갑구

갑구는 등기기록에서 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다.

개념

갑구는 부동산등기기록 중 소유권에 관한 권리관계를 기록하는 부분이다. 등기기록은 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 권리에 관한 사항을 기록하는 갑구 및 을구로 구성되며, 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록된다.

갑구를 보면 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 소유권이 어떤 원인으로 이전되었는지, 소유권에 제한이 있는지 등을 확인할 수 있다. 부동산 거래에서는 표제부로 부동산의 표시를 확인한 뒤, 갑구에서 소유권의 귀속과 제한관계를 확인하는 것이 기본적인 순서이다.

기록 대상

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록된다. 여기에는 소유권의 발생, 이전, 제한, 소멸에 관한 등기가 포함된다.

갑구에 기록되는 대표적인 등기는 다음과 같다.

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 가등기
• 가압류등기
• 압류등기
• 가처분등기
• 경매개시결정등기
• 환매특약등기
• 소유권 관련 변경등기
• 소유권 관련 말소등기

갑구에 기록된 모든 등기가 소유권 자체의 이전을 의미하는 것은 아니다. 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 등은 소유권의 귀속 자체를 직접 변경하는 등기는 아니지만, 소유권의 처분이나 권리행사에 영향을 미치는 사항이므로 갑구에 기록된다.

기록란

갑구에는 권리에 관한 등기를 기록하기 위한 일정한 기록란이 있다. 부동산등기규칙은 갑구와 을구에 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란을 둔다고 규정한다.

기록란	내용
순위번호란	같은 갑구 안에서 등기의 순서를 표시한다
등기목적란	소유권보존, 소유권이전, 가압류, 압류 등 등기의 목적을 표시한다
접수란	등기신청의 접수연월일과 접수번호를 표시한다
등기원인란	매매, 증여, 상속, 가압류결정 등 등기의 원인과 그 연월일을 표시한다
권리자 및 기타사항란	소유자, 공유지분, 채권자, 청구금액, 제한사항 등 권리관계의 구체적 내용을 표시한다

소유권보존등기와 소유권이전등기

갑구에서 가장 기본이 되는 등기는 소유권보존등기와 소유권이전등기이다. 소유권보존등기는 아직 소유권 등기가 되어 있지 않은 부동산에 대하여 최초로 소유권을 등기하는 것이다. 소유권이전등기는 이미 등기된 소유권이 매매, 증여, 상속, 공유물분할 등 일정한 원인에 의하여 다른 사람에게 이전되는 경우에 하는 등기이다.

갑구의 소유권보존등기와 소유권이전등기를 순서대로 확인하면 해당 부동산의 소유권 변동 과정을 파악할 수 있다. 현재 소유자는 갑구의 최종적인 소유권 등기 내용을 기준으로 확인한다.

소유권 제한에 관한 등기

갑구에는 소유권의 처분이나 행사에 제한을 주는 등기도 기록된다. 대표적으로 가압류등기, 압류등기, 가처분등기, 경매개시결정등기 등이 있다.

이러한 등기는 소유권을 이전시키는 등기는 아니지만, 부동산의 처분 가능성이나 거래 안전에 중요한 영향을 준다. 예를 들어 갑구에 처분금지가처분등기가 있으면 그 부동산에 관한 처분행위가 제한될 수 있고, 경매개시결정등기가 있으면 강제집행 또는 담보권 실행 절차가 진행 중임을 알 수 있다.

갑구와 을구의 구별

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하고, 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록한다. 따라서 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 이전되었는지, 소유권에 처분제한이 있는지는 갑구에서 확인한다. 반면 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 임차권 등은 을구에서 확인한다.

구분	기록 내용	주된 확인 사항
갑구	소유권에 관한 사항	소유자, 소유권이전, 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 등
을구	소유권 외의 권리에 관한 사항	지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권, 임차권 등

갑구에 아무 문제가 없어 보여도 을구에 근저당권이나 전세권 등 부담이 있을 수 있으므로, 부동산 권리분석에서는 갑구와 을구를 함께 확인해야 한다.

순위번호와 접수번호

갑구 안에서 한 등기 상호 간의 순위는 순위번호에 따른다. 예를 들어 갑구에 순위번호 1번 소유권보존등기, 순위번호 2번 소유권이전등기, 순위번호 3번 가압류등기가 있다면, 갑구 안에서는 순위번호를 기준으로 등기의 선후를 파악한다.

다만 갑구의 등기와 을구의 등기처럼 서로 다른 구의 등기 상호 간에는 접수번호를 기준으로 순위를 판단한다. 따라서 갑구의 가압류등기와 을구의 근저당권설정등기 사이의 선후관계를 판단하려면 각 등기의 접수번호를 비교하여야 한다.

실무상 의미

갑구는 부동산 거래에서 소유권 관계를 확인하는 핵심 부분이다. 매수인이나 임차인은 갑구를 통해 현재 소유자가 누구인지, 계약 상대방이 등기명의인과 일치하는지, 소유권에 처분제한이 있는지 등을 확인한다.

갑구에서 특히 확인할 사항은 다음과 같다.

• 현재 소유자와 계약 상대방의 일치 여부
• 공유 여부와 공유지분
• 소유권이전의 원인과 변동 과정
• 가압류, 압류, 가처분의 존재 여부
• 경매개시결정등기의 존재 여부
• 소유권 관련 가등기의 존재 여부
• 말소된 등기와 현재 유효한 등기의 구별

갑구는 소유권 관계를 보여주는 중요한 자료이지만, 등기의 공신력이 원칙적으로 인정되는 것은 아니다. 따라서 등기부상 소유자로 표시된 자와 거래하더라도 실제 권리관계, 처분권한, 대리권, 점유관계 등을 함께 확인할 필요가 있다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
표제부	부동산의 표시사항을 기록하는 부분	권리의 객체인 부동산을 특정한다
갑구	소유권에 관한 사항을 기록하는 부분	소유권의 귀속과 제한을 확인한다
을구	소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분	담보권과 용익권 등을 확인한다
순위번호	같은 구 안에서 등기의 순서를 표시하는 번호	같은 갑구 안의 등기 순위 판단에 사용된다
접수번호	등기신청이 접수된 순서를 표시하는 번호	갑구와 을구 사이의 선후 판단에 사용된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 갑구가 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이라는 점을 을구와 구별해야 한다. 소유권보존등기와 소유권이전등기는 갑구에 기록되며, 가압류·압류·가처분·경매개시결정 등 소유권 제한과 관련된 등기도 갑구에서 확인한다.

같이 보기

• 부동산등기부의 구성
• 표제부
• 을구
• 등기기록
• 등기부
• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 가압류등기
• 압류등기
• 가처분등기
• 경매개시결정등기
• 순위번호
• 접수번호

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제15조
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제13조
• 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기부 확인
• 찾기쉬운 생활법령정보, 등기부의 확인