단독신청

단독신청은 등기권리자, 등기의무자 또는 법령상 신청권자가 상대방과 공동으로 하지 않고 혼자 등기를 신청하는 방식이다.

개념

단독신청은 등기신청인이 상대방과 공동으로 신청하지 않고 혼자 등기를 신청하는 방식이다. 부동산등기법상 등기신청의 원칙은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 공동신청주의이지만, 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 단독신청이 인정된다.

단독신청은 공동신청이 불가능하거나 불필요한 경우, 또는 판결·상속·표시변경처럼 상대방의 협력을 요구하는 것이 적절하지 않은 경우에 인정된다. 따라서 단독신청은 공동신청주의의 예외로 이해한다.

공동신청주의와의 관계

부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기를 신청한다고 정한다. 이 원칙은 등기로 이익을 받는 자와 불이익을 받는 자가 함께 신청하게 하여 등기의 진정성을 확보하려는 것이다.

단독신청은 이러한 공동신청주의에 대한 예외이다. 따라서 단독신청이 가능하려면 법률상 근거가 필요하다. 단순히 상대방이 협조하지 않는다는 이유만으로 언제나 단독신청을 할 수 있는 것은 아니다.

구분	내용	법적 성격
공동신청	등기권리자와 등기의무자가 함께 등기를 신청하는 방식	원칙
단독신청	등기권리자, 등기의무자 또는 법령상 신청권자가 혼자 등기를 신청하는 방식	예외

소유권보존등기의 단독신청

소유권보존등기는 등기명의인으로 될 자가 단독으로 신청한다. 또한 소유권보존등기의 말소등기는 등기명의인이 단독으로 신청한다.

소유권보존등기는 아직 소유권 등기가 되어 있지 않은 부동산에 대하여 최초로 소유권을 등기하는 것이므로, 등기의무자가 존재하지 않는다. 따라서 등기명의인으로 될 자가 단독으로 신청하는 구조가 된다.

예를 들어 미등기 건물에 대하여 최초로 소유권보존등기를 하는 경우, 법령상 요건을 갖춘 자가 단독으로 신청한다.

상속·합병 등 포괄승계에 따른 단독신청

상속, 법인의 합병, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청한다.

상속은 피상속인의 사망으로 권리의무가 포괄적으로 승계되는 경우이다. 이 경우 피상속인은 이미 사망하였으므로 공동신청을 요구할 수 없다. 법인의 합병도 합병으로 권리의무가 포괄적으로 승계되는 경우이므로, 승계인이 단독으로 등기신청을 할 수 있다.

포괄승계에 따른 등기를 신청할 때에는 상속이나 합병 등 포괄승계가 있었다는 사실을 증명하는 정보가 필요하다. 이는 단독신청이 가능하더라도 등기원인과 승계사실은 등기절차상 확인되어야 하기 때문이다.

판결에 의한 단독신청

등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다.

예를 들어 매도인이 소유권이전등기에 협력하지 않아 매수인이 소유권이전등기절차 이행판결을 받은 경우, 매수인은 그 판결을 근거로 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다. 이미 판결을 통해 등기절차 이행의무가 확정되었으므로, 다시 등기의무자의 공동신청을 요구하지 않는 것이다.

판결에 의한 단독신청은 등기의무자의 협력이 없더라도 등기절차를 실현할 수 있도록 하는 제도이다. 다만 모든 판결이 단독신청의 근거가 되는 것은 아니고, 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결이어야 한다.

공유물분할판결에 의한 단독신청

공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다.

공유물분할판결은 공유관계를 해소하고 각 공유자의 권리관계를 새롭게 확정하는 판결이다. 공유물분할판결이 확정되면 그 판결에 따른 등기를 당사자 중 일방이 단독으로 신청할 수 있다.

이는 공유자 전원의 협력을 다시 요구하면 판결에 의하여 확정된 공유물분할의 효과를 등기기록에 반영하기 어려울 수 있기 때문이다.

부동산표시의 변경·경정등기

부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다.

부동산표시의 변경·경정등기는 권리의 귀속 자체를 바꾸는 등기가 아니라, 등기기록상 부동산의 표시를 실제 상태나 공부상의 내용에 맞게 고치는 등기이다. 예를 들어 토지의 지목이나 면적, 건물의 구조나 면적 등이 변경되거나 잘못 기재된 경우가 이에 해당할 수 있다.

이러한 등기는 등기권리자와 등기의무자의 대립적 권리변동을 전제로 하지 않으므로, 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다.

등기명의인표시의 변경·경정등기

등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다.

등기명의인표시의 변경은 등기명의인의 주소, 성명, 명칭 등이 후발적으로 변경된 경우에 이를 등기기록에 반영하는 것이다. 등기명의인표시의 경정은 등기명의인의 표시가 처음부터 잘못 기재된 경우 이를 바로잡는 것이다.

이 등기는 권리의 이전이나 설정이 아니라 기존 등기명의인의 표시를 고치는 등기이므로, 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다.

신탁등기의 단독신청

신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청한다.

