공동신청주의

공동신청주의는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기를 신청하여야 한다는 부동산등기신청의 원칙이다.

개념[편집 | 원본 편집]

공동신청주의는 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기권리자와 등기의무자가 함께 등기를 신청하여야 한다는 원칙이다. 부동산등기법은 등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.^[1]

부동산등기는 권리관계를 공시하는 제도이므로, 등기기록에 권리변동을 반영할 때에는 그 등기로 이익을 받는 자와 불이익을 받는 자가 함께 신청하는 것이 원칙이다. 이는 허위등기나 일방적 등기신청을 방지하고 등기의 진정성을 확보하기 위한 제도이다.

등기권리자와 등기의무자[편집 | 원본 편집]

공동신청주의에서 핵심이 되는 당사자는 등기권리자와 등기의무자이다. 등기권리자는 등기를 함으로써 등기상 이익을 받는 자이고, 등기의무자는 등기를 함으로써 등기상 불이익을 받는 자이다.

예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기에서는 매수인이 소유권을 취득하므로 등기권리자가 되고, 매도인은 소유권을 상실하므로 등기의무자가 된다. 근저당권설정등기에서는 근저당권자가 등기권리자이고, 근저당권설정자가 등기의무자이다.

구분	의미	예시
등기권리자	등기를 함으로써 등기상 이익을 받는 자	매수인, 근저당권자, 전세권자
등기의무자	등기를 함으로써 등기상 불이익을 받는 자	매도인, 근저당권설정자, 전세권설정자

취지[편집 | 원본 편집]

공동신청주의의 취지는 등기의 진정성을 확보하는 데 있다. 등기를 통하여 권리를 취득하거나 권리가 강화되는 사람만 신청할 수 있다면, 등기의무자의 의사와 다르게 등기기록이 변경될 위험이 있다. 반대로 권리를 잃거나 제한받는 사람까지 함께 신청하게 하면 등기원인의 존재와 당사자의 의사를 절차상 확인할 수 있다.

공동신청주의는 등기관의 심사권이 원칙적으로 형식적 심사권에 그친다는 점과도 관련된다. 등기관이 실체적 권리관계를 재판처럼 조사하지 않는 대신, 등기권리자와 등기의무자의 공동신청을 요구하여 등기절차의 안전성을 높이는 것이다.

적용 범위[편집 | 원본 편집]

공동신청주의는 법률에 다른 규정이 없는 권리등기에서 원칙적으로 적용된다. 특히 법률행위에 의한 권리변동을 등기하는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 기본 구조이다.

공동신청주의가 적용되는 대표적인 등기는 다음과 같다.

매매로 인한 소유권이전등기
증여로 인한 소유권이전등기
저당권설정등기
근저당권설정등기
전세권설정등기
지상권설정등기
임차권설정등기
권리의 이전등기
권리의 변경등기
권리의 말소등기

다만 개별 등기의 성질이나 법률의 특별규정에 따라 단독신청, 촉탁, 직권등기가 인정될 수 있다.

공동신청주의의 예외[편집 | 원본 편집]

공동신청주의는 부동산등기신청의 원칙이지만, 모든 등기가 반드시 공동신청으로만 이루어지는 것은 아니다. 부동산등기법은 여러 경우에 단독신청을 인정한다.^[1]

대표적인 예외는 다음과 같다.

소유권보존등기 또는 소유권보존등기의 말소등기는 등기명의인으로 될 자 또는 등기명의인이 단독으로 신청한다.
상속, 법인의 합병, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청한다.
등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다.
공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다.
부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다.
등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다.
신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청한다.

이러한 예외는 공동신청이 불가능하거나, 공동신청을 요구하지 않아도 등기의 진정성을 확보할 수 있는 경우에 인정된다.

단독신청과의 관계[편집 | 원본 편집]

단독신청은 등기권리자 또는 등기의무자 중 한쪽, 또는 법령상 신청권자가 단독으로 등기를 신청할 수 있는 경우이다. 단독신청은 공동신청주의의 예외이므로, 법률이나 대법원규칙 등 명확한 근거가 있어야 한다.

예를 들어 상속으로 인한 등기는 상속인이 피상속인의 협력을 받을 수 없으므로 등기권리자가 단독으로 신청한다. 판결에 의한 등기는 판결절차에서 등기절차 이행의무가 확인되었으므로 승소한 당사자가 단독으로 신청할 수 있다.

