토지의 합병

토지의 합병은 지적공부에 등록된 2필지 이상의 토지를 1필지로 합하여 등록하는 토지이동이다.

개요

토지의 합병은 토지이동의 한 유형으로, 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합하여 지적공부에 등록하는 절차이다. 합병이 이루어지면 합병 전 필지 사이의 경계가 없어지고, 합병 후 하나의 지번과 하나의 면적으로 지적공부가 정리된다.

공인중개사 부동산공시법에서는 합병의 신청의무자, 신청기간, 합병 신청 사유, 합병 제한 사유, 합병 후 지번 부여, 토지의 분할과의 구별을 중심으로 정리하면 된다.

의의

토지의 합병은 여러 필지를 하나의 필지로 정리하는 절차이다. 인접한 토지가 같은 소유자에게 속하고 하나의 토지처럼 이용되는 경우, 지적공부를 간명하게 정리하기 위하여 합병이 활용된다.

토지의 합병이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 2필지 이상을 1필지로 만든다.
• 합병 전 필지 사이의 경계가 없어질 수 있다.
• 합병 후 하나의 지번을 사용한다.
• 합병 후 면적은 합병 전 각 필지 면적의 합계가 된다.
• 토지 이용과 지적공부 관리를 단순화한다.
• 등기부 표제부 정리와 연결된다.

신청의무자

토지를 합병하려면 토지소유자가 지적소관청에 합병을 신청하여야 한다.

합병 신청의 기본 구조는 다음과 같다.

구분	내용
신청의무자	토지소유자
신청기관	지적소관청
대상	지적공부에 등록된 2필지 이상의 토지
결과	1필지로 합병

신청기간

일반적으로 토지소유자가 토지를 합병하려는 경우에는 지적소관청에 합병을 신청한다. 다만 일정한 사유로 합병하여야 하는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 합병을 신청하여야 한다.

합병 신청기간은 다음과 같이 정리할 수 있다.

구분	신청기간
일반적인 합병	합병하려는 경우 신청
합병하여야 하는 사유가 있는 경우	사유가 발생한 날부터 60일 이내

합병하여야 하는 경우

토지소유자는 일정한 경우 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 합병을 신청하여야 한다.

합병 신청의무가 문제되는 경우는 다음과 같다.

• 주택법에 따른 공동주택의 부지
• 도로, 제방, 하천, 구거, 유지, 공장용지, 학교용지, 철도용지, 수도용지, 공원, 체육용지 등 일정한 시설의 부지
• 그 밖에 법령상 하나의 필지로 합병하여야 하는 경우

시험에서는 모든 사례를 무리하게 확장하기보다, 일정한 공공시설 또는 공동주택 부지 등은 합병의무가 문제될 수 있고 60일 이내 신청이 중요하다고 정리하면 된다.

합병 요건

토지를 합병하려면 원칙적으로 1필지로 정할 수 있는 요건을 갖추어야 한다.

합병 요건은 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 지번부여지역이 같을 것
• 지목이 같을 것
• 소유자가 같을 것
• 축척이 같을 것
• 지반이 연속될 것
• 등기 여부가 같을 것

이 요건은 필지의 성립요건과 연결된다. 합병은 여러 필지를 하나의 필지로 만드는 것이므로, 합병 후 하나의 필지로 볼 수 있어야 한다.

합병 제한 사유

토지소유자가 합병을 신청하더라도 일정한 경우에는 합병할 수 없다. 합병 제한 사유는 필지의 동일성과 등기부 권리관계의 혼란을 방지하기 위한 것이다.

합병이 제한될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 지번부여지역이 다른 경우
• 지목이 다른 경우
• 소유자가 다른 경우
• 축척이 다른 경우
• 지반이 연속되지 않은 경우
• 등기된 토지와 미등기 토지인 경우
• 소유권, 지상권, 전세권, 임차권, 승역지에 대한 지역권 등 일정한 권리관계가 서로 다른 경우
• 토지의 일부에 저당권 등 권리관계가 달라 등기부 정리가 곤란한 경우

지목과의 관계

합병하려는 토지는 원칙적으로 지목이 같아야 한다. 지목이 서로 다른 토지를 하나의 필지로 합치면 1필1목의 원칙에 어긋날 수 있기 때문이다.

