적산법

적산법(積算法)은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정한 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법이다.

개요

적산법은 감정평가에서 임대료를 산정하는 방법 중 하나이다. 원가방식에 속하며, 대상물건의 가격을 구하는 원가법과 달리 대상물건의 임료를 구하는 방법이다.

공인중개사 시험에서는 적산법의 계산식, 기초가액, 기대이율, 필요제경비, 적산임료, 원가법과의 구별, 임대사례비교법과의 구별을 중심으로 정리하면 된다.

의의

적산법은 부동산을 임대하였을 때 소유자가 기대할 수 있는 수익과 임대에 필요한 비용을 합산하여 임료를 산정하는 방식이다. 대상 부동산의 원본가치에 기대이율을 적용하여 기대수익을 구하고, 여기에 임대 운영에 필요한 경비를 더한다.

적산법이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 임료를 원가방식으로 산정한다.
• 대상물건의 기초가액을 활용한다.
• 기대이율을 적용하여 기대수익을 산정한다.
• 필요제경비를 더하여 적산임료를 구한다.
• 임대사례가 부족한 경우 보조적으로 활용될 수 있다.
• 부동산 감정평가 3방식 중 원가방식과 연결된다.

계산식

적산법의 기본 계산식은 다음과 같다.

구분	계산식
적산임료	기초가액 × 기대이율 + 필요제경비
기대수익	기초가액 × 기대이율

즉 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱한 금액에 필요제경비를 더하여 임료를 산정한다.

구성 요소

적산법의 주요 구성 요소는 다음과 같다.

• 기초가액
• 기대이율
• 기대수익
• 필요제경비
• 적산임료

이 중 시험에서는 기초가액, 기대이율, 필요제경비를 정확히 구별하는 것이 중요하다.

기초가액

기초가액은 적산법으로 임료를 산정할 때 기초가 되는 대상물건의 가치이다. 감정평가 실무기준에서는 기초가액을 적산법으로 감정평가하는 데 기초가 되는 대상물건의 가치로 설명한다.

기초가액에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 적산법 계산의 출발점이다.
• 대상물건의 가격 수준을 반영한다.
• 원본가액이라고도 설명된다.
• 기대수익 산정의 기준이 된다.
• 기초가액이 커지면 적산임료도 커질 수 있다.

기대이율

기대이율은 기초가액에 적용하여 기대수익을 산정하는 이율이다. 부동산에 투자한 자본에 대하여 통상 기대되는 수익률을 반영한다.

기대이율에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 기초가액에 곱하여 기대수익을 산정한다.
• 자본수익률의 성격을 가진다.
• 대상물건의 종류와 위험도에 따라 달라질 수 있다.
• 시장 상황과 투자수익률을 고려한다.
• 기대이율이 높아지면 적산임료도 높아진다.

기대수익

기대수익은 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정한 금액이다.

기대수익의 계산식은 다음과 같다.

구분	계산식
기대수익	기초가액 × 기대이율

기대수익은 대상 부동산의 소유자가 자본을 투입함으로써 기대하는 기본 수익에 해당한다.

필요제경비

필요제경비는 대상물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비이다. 임대 운영과 유지관리에 필요한 비용이 이에 해당한다.

필요제경비에 포함될 수 있는 항목은 다음과 같다.

• 유지관리비
• 수선비
• 공과금
• 보험료
• 감가상각비
• 관리위탁비
• 공실손실 상당액
• 임대차 관리에 필요한 비용

필요제경비는 대상물건의 특성과 임대 조건에 따라 달라질 수 있다.

적산임료

적산임료는 적산법에 따라 산정한 임대료를 말한다. 감정평가 실무기준에서도 적산임료를 적산법에 따라 산정한 임대료로 설명한다.

적산임료의 특징은 다음과 같다.

• 원가방식에 의한 임료이다.
• 기초가액, 기대이율, 필요제경비로 산정한다.
• 대상물건의 원본가치와 임대비용을 반영한다.
• 시장 임대사례와 차이가 있을 수 있다.
• 다른 임료 평가방법과 비교·검토할 수 있다.

원가방식과의 관계

감정평가에서 원가방식은 비용성의 원리를 따르는 평가방식이다. 원가방식에는 대상물건의 가격을 구하는 원가법과 대상물건의 임료를 구하는 적산법이 포함된다.

구분	평가 대상	산정 결과
원가법	대상물건의 가격	적산가액
적산법	대상물건의 임료	적산임료

따라서 원가법과 적산법은 모두 원가방식에 속하지만, 원가법은 가격을 구하고 적산법은 임료를 구한다는 점이 다르다.

