공동신청

공동신청은 등기권리자와 등기의무자가 함께 등기를 신청하는 방식이다.

개념

공동신청은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기소에 등기를 신청하는 방식이다. 부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.

공동신청은 부동산등기신청의 원칙적인 방식이다. 등기를 통하여 이익을 받는 자와 불이익을 받는 자가 함께 신청하게 함으로써 등기원인의 존재와 당사자의 의사를 절차상 확인하려는 제도이다.

등기권리자와 등기의무자

공동신청은 등기권리자와 등기의무자를 전제로 한다. 등기권리자는 등기를 함으로써 등기상 이익을 받는 자이고, 등기의무자는 등기를 함으로써 등기상 불이익을 받는 자이다.

예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기에서는 매수인이 등기권리자이고 매도인이 등기의무자이다. 근저당권설정등기에서는 근저당권자가 등기권리자이고 근저당권설정자가 등기의무자이다. 전세권설정등기에서는 전세권자가 등기권리자이고 전세권설정자가 등기의무자이다.

구분	의미	예시
등기권리자	등기를 함으로써 등기상 이익을 받는 자	매수인, 근저당권자, 전세권자
등기의무자	등기를 함으로써 등기상 불이익을 받는 자	매도인, 근저당권설정자, 전세권설정자

공동신청의 취지

공동신청의 취지는 등기의 진정성을 확보하는 데 있다. 등기권리자만으로 등기를 신청할 수 있게 하면 등기의무자의 의사와 다르게 권리변동이 등기기록에 반영될 위험이 있다. 반대로 등기의무자와 등기권리자가 함께 신청하게 하면 등기원인의 존재와 등기의무자의 협력을 절차적으로 확인할 수 있다.

공동신청은 등기관의 심사권이 원칙적으로 형식적 심사권이라는 점과도 연결된다. 등기관이 실체적 권리관계를 재판처럼 조사하지 않는 대신, 당사자 쌍방의 공동신청과 첨부정보를 통하여 등기절차의 안전성을 확보하는 구조이다.

공동신청의 적용 대상

공동신청은 법률행위에 의한 권리변동을 등기하는 경우에 주로 문제된다. 당사자의 의사에 따라 권리가 이전되거나 설정·변경·말소되는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하는 것이 원칙이다.

공동신청이 원칙적으로 적용되는 대표적인 등기는 다음과 같다.

• 매매로 인한 소유권이전등기
• 증여로 인한 소유권이전등기
• 저당권설정등기
• 근저당권설정등기
• 전세권설정등기
• 지상권설정등기
• 지역권설정등기
• 임차권설정등기
• 권리의 이전등기
• 권리의 변경등기
• 권리의 말소등기

다만 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 단독신청, 촉탁등기, 직권등기 등이 인정될 수 있다.

공동신청의 방법

공동신청은 방문신청 또는 전자신청의 방법으로 할 수 있다. 부동산등기법은 등기신청의 방법으로 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석하여 신청정보와 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방문신청, 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보와 첨부정보를 보내는 전자신청을 규정한다.

공동신청이라고 해서 반드시 등기권리자와 등기의무자가 모두 직접 등기소에 출석해야 한다는 뜻은 아니다. 대리인을 통하여 신청할 수 있고, 전자신청의 방식으로 신청할 수도 있다. 다만 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 구조를 갖추어야 한다.

구분	내용	특징
방문신청	신청인 또는 대리인이 등기소에 출석하여 서면을 제출하는 방식	서면과 출석을 전제로 한다
전자신청	전산정보처리조직을 이용하여 신청정보와 첨부정보를 보내는 방식	전자문서와 전산처리를 전제로 한다

공동신청과 첨부정보

공동신청에서는 신청정보와 함께 등기원인정보, 등기필정보, 인감증명, 주소증명정보 등 필요한 첨부정보가 문제된다. 구체적인 첨부정보는 등기의 종류와 신청 방식에 따라 달라진다.

예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기에서는 매매계약 등 등기원인정보가 필요하고, 등기의무자인 매도인의 등기필정보와 인감증명 등이 문제될 수 있다. 근저당권설정등기에서는 근저당권설정계약, 채권최고액, 채무자, 근저당권자 등에 관한 정보가 등기기록에 반영된다.

공동신청은 당사자 쌍방의 신청이 있다는 점에서 의미가 있지만, 그 자체만으로 등기가 당연히 실행되는 것은 아니다. 등기관은 신청정보와 첨부정보가 법령상 요건을 갖추었는지 심사한다.

공동신청과 등기필정보

등기필정보는 등기의무자가 등기명의인으로서 권리를 가지고 있음을 전제로, 그 권리를 처분하거나 변경하는 등기에서 중요한 첨부정보가 된다. 공동신청에서는 등기의무자가 등기상 불이익을 받는 자이므로, 등기의무자의 등기필정보 제공 여부가 문제되는 경우가 많다.

등기필정보는 과거의 등기필증과 유사한 기능을 하는 정보로, 등기의무자가 진정한 등기명의인임을 확인하는 절차적 기능을 가진다. 다만 구체적으로 등기필정보가 필요한지 여부는 등기의 종류, 신청 방식, 예외 사유 등에 따라 달라질 수 있다.

공동신청주의의 예외

공동신청은 원칙이지만 모든 등기가 공동신청으로만 이루어지는 것은 아니다. 부동산등기법은 여러 경우에 단독신청을 인정한다.

대표적인 예외는 다음과 같다.