지목과 합병의 관계는 다음과 같다.

• 합병하려면 원칙적으로 지목이 같아야 한다.
• 하나의 필지에는 원칙적으로 하나의 지목을 등록한다.
• 주된 용도와 종된 용도의 관계가 있는 경우에는 양입지 여부가 문제될 수 있다.
• 지목이 다른 토지를 합병하려면 먼저 지목변경이 필요한 경우가 있다.

소유자와의 관계

합병하려는 토지는 원칙적으로 소유자가 같아야 한다. 소유자가 다른 토지를 하나의 필지로 합병하면 권리관계가 불명확해질 수 있다.

소유자 기준에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 합병 대상 토지의 소유자가 같아야 한다.
• 공유 토지의 경우 공유자와 지분관계가 같아야 한다.
• 등기부상 소유자 표시와 지적공부상 소유자 표시를 함께 확인해야 한다.
• 소유자나 지분이 다르면 합병이 제한될 수 있다.

축척과의 관계

합병하려는 토지는 원칙적으로 같은 축척의 지적도 또는 임야도에 등록되어야 한다. 축척이 다른 도면에 등록된 토지를 합병하면 경계와 면적 정리에 문제가 생길 수 있다.

축척과 합병의 관계는 다음과 같다.

• 축척이 같아야 합병할 수 있다.
• 축척이 다르면 도면 정밀도와 면적 산정 방식이 달라질 수 있다.
• 축척변경 후 합병이 가능해질 수 있다.
• 축척은 필지 성립요건과 연결된다.

등기 여부와의 관계

합병하려는 토지는 원칙적으로 등기 여부가 같아야 한다. 등기된 토지와 미등기 토지를 하나로 합병하면 등기부와 지적공부의 연결이 혼란스러워질 수 있다.

등기 여부와 합병의 관계는 다음과 같다.

• 등기된 토지끼리 합병하는 것이 원칙이다.
• 미등기 토지끼리 합병하는 경우와 구별한다.
• 등기된 토지와 미등기 토지는 원칙적으로 합병할 수 없다.
• 등기부의 권리관계가 서로 다르면 합병이 제한될 수 있다.

지번 부여

합병 후의 지번은 합병 전 여러 지번 중 하나를 사용한다. 일반적으로 선순위 지번을 사용하는 방식으로 정리되며, 사용하지 않게 된 지번은 결번으로 관리될 수 있다.

예시는 다음과 같다.

합병 전	합병 후	비고
100, 101	100	101은 결번 가능
100-1, 100-2	100-1	100-2는 결번 가능

구체적인 지번은 지번 배열과 지적공부 관리 기준에 따라 정한다.

면적 정리

합병 후 면적은 합병 전 각 필지 면적의 합계가 되는 것이 원칙이다.

면적 정리에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 합병 전 각 필지 면적을 합산한다.
• 합병 후 하나의 필지 면적으로 등록한다.
• 합병은 보통 새 경계를 외부 경계 중심으로 정리한다.
• 합병 전 필지 사이 내부 경계는 없어질 수 있다.
• 합병 후 면적은 등기부 표제부에도 반영된다.

경계 정리

합병은 필지 사이의 내부 경계를 없애고 외부 경계를 기준으로 하나의 필지로 정리하는 절차이다.

경계 정리에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 합병 전 필지 사이의 경계가 없어질 수 있다.
• 합병 후 필지의 외곽 경계가 남는다.
• 합병 전후 경계와 면적이 지적공부에 정리된다.
• 합병은 분할과 달리 새 경계를 만드는 절차가 아니라 기존 경계를 일부 소멸시키는 절차이다.
• 경계와 면적은 지적공부와 등기부 표시 정리에 영향을 준다.

지적공부 정리

합병이 완료되면 지적소관청은 관련 지적공부를 정리한다. 합병 전 여러 필지는 합병 후 하나의 필지로 정리된다.

정리되는 지적공부는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 지적도
• 임야도
• 공유지연명부
• 대지권등록부
• 부동산종합공부

합병 후 사용하지 않는 지번은 결번으로 관리될 수 있다.