신탁에서는 수탁자가 신탁재산의 관리·처분권을 행사하는 지위에 있다. 따라서 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있도록 규정되어 있다.

다만 신탁등기의 구체적인 신청정보와 첨부정보는 신탁의 내용, 신탁원부, 신탁관계의 성격에 따라 별도로 검토해야 한다.

가등기의 단독신청

가등기는 원칙적으로 공동신청 구조와 관련되지만, 부동산등기법은 일정한 경우 가등기권리자의 단독신청을 인정한다. 가등기의무자의 승낙이 있거나 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있을 때에는 가등기권리자가 단독으로 가등기를 신청할 수 있다.

가등기는 장래 본등기의 순위를 보전하는 예비등기이므로, 가등기권리자에게 중요한 보전수단이 된다. 그러나 상대방의 동의나 법원의 가처분명령 없이 일방적으로 가등기를 허용하면 등기기록에 부담을 줄 수 있으므로, 법은 단독신청 요건을 제한적으로 정하고 있다.

대위신청과의 구별

대위신청은 채권자가 채무자를 대위하여 등기를 신청하는 제도이다. 부동산등기법은 채권자가 민법 제404조에 따라 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있다고 규정한다.

대위신청은 신청을 한 사람이 형식상 혼자 절차를 진행한다는 점에서 단독신청과 비슷해 보일 수 있다. 그러나 대위신청은 채권자가 자신의 이름으로 등기를 받기 위하여 신청하는 것이 아니라, 채무자의 권리를 보전하기 위하여 채무자를 대신하여 신청하는 것이다.

따라서 단독신청은 법령상 신청권자가 자신의 신청권에 기초하여 혼자 신청하는 경우이고, 대위신청은 채권자가 채무자의 신청권을 대위하여 행사하는 경우라는 점에서 구별된다.

단독신청의 한계

단독신청이 인정된다고 하여 등기관의 심사를 받지 않는 것은 아니다. 단독신청의 경우에도 신청정보, 등기원인정보, 첨부정보 등 법령상 필요한 정보가 제공되어야 한다.

등기관은 신청정보와 첨부정보, 등기기록을 기준으로 등기신청의 적법 여부를 심사한다. 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우, 필요한 첨부정보를 제공하지 않은 경우, 신청정보가 등기기록과 일치하지 않는 경우 등에는 등기신청이 각하될 수 있다.

즉 단독신청은 공동신청이 필요 없다는 뜻이지, 등기절차상 요건이나 증명자료가 필요 없다는 뜻은 아니다.

실무상 의미

단독신청은 등기의무자의 협력이 없거나 상대방이 존재하지 않는 경우에도 등기절차를 진행할 수 있게 한다. 상속등기, 판결에 의한 등기, 표시변경등기 등에서는 단독신청 제도가 없으면 권리관계를 등기기록에 반영하기 어렵다.

실무상 단독신청과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 단독신청이 가능한 법적 근거가 있는지
• 신청인이 법령상 단독신청권자인지
• 등기원인정보가 갖추어졌는지
• 첨부정보가 갖추어졌는지
• 판결에 의한 등기라면 판결 주문이 등기절차 이행 또는 인수를 명하는지
• 상속이나 합병이라면 포괄승계 사실을 증명할 수 있는지
• 가등기라면 승낙 또는 가처분명령이 있는지
• 보정 또는 각하 사유가 없는지

단독신청 사유를 잘못 판단하면 신청권한 없는 자의 신청으로 보아 등기신청이 각하될 수 있다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
단독신청	법령상 신청권자가 상대방과 공동으로 하지 않고 혼자 등기를 신청하는 방식	공동신청주의의 예외이다
공동신청	등기권리자와 등기의무자가 함께 등기를 신청하는 방식	등기신청의 원칙이다
판결에 의한 등기	등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결을 근거로 하는 등기	승소한 당사자가 단독신청할 수 있다
대위신청	채권자가 채무자를 대위하여 등기를 신청하는 방식	채무자의 신청권을 대위행사한다
직권등기	등기관이 법률상 근거에 따라 직권으로 하는 등기	신청에 의한 등기와 구별된다
등기촉탁	법원이나 관공서가 등기소에 등기를 요구하는 방식	당사자의 신청과 구별된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 단독신청이 공동신청주의의 예외라는 점과 주요 단독신청 사유를 구별하는 것이 중요하다. 소유권보존등기, 상속·합병 등 포괄승계에 따른 등기, 판결에 의한 등기, 공유물분할판결에 의한 등기, 부동산표시의 변경·경정등기, 등기명의인표시의 변경·경정등기, 신탁등기, 일정한 가등기는 단독신청과 연결된다.

같이 보기

• 등기신청
• 공동신청주의
• 공동신청
• 판결에 의한 등기
• 대위신청
• 직권등기
• 등기촉탁
• 소유권보존등기
• 상속으로 인한 소유권이전등기
• 부동산표시변경등기
• 등기명의인표시변경등기
• 가등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제89조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제28조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조