구분	내용	법적 성격
공동신청	등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하는 방식	원칙
단독신청	등기권리자 또는 등기의무자 등이 단독으로 신청하는 방식	예외

판결에 의한 등기와 공동신청주의[편집 | 원본 편집]

판결에 의한 등기는 공동신청주의의 대표적인 예외이다. 부동산등기법은 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다고 규정한다.^[1]

예를 들어 매도인이 소유권이전등기에 협력하지 않아 매수인이 소유권이전등기절차 이행판결을 받은 경우, 매수인은 그 판결을 근거로 단독으로 등기를 신청할 수 있다. 이 경우 공동신청을 다시 요구하면 판결을 받은 의미가 약해지므로 단독신청이 인정된다.

가등기와 공동신청주의[편집 | 원본 편집]

가등기도 원칙적으로는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 다만 부동산등기법은 가등기의무자의 승낙이 있거나 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있을 때에는 가등기권리자가 단독으로 가등기를 신청할 수 있다고 규정한다.^[2]

따라서 가등기는 공동신청주의의 원칙과 단독신청의 예외가 함께 문제되는 영역이다. 가등기권리자가 단독으로 신청하려면 가등기의무자의 승낙 또는 가처분명령이라는 법정 요건이 필요하다.

촉탁과 직권등기와의 구별[편집 | 원본 편집]

공동신청주의는 신청에 의한 등기를 전제로 한 원칙이다. 그러나 등기는 당사자의 신청 외에도 법령상 관공서의 촉탁이나 등기관의 직권에 의하여 이루어질 수 있다.

촉탁에 의한 등기는 법원이나 관공서가 등기소에 등기를 요구하는 방식이다. 직권등기는 등기관이 법률상 근거에 따라 신청이나 촉탁 없이 등기를 하는 경우이다. 이들은 일반적인 공동신청과 구별된다.

구분	내용	공동신청주의와의 관계
공동신청	등기권리자와 등기의무자가 함께 신청한다	원칙적인 신청 방식이다
단독신청	법령상 신청권자가 단독으로 신청한다	공동신청주의의 예외이다
촉탁등기	법원이나 관공서가 등기소에 등기를 요구한다	당사자 공동신청과 구별된다
직권등기	등기관이 법률상 근거에 따라 직권으로 등기한다	신청주의의 예외적 성격을 가진다

실무상 의미[편집 | 원본 편집]

공동신청주의는 등기절차에서 누가 신청인이 되어야 하는지를 판단하는 기준이다. 부동산 거래에서는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청서류를 준비하고, 등기원인정보와 첨부정보를 갖추어 등기신청을 하여야 한다.

실무상 공동신청주의와 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

등기권리자와 등기의무자가 누구인지
공동신청이 필요한 등기인지
단독신청이 가능한 법적 근거가 있는지
등기의무자의 등기필정보가 필요한지
등기의무자의 인감증명 등 첨부정보가 필요한지
판결, 상속, 포괄승계 등 예외 사유가 있는지
촉탁 또는 직권등기에 해당하는지

공동신청주의를 정확히 이해하지 못하면 신청권자가 아닌 자가 등기를 신청하거나, 필요한 당사자의 협력을 누락하여 보정 또는 각하 문제가 발생할 수 있다.

시험 관련 유의점[편집 | 원본 편집]

공인중개사 부동산공시법에서는 공동신청주의가 등기신청의 원칙이라는 점과 그 예외인 단독신청 사유를 구별하는 것이 중요하다. 특히 매매로 인한 소유권이전등기는 원칙적으로 매수인과 매도인이 공동으로 신청하지만, 상속등기, 판결에 의한 등기, 부동산표시의 변경·경정등기, 등기명의인표시의 변경·경정등기 등은 단독신청이 가능하다는 점을 정리해야 한다.

같이 보기[편집 | 원본 편집]

참고 문헌[편집 | 원본 편집]

국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조
국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제89조
찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기 절차

각주[편집 | 원본 편집]

↑ ^1.0 ^1.1 ^1.2 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조.
↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제89조.

[부동산등기법23-1] 1.0 ^1.1 ^1.2 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조.

[부동산등기법89-2] 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제89조.

[1]

[2]

모바일 앱도 출시되었습니다!