원가법과의 구별

원가법은 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다. 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하고 필요제경비를 더하여 임료를 산정한다.

구분	원가법	적산법
방식	원가방식	원가방식
대상	가격	임료
산정 결과	적산가액	적산임료
주요 요소	재조달원가, 감가수정	기초가액, 기대이율, 필요제경비

임대사례비교법과의 구별

임대사례비교법은 대상물건과 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 임료를 산정하는 방법이다. 반면 적산법은 대상물건의 기초가액과 기대이율, 필요제경비를 바탕으로 임료를 산정한다.

구분	적산법	임대사례비교법
평가방식	원가방식	비교방식
중심 자료	기초가액, 기대이율, 필요제경비	임대사례
산정 결과	적산임료	비준임료
특징	비용성과 기대수익 반영	시장 임대사례 반영

수익분석법과의 구별

수익분석법은 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 구하고 이에 필요한 경비를 더하여 임료를 산정하는 방법이다. 적산법은 대상물건의 기초가액을 출발점으로 한다는 점에서 다르다.

구분	적산법	수익분석법
중심	기초가액과 기대이율	총수익과 순수익 분석
산정 구조	기초가액 × 기대이율 + 필요제경비	순수익 + 필요제경비
활용	원본가치와 임대비용 중심	수익사업의 수익분석 중심

적용 대상

적산법은 임료를 산정할 때 활용된다. 특히 임대사례가 충분하지 않거나, 대상물건의 원본가치와 유지관리비용을 바탕으로 임료를 검토할 필요가 있는 경우에 활용될 수 있다.

적용될 수 있는 대상은 다음과 같다.

• 토지 임료
• 건물 임료
• 토지와 건물의 복합부동산 임료
• 특수한 부동산의 임료
• 임대사례가 부족한 부동산
• 공공용지 또는 특수용도 부동산의 사용료 산정

장점

적산법의 장점은 대상물건의 기초가액과 비용구조를 바탕으로 임료를 논리적으로 산정할 수 있다는 점이다.

장점은 다음과 같다.

• 계산 구조가 비교적 명확하다.
• 기초가액과 기대이율을 통해 기대수익을 반영한다.
• 필요제경비를 별도로 반영할 수 있다.
• 임대사례가 부족한 경우에도 활용할 수 있다.
• 특수 부동산의 임료 산정에 참고할 수 있다.

한계

적산법은 기초가액, 기대이율, 필요제경비의 산정이 적절하지 않으면 결과가 왜곡될 수 있다. 또한 시장에서 실제 형성되는 임대료와 차이가 발생할 수 있다.

한계는 다음과 같다.

• 기초가액 산정이 어렵다.
• 기대이율 선택에 주관성이 개입될 수 있다.
• 필요제경비 산정이 복잡할 수 있다.
• 시장 임대료와 괴리가 생길 수 있다.
• 수요와 공급 등 시장 상황 반영이 약할 수 있다.
• 오래된 건물이나 특수 부동산에서는 감가와 비용 추정이 중요하다.

계산 예시

기초가액이 1억 원이고 기대이율이 5퍼센트이며 필요제경비가 연 200만 원이라면 적산임료는 다음과 같이 계산한다.

구분	금액
기초가액	100,000,000원
기대이율	5퍼센트
기대수익	5,000,000원
필요제경비	2,000,000원
적산임료	7,000,000원

계산식은 다음과 같다.

계산	결과
100,000,000원 × 5퍼센트 + 2,000,000원	7,000,000원

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산학개론과 감정평가론에서는 적산법의 계산식과 원가법과의 구별이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 적산법은 임료를 산정하는 감정평가방법이다.
• 적산법은 원가방식에 속한다.
• 원가법은 가격을 구하고, 적산법은 임료를 구한다.
• 적산임료는 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비로 산정한다.
• 기초가액은 적산법의 기초가 되는 대상물건의 가치이다.
• 기대이율은 기초가액에 적용하여 기대수익을 산정하는 이율이다.
• 필요제경비는 대상물건을 계속 임대하는 데 필요한 경비이다.
• 적산법의 산정 결과는 적산임료이다.
• 임대사례비교법은 비교방식이고, 적산법은 원가방식이다.
• 기대이율과 필요제경비가 높아지면 적산임료도 높아진다.

같이 보기

• 감정평가
• 원가법
• 원가방식
• 임대사례비교법
• 수익분석법

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙」
• 국가법령정보센터, 「감정평가 실무기준」