을구
을구는 등기기록에서 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다.
개념[편집 | 원본 편집]
을구는 부동산등기기록 중 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 등기기록은 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 권리에 관한 사항을 기록하는 갑구 및 을구로 구성되며, 을구에는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 기록된다.[1]
을구를 보면 해당 부동산에 소유권 이외의 권리, 즉 담보권이나 용익권 등이 설정되어 있는지 확인할 수 있다. 부동산 거래에서는 갑구에서 소유권 관계를 확인한 뒤, 을구에서 부동산에 설정된 부담이나 제한을 함께 확인하여야 한다.
기록 대상[편집 | 원본 편집]
을구에는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 기록된다. 대표적으로 다음과 같은 권리가 을구에 기록된다.
- 지상권
- 지역권
- 전세권
- 저당권
- 근저당권
- 권리질권
- 채권담보권
- 임차권
부동산등기법은 등기할 수 있는 권리로 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등을 규정한다.[2] 이 중 소유권에 관한 사항은 갑구에, 소유권 외의 권리에 관한 사항은 을구에 기록된다.
기록란[편집 | 원본 편집]
을구에는 권리에 관한 등기를 기록하기 위한 일정한 기록란이 있다. 부동산등기규칙은 갑구와 을구에 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란을 둔다고 규정한다.[3]
| 기록란 | 내용 |
|---|---|
| 순위번호란 | 같은 을구 안에서 등기의 순서를 표시한다 |
| 등기목적란 | 근저당권설정, 전세권설정, 지상권설정 등 등기의 목적을 표시한다 |
| 접수란 | 등기신청의 접수연월일과 접수번호를 표시한다 |
| 등기원인란 | 설정계약, 변경계약, 해지 등 등기의 원인과 그 연월일을 표시한다 |
| 권리자 및 기타사항란 | 권리자, 채권최고액, 전세금, 존속기간, 범위 등 권리관계의 구체적 내용을 표시한다 |
담보권에 관한 등기[편집 | 원본 편집]
을구에서 가장 자주 확인되는 등기 중 하나는 저당권등기와 근저당권등기이다. 저당권과 근저당권은 부동산을 채권의 담보로 제공하기 위하여 설정되는 권리이다.
근저당권등기에는 일반적으로 채권최고액, 채무자, 근저당권자 등이 기록된다. 채권최고액은 근저당권으로 담보되는 채권의 한도를 의미한다. 부동산 거래나 임대차계약에서는 을구의 근저당권 설정 여부와 채권최고액을 확인하여 해당 부동산의 담보 부담을 파악할 필요가 있다.
용익권에 관한 등기[편집 | 원본 편집]
을구에는 지상권, 지역권, 전세권, 임차권과 같은 용익권에 관한 등기도 기록된다. 이러한 권리는 부동산을 사용하거나 수익할 수 있는 권리와 관련된다.
전세권등기에는 전세금, 범위, 존속기간 등이 기록될 수 있다. 지상권등기에는 목적, 범위, 존속기간, 지료 등이 문제될 수 있다. 임차권등기는 임차권을 등기하여 제3자에게 대항할 수 있도록 하는 기능을 가진다.
을구가 없는 경우[편집 | 원본 편집]
등기사항증명서에서 을구가 없거나 을구에 현재 유효한 등기가 없는 경우가 있다. 이는 등기기록상 소유권 외의 권리등기가 현재 존재하지 않는다는 의미이다.
다만 을구가 없다는 사실만으로 해당 부동산에 아무런 사실상·법률상 문제가 없다고 단정할 수는 없다. 예를 들어 등기되지 않은 임대차관계, 점유관계, 법정지상권 성립 가능성, 유치권 주장 등은 등기부상 을구에 나타나지 않을 수 있다.
갑구와의 구별[편집 | 원본 편집]
갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하고, 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록한다. 따라서 소유권의 귀속과 소유권에 대한 처분제한은 갑구에서 확인하고, 담보권이나 용익권 등 소유권 이외의 권리는 을구에서 확인한다.
| 구분 | 기록 내용 | 주된 확인 사항 |
|---|---|---|
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 | 소유권보존, 소유권이전, 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 등 |
| 을구 | 소유권 외의 권리에 관한 사항 | 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권, 임차권 등 |
갑구의 가압류나 압류는 채권과 관련되어 있어도 소유권의 처분제한과 관련되므로 갑구에 기록된다. 반면 근저당권이나 전세권은 소유권 외의 권리이므로 을구에 기록된다.
순위번호와 접수번호[편집 | 원본 편집]
을구 안에서 한 등기 상호 간의 순위는 순위번호에 따른다. 예를 들어 을구에 순위번호 1번 근저당권설정등기와 순위번호 2번 전세권설정등기가 있다면, 같은 을구 안에서는 순위번호 1번 등기가 순위번호 2번 등기보다 앞선다.
그러나 을구의 등기와 갑구의 등기처럼 서로 다른 구에 있는 등기 상호 간에는 접수번호를 기준으로 순위를 판단한다. 따라서 갑구의 가압류등기와 을구의 근저당권설정등기의 선후관계를 보려면 각 등기의 접수번호를 비교해야 한다.
실무상 의미[편집 | 원본 편집]
을구는 부동산에 설정된 담보권과 용익권을 확인하는 핵심 부분이다. 부동산을 매수하거나 임차하려는 사람은 을구를 통해 해당 부동산이 이미 담보로 제공되어 있는지, 다른 사람이 사용·수익할 수 있는 권리가 설정되어 있는지 확인한다.
을구에서 특히 확인할 사항은 다음과 같다.
- 근저당권 또는 저당권의 존재 여부
- 채권최고액과 채무자
- 전세권의 존재 여부와 전세금
- 지상권, 지역권, 임차권 등 사용·수익권의 존재 여부
- 권리의 존속기간과 범위
- 말소된 등기와 현재 유효한 등기의 구별
- 갑구의 처분제한등기와 을구 권리등기의 순위관계
을구에 기재된 권리는 부동산의 교환가치나 이용가치에 직접적인 영향을 줄 수 있다. 특히 선순위 근저당권이나 전세권은 후순위 권리자나 매수인, 임차인의 법적 지위에 영향을 줄 수 있으므로 주의하여 확인해야 한다.
관련 개념과의 비교[편집 | 원본 편집]
| 구분 | 내용 | 핵심 차이 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 표시사항을 기록하는 부분 | 권리의 객체인 부동산을 특정한다 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분 | 소유권의 귀속과 제한을 확인한다 |
| 을구 | 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분 | 담보권과 용익권 등을 확인한다 |
| 근저당권등기 | 일정한 한도 안에서 불특정 채권을 담보하기 위한 등기 | 채권최고액이 중요한 확인 사항이다 |
| 전세권등기 | 전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하는 권리에 관한 등기 | 전세금, 범위, 존속기간 등을 확인한다 |
시험 관련 유의점[편집 | 원본 편집]
공인중개사 부동산공시법에서는 을구가 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이라는 점을 갑구와 구별해야 한다. 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 임차권은 을구에 기록되고, 가압류·압류·가처분·경매개시결정은 일반적으로 갑구에서 확인한다.
같이 보기[편집 | 원본 편집]
참고 문헌[편집 | 원본 편집]
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제15조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제3조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제13조
- 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기부 확인
- 찾기쉬운 생활법령정보, 등기부의 확인
각주[편집 | 원본 편집]
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제15조.
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제3조.
- ↑ 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제13조.