등기촉탁과의 관계

토지의 합병으로 등기부 표제부의 토지표시가 변경되면 등기촉탁이 문제된다. 지적소관청은 지적공부를 정리한 뒤 필요한 경우 관할 등기소에 등기를 촉탁하여 등기부 표시를 정리하게 한다.

합병과 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.

• 합병은 지적공부상 토지표시를 변경한다.
• 등기제도에서는 합필등기와 연결된다.
• 등기부 표제부의 지번, 지목, 면적 등이 정리된다.
• 합병 후 일부 지번은 폐쇄되거나 정리될 수 있다.
• 권리관계 자체의 변동과는 구별된다.

토지의 분할과의 구별

토지의 분할은 1필지를 2필지 이상으로 나누는 토지이동이다. 합병은 이와 반대로 2필지 이상을 1필지로 합치는 절차이다.

구분	토지의 분할	토지의 합병
의미	1필지를 2필지 이상으로 나눔	2필지 이상을 1필지로 합침
경계	새 경계 발생	기존 경계 일부 소멸
지번	새 지번 또는 부번 발생 가능	합병 전 지번 중 하나 사용
면적	각 필지별 면적 산정	각 필지 면적을 합산
등기	분필등기와 연결	합필등기와 연결

토지의 지목변경과의 관계

합병하려는 토지의 지목이 서로 다르면 원칙적으로 합병할 수 없다. 이 경우 실제 이용상황에 따라 토지의 지목변경이 먼저 필요할 수 있다.

지목변경과 합병의 관계는 다음과 같다.

• 합병 대상 토지는 지목이 같아야 한다.
• 지목이 다르면 합병이 제한될 수 있다.
• 실제 용도가 같아진 경우 지목변경 후 합병을 검토할 수 있다.
• 양입지에 해당하는 경우 주된 용도에 따라 하나의 필지로 정할 수 있는지 검토한다.

토지의 축척변경과의 관계

합병하려는 토지의 축척이 서로 다르면 원칙적으로 합병할 수 없다. 축척이 다른 경우에는 먼저 토지의 축척변경 등으로 축척을 맞추어야 합병이 가능할 수 있다.

축척변경과 합병의 관계는 다음과 같다.

• 합병하려면 축척이 같아야 한다.
• 축척이 다르면 도면상 경계와 면적 정리가 어렵다.
• 축척변경 후 합병이 가능할 수 있다.
• 축척은 1필지 성립요건과 연결된다.

거래 실무상 유의점

토지를 합병하려는 경우 지적공부와 등기부의 표시, 지목, 소유자, 권리관계, 축척 등을 함께 확인해야 한다.

합병 전 확인할 사항은 다음과 같다.

• 지번부여지역의 동일성
• 지목의 동일성
• 소유자의 동일성
• 공유자와 지분의 동일성
• 축척의 동일성
• 지반의 연속성
• 등기 여부
• 등기부상 권리관계
• 합병 후 이용계획
• 건축법상 대지와의 관계

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 합병 요건과 합병 제한 사유를 필지 성립요건과 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 토지의 합병은 2필지 이상을 1필지로 합치는 토지이동이다.
• 합병은 분할과 반대되는 절차이다.
• 합병하려면 원칙적으로 지번부여지역, 지목, 소유자, 축척, 지반의 연속성, 등기 여부가 같아야 한다.
• 소유자가 다른 토지는 합병할 수 없다.
• 지목이 다른 토지는 원칙적으로 합병할 수 없다.
• 축척이 다른 토지는 원칙적으로 합병할 수 없다.
• 등기된 토지와 미등기 토지는 원칙적으로 합병할 수 없다.
• 합병 후 지번은 합병 전 지번 중 하나를 사용한다.
• 합병 후 면적은 합병 전 각 필지 면적의 합계가 되는 것이 원칙이다.
• 합병으로 등기부 표제부의 표시가 변경되면 합필등기와 등기촉탁이 문제될 수 있다.

같이 보기

• 토지이동
• 토지의 분할
• 토지의 지목변경
• 합필등기
• 필지

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」