등기의 추정력

등기의 추정력은 등기가 존재하면 그 등기에 대응하는 실체적 권리관계도 적법하게 존재하는 것으로 추정되는 효력이다.

개념

등기의 추정력은 부동산등기가 형식적으로 존재하는 경우 그 등기가 표상하는 권리관계도 일응 진정한 것으로 추정되는 효력이다. 이는 등기부에 기재된 권리관계를 신뢰하여 법률관계를 판단할 수 있도록 하는 기능을 가진다.

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생기므로, 등기는 부동산 권리관계의 공시방법으로 기능한다. 등기의 추정력은 이러한 등기제도의 공시 기능을 전제로 판례상 인정되는 효력이다.

법적 성격

등기의 추정력은 민법이나 부동산등기법에 명문으로 직접 규정된 효력은 아니다. 그러나 판례는 부동산등기가 형식적으로 존재하는 경우 특별한 사정이 없는 한 적법한 등기원인에 의하여 마쳐진 것으로 추정된다고 본다.

추정력은 확정적인 권리취득을 보장하는 효력이 아니라 입증책임의 분배와 관련된 효력이다. 즉 등기명의자는 등기가 존재한다는 사실만으로 일응 권리자로 추정되고, 이를 다투는 자가 등기원인의 무효, 등기절차의 하자, 권리관계의 부존재 등을 입증하여야 한다.

추정되는 내용

등기의 추정력은 등기명의자가 권리자라는 점에 미친다. 예를 들어 소유권이전등기가 마쳐져 있으면 등기명의자는 소유권을 적법하게 취득한 것으로 추정된다.

또한 추정력은 등기원인과 등기절차가 적법하였다는 점에도 미친다. 따라서 등기부상 등기원인이 기재되어 있고 등기가 형식적으로 존재하면, 특별한 사정이 없는 한 그 등기는 적법한 원인과 절차에 따라 이루어진 것으로 취급된다.

다만 등기부의 기재와 등기명의자가 주장하는 등기원인의 세부 내용이 다르다는 사정만으로 언제나 추정력이 깨지는 것은 아니다. 판례는 등기명의자가 등기원인 행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 곧바로 등기의 추정력이 깨어지는 것은 아니라고 본다.

추정력이 미치는 상대방

소유권이전등기의 추정력은 제3자에 대해서만 인정되는 것이 아니라 전 소유자에 대해서도 인정된다. 따라서 전 소유자가 현재 등기명의자의 소유권을 다투는 경우에도, 현재 등기명의자는 등기에 의하여 소유자로 추정된다.

이 경우 전 소유자는 단순히 등기원인에 의문이 있다는 정도로는 부족하고, 등기가 원인무효라거나 등기절차에 중대한 하자가 있다는 점을 구체적으로 입증하여야 한다.

추정력의 번복

등기의 추정력은 반증으로 번복될 수 있다. 등기가 형식적으로 존재하더라도 다음과 같은 사정이 입증되면 추정력은 깨질 수 있다.

• 등기원인이 무효인 경우
• 등기원인이 존재하지 않는 경우
• 위조서류나 허위서류에 의하여 등기가 이루어진 경우
• 등기절차에 중대한 하자가 있는 경우
• 등기명의자가 실체적 권리를 취득하지 못하였음이 입증된 경우

판례는 등기의 추정력을 인정하면서도, 구체적 사정에 따라 그 추정력이 번복될 수 있음을 전제로 판단한다. 예를 들어 등기부상 기재된 등기원인행위가 없었던 사실이 인정되고 등기명의자가 주장하는 다른 등기원인행위의 내용이 지나치게 추상적인 경우에는 추정력이 유지되기 어렵다고 본 사례가 있다.

공신력과의 구별

등기의 추정력은 등기된 권리관계가 진정한 것으로 일응 추정되는 효력이다. 이에 비하여 등기의 공신력은 등기부의 기재를 믿고 거래한 자가 실제 권리관계와 다른 경우에도 권리를 취득할 수 있도록 하는 효력이다.

우리 부동산등기제도에서는 등기의 추정력은 인정되지만, 등기의 공신력은 원칙적으로 인정되지 않는다. 따라서 등기부상 소유자로 기재된 자와 거래하였더라도 그 등기가 무효라면, 거래 상대방은 원칙적으로 소유권을 취득하지 못한다.

실무상 의미

등기의 추정력은 부동산 권리관계를 둘러싼 분쟁에서 중요한 의미를 가진다. 등기명의자는 등기 자체를 근거로 자신의 권리를 주장할 수 있고, 이를 부인하는 상대방은 등기의 무효나 권리관계의 부존재를 입증하여야 한다.

다만 추정력은 등기부 기재의 진실성을 절대적으로 보장하는 제도가 아니다. 부동산 거래에서는 등기부 확인뿐만 아니라 등기원인, 거래 상대방의 권한, 처분제한등기, 점유관계, 대리권 유무 등을 함께 확인할 필요가 있다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
등기의 추정력	등기가 있으면 그 등기에 대응하는 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 효력	반증으로 번복될 수 있다
등기의 공신력	등기를 믿고 거래한 자에게 실제 권리관계와 달라도 권리취득을 인정하는 효력	우리 부동산등기에는 원칙적으로 인정되지 않는다
권리변동적 효력	등기를 하여야 부동산 물권변동이 발생하는 효력	민법 제186조의 물권변동 요건과 관련된다
대항적 효력	등기된 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 효력	등기를 통한 공시와 제3자 관계에서 문제된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 등기의 추정력과 공신력의 구별, 추정력의 번복 가능성, 소유권이전등기의 추정력이 전 소유자에게도 미치는지 여부가 중요하다. 등기의 추정력은 인정되지만 공신력은 원칙적으로 인정되지 않는다는 점을 구별해야 한다.

같이 보기

• 등기의 효력
• 등기의 공신력
• 등기의 순위
• 등기
• 부동산등기
• 소유권이전등기
• 본등기
• 등기부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제186조
• 사법정보공개포털, 대법원 1997. 9. 30. 선고 95다39526 판결
• 국가법령정보센터 판례정보, 대법원 2000. 3. 10. 선고 99다65462 판결
• 국가법령정보센터 판례정보, 대법원 2002. 9. 6. 선고 2002다46256 판결
• 찾기쉬운 생활법령정보, 물권의 변동