 편집]
구분건물은 하나의 건물 안에 구조상·이용상 독립된 여러 전유부분이 존재하는 건물이다. 아파트, 오피스텔, 집합상가 등은 구분건물등기의 방식으로 등기되는 경우가 많다.
구분건물의 경우 등기기록의 표제부 구조가 일반 건물과 다르다. 부동산등기규칙은 구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다고 규정한다.[4]
따라서 구분건물의 표제부를 볼 때는 1동 건물 전체의 표시와 각 전유부분의 표시를 구별해야 한다. 또한 대지권이 있는 경우에는 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권의 비율 등도 함께 확인할 필요가 있다.
표시번호[편집 | 원본 편집]
표시번호는 표제부에서 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기록한 순서를 나타내는 번호이다. 권리등기에서의 순위번호가 갑구·을구의 권리 순서와 관련되는 것과 달리, 표시번호는 표제부의 표시사항 변경 순서를 나타낸다.
예를 들어 토지의 지목이 변경되거나 면적이 변경된 경우, 그 변경에 관한 사항이 표제부에 기록되고 표시번호가 부여된다. 표시번호는 부동산 표시의 변동 이력을 파악하는 데 도움이 된다.
표제부와 갑구·을구의 구별[편집 | 원본 편집]
표제부는 부동산의 표시를 기록하는 부분이고, 갑구와 을구는 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되고, 을구에는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 기록된다.
| 구분 | 기록 내용 | 주된 기능 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 표시에 관한 사항 | 부동산의 동일성과 물리적 현황을 특정한다 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 | 소유권의 귀속과 소유권 제한을 확인한다 |
| 을구 | 소유권 외의 권리에 관한 사항 | 담보권과 용익권 등 권리 부담을 확인한다 |
표제부의 내용만으로 소유자가 누구인지 판단할 수는 없다. 소유권자는 갑구에서 확인하여야 하며, 저당권·전세권·지상권 등 소유권 외의 권리는 을구에서 확인하여야 한다.
실무상 의미[편집 | 원본 편집]
부동산 거래나 권리분석에서는 표제부를 먼저 확인하여 거래 대상 부동산이 정확히 무엇인지 파악한다. 표제부의 표시가 실제 부동산, 건축물대장, 토지대장, 임야대장 등과 일치하는지 확인하는 절차가 중요하다.
특히 다음 사항은 표제부에서 주의하여 확인할 필요가 있다.
- 토지의 소재와 지번
- 토지의 지목과 면적
- 건물의 소재와 지번
- 건물의 종류, 구조, 면적
- 부속건물의 존재 여부
- 구분건물의 전유부분 표시
- 대지권 관련 표시
- 표시변경 또는 멸실 관련 기록
표제부의 내용은 권리분석의 출발점이지만, 표제부만으로 권리관계를 모두 알 수는 없다. 부동산의 소유관계는 갑구에서, 담보권과 용익권 등 부담관계는 을구에서 함께 확인하여야 한다.
관련 개념과의 비교[편집 | 원본 편집]
| 구분 | 내용 | 핵심 차이 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 표시사항을 기록하는 부분 | 권리의 객체인 부동산을 특정한다 |
| 표시번호 | 표제부에서 표시사항의 기록 순서를 나타내는 번호 | 권리 순위가 아니라 표시 변경의 순서와 관련된다 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분 | 소유권의 귀속과 제한을 확인한다 |
| 을구 | 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분 | 담보권과 용익권 등을 확인한다 |
| 토지대장 | 토지의 표시와 소유자 등을 등록한 지적공부 | 지적공부이며 등기기록과 구별된다 |
| 건축물대장 | 건축물의 현황과 소유자 등에 관한 공부 | 건물의 현황 확인 자료로 등기기록과 구별된다 |
시험 관련 유의점[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공시법에서는 표제부가 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 부분이라는 점을 갑구·을구와 구별해야 한다. 토지 표제부에는 소재와 지번, 지목, 면적 등이 기록되고, 건물 표제부에는 소재, 지번, 건물명칭 및 번호, 건물의 종류·구조·면적 등이 기록된다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
참고 문헌[편집 | 원본 편집]
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제15조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제34조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제14조
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제15조.
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제34조.
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조.
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제14조.