• 소유권보존등기 또는 소유권보존등기의 말소등기
• 상속, 법인의 합병, 그 밖의 포괄승계에 따른 등기
• 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기
• 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기
• 부동산표시의 변경이나 경정의 등기
• 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기
• 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기
• 법률상 단독신청이 허용되는 일정한 가등기

이러한 예외는 공동신청이 불가능하거나, 상대방의 협력을 요구하지 않아도 등기의 진정성을 확보할 수 있는 경우에 인정된다.

판결에 의한 등기와의 관계

판결에 의한 등기는 공동신청주의의 대표적인 예외이다. 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결이 있으면 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 등기를 신청할 수 있다.

예를 들어 매도인이 소유권이전등기에 협력하지 않는 경우, 매수인이 소유권이전등기절차 이행판결을 받으면 그 판결을 근거로 단독신청을 할 수 있다. 이 경우 공동신청을 다시 요구하면 판결의 실효성이 약해지므로 단독신청이 인정된다.

대위신청과의 관계

대위신청은 채권자가 채무자를 대위하여 등기를 신청하는 경우이다. 이는 등기권리자와 등기의무자의 일반적인 공동신청과 구별된다.

대위신청은 채무자가 등기신청을 하지 않아 채권자의 권리보전이 어려운 경우에 문제된다. 채권자는 자신의 권리를 보전하기 위하여 채무자의 등기신청권을 대위행사할 수 있다. 따라서 공동신청은 등기당사자가 함께 신청하는 원칙적 방식이고, 대위신청은 채권자대위권을 기초로 한 예외적 신청 방식이다.

촉탁등기와 직권등기와의 구별

공동신청은 당사자의 신청에 의한 등기 방식이다. 이에 비하여 촉탁등기는 법원이나 관공서가 등기소에 등기를 요구하는 방식이고, 직권등기는 등기관이 법률상 근거에 따라 신청이나 촉탁 없이 하는 등기이다.

구분	내용	공동신청과의 차이
공동신청	등기권리자와 등기의무자가 함께 신청한다	당사자의 신청에 의한 등기이다
단독신청	법령상 신청권자가 혼자 신청한다	공동신청주의의 예외이다
대위신청	채권자가 채무자를 대위하여 신청한다	채권자대위권을 기초로 한다
촉탁등기	법원이나 관공서가 등기를 촉탁한다	당사자 신청이 아니라 공적 기관의 촉탁이다
직권등기	등기관이 법률상 근거에 따라 직권으로 등기한다	신청이나 촉탁 없이 이루어질 수 있다

공동신청의 흠과 각하

공동신청이 필요한 등기인데 등기권리자 또는 등기의무자 중 한쪽만 신청한 경우에는 신청권한이나 신청방식에 문제가 생길 수 있다. 부동산등기법은 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우, 신청정보와 등기기록이 일치하지 않는 경우, 필요한 첨부정보를 제공하지 않은 경우 등에는 등기관이 등기신청을 각하하여야 한다고 규정한다.

다만 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우에는 등기관이 보정을 명할 수 있고, 신청인이 정해진 기간 안에 보정하면 각하되지 않는다. 공동신청과 관련하여 당사자 표시, 대리권, 첨부정보 등에 흠이 있는 경우 보정 가능성이 문제될 수 있다.

실무상 의미

공동신청은 부동산 거래에서 등기절차를 진행할 때 가장 기본이 되는 신청 방식이다. 매매계약 후 소유권이전등기를 하거나, 담보대출을 위해 근저당권설정등기를 하거나, 전세권을 설정하는 경우 대부분 공동신청 구조가 문제된다.

실무상 공동신청과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등기권리자와 등기의무자가 누구인지
• 공동신청 대상 등기인지
• 단독신청이 가능한 예외 사유가 있는지
• 등기의무자의 등기필정보가 필요한지
• 등기의무자의 인감증명 등 첨부정보가 필요한지
• 대리인이 신청하는 경우 대리권이 적법한지
• 신청정보와 등기원인정보가 일치하는지
• 등기기록상 등기의무자 표시와 신청정보가 일치하는지

공동신청 요건을 제대로 갖추지 못하면 보정이나 각하의 문제가 생길 수 있으므로, 등기신청 전 당사자와 첨부정보를 정확히 확인해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
공동신청	등기권리자와 등기의무자가 함께 등기를 신청하는 방식	등기신청의 원칙적 방식이다
공동신청주의	공동신청을 원칙으로 하는 부동산등기신청의 원칙	제도적 원칙을 가리킨다
단독신청	법령상 신청권자가 혼자 등기를 신청하는 방식	공동신청주의의 예외이다
판결에 의한 등기	등기절차 이행 또는 인수를 명하는 판결을 근거로 하는 등기	승소한 자가 단독신청할 수 있다
대위신청	채권자가 채무자를 대위하여 등기를 신청하는 방식	채권자대위권을 기초로 한다
등기촉탁	법원이나 관공서가 등기를 요구하는 방식	당사자의 공동신청과 구별된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 공동신청이 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하는 방식이라는 점과 단독신청과의 구별이 중요하다. 매매로 인한 소유권이전등기, 저당권설정등기, 전세권설정등기 등은 원칙적으로 공동신청 구조로 이해하고, 상속등기나 판결에 의한 등기 등 단독신청 사유와 비교하여 정리해야 한다.

같이 보기

• 등기신청
• 공동신청주의
• 단독신청
• 판결에 의한 등기
• 대위신청
• 직권등기
• 등기촉탁
• 등기권리자
• 등기의무자
• 등기신청정보
• 등기원인정보
• 첨부정보
• 등기신청의 각하

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제24조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조