공유지연명부

공유지연명부는 1필지의 토지를 둘 이상의 소유자가 공유하는 경우 그 공유자의 지분과 인적 사항 등을 등록하는 지적공부이다.

개요

공유지연명부는 지적공부 중 하나로, 토지대장 또는 임야대장에 등록된 1필지의 토지 소유자가 둘 이상인 경우 공유자별 지분과 소유자 사항을 등록하는 장부이다. 토지대장과 임야대장이 필지의 기본 표시사항과 소유자 사항을 등록하는 장부라면, 공유지연명부는 공동소유 관계를 구체적으로 표시하는 보조적 성격의 지적공부이다.

공인중개사 부동산공시법에서는 공유지연명부의 작성 사유, 등록사항, 토지대장·임야대장과의 관계, 공유, 소유권정리, 등기부와의 관계가 중요하다.

의의

공유지연명부는 하나의 토지를 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 그 공유관계를 지적공부상 명확히 하기 위한 장부이다. 토지대장이나 임야대장에 소유자가 둘 이상인 경우, 각 공유자의 지분과 인적 사항을 따로 정리해야 토지의 소유자 표시를 명확하게 관리할 수 있다.

공유지연명부의 기능은 다음과 같다.

• 공유자별 소유권 지분을 등록한다.
• 공유자의 성명 또는 명칭과 주소 등을 등록한다.
• 토지대장 또는 임야대장의 소유자 사항을 보완한다.
• 등기부의 공동소유 관계와 지적공부의 소유자 표시를 연결한다.
• 소유권정리의 기초자료가 된다.
• 토지거래와 공유물 관리에서 확인자료가 된다.

작성 사유

토지대장이나 임야대장에 등록하는 토지의 소유자가 둘 이상이면 공유지연명부를 작성한다.

공유지연명부가 작성되는 경우는 다음과 같다.

• 1필지의 토지를 2인 이상이 공유하는 경우
• 상속으로 여러 상속인이 공동소유자가 된 경우
• 매매 또는 증여로 지분 일부가 이전된 경우
• 부부, 가족, 법인 등이 공동으로 토지를 취득한 경우
• 공유자 지분이 등기부에 기록된 경우
• 공유자 표시를 지적공부에 정리할 필요가 있는 경우

등록사항

공유지연명부에는 공유자와 지분에 관한 사항이 등록된다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 소유권 지분
• 소유자의 성명 또는 명칭
• 소유자의 주소
• 소유자의 주민등록번호
• 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

법인, 법인 아닌 사단이나 재단, 외국인 등은 주민등록번호 대신 부동산등기용등록번호 등 법령상 등록번호가 사용될 수 있다.

토지의 소재와 지번

공유지연명부에는 공유 대상 토지의 소재와 지번이 등록된다. 공유지연명부는 독립적으로 토지를 새로 특정하는 장부가 아니라, 토지대장 또는 임야대장에 등록된 특정 필지의 공유관계를 나타내는 장부이다.

소재와 지번이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 공유 대상 토지를 특정한다.
• 토지대장 또는 임야대장과 연결된다.
• 등기부 표제부의 토지표시와 연결된다.
• 공유자 지분이 어느 토지에 관한 것인지 확인하게 한다.

소유권 지분

공유지연명부의 핵심 등록사항은 소유권 지분이다. 소유권 지분은 공유자별로 해당 토지에 대하여 가지는 지분비율을 말한다.

소유권 지분에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 공유자별 지분을 등록한다.
• 지분은 등기부의 지분 표시와 일치해야 한다.
• 지분 일부 이전이 있으면 소유권정리가 필요하다.
• 공유자 중 일부만 변경되는 경우에도 공유지연명부가 정리될 수 있다.
• 지분은 공유물분할, 지분매매, 상속, 담보 설정 등에서 중요하다.

소유자 사항

공유지연명부에는 공유자의 성명 또는 명칭, 주소, 주민등록번호 또는 등록번호 등이 등록된다.

소유자 사항에서 중요한 점은 다음과 같다.

• 자연인은 성명, 주소, 주민등록번호가 등록될 수 있다.
• 법인 등은 명칭, 주소, 부동산등기용등록번호 등이 등록될 수 있다.
• 공유자가 변경되면 소유자정리가 필요하다.
• 주소나 성명 표시가 변경되면 정리 대상이 될 수 있다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부를 기준으로 한다.

토지대장과의 관계

토지대장은 일반 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 등을 필지별로 등록하는 장부이다. 토지대장에 등록된 토지가 공동소유이면, 공유자별 지분과 인적 사항을 공유지연명부에 등록한다.

토지대장과 공유지연명부의 관계는 다음과 같다.

• 토지대장은 필지의 기본 표시사항을 등록한다.
• 공유지연명부는 공동소유자의 지분을 등록한다.
• 토지대장에 소유자가 둘 이상이면 공유지연명부가 필요하다.
• 공유지연명부는 토지대장의 소유자 사항을 보완한다.
• 토지대장과 공유지연명부의 내용은 등기부와 일치해야 한다.

임야대장과의 관계

임야대장은 임야도에 등록된 토지의 표시와 소유자 사항을 필지별로 등록하는 장부이다. 임야대장 등록 토지가 둘 이상 소유자의 공유이면 공유지연명부가 작성된다.

임야대장과 공유지연명부의 관계는 다음과 같다.

• 임야대장은 임야도 등록 토지의 표시사항을 등록한다.
• 공유지연명부는 임야대장 등록 토지의 공유자 지분을 등록한다.
• 산 지번이 있는 토지의 공유관계도 공유지연명부에 정리될 수 있다.
• 등록전환 후에는 토지대장과 공유지연명부의 관계로 이어질 수 있다.

등기부와의 관계

공유지연명부는 지적공부이므로 토지의 사실관계와 일정한 소유자 표시를 관리하는 장부이다. 그러나 부동산의 권리관계 공시는 등기부가 중심이다.

공유지연명부와 등기부의 관계는 다음과 같다.

• 등기부 갑구에는 소유권과 공유자 지분이 기록된다.
• 공유지연명부는 등기부의 공유관계를 지적공부에 반영한다.
• 소유권 지분은 등기부와 일치해야 한다.
• 소유권 변동은 등기부를 기준으로 소유자정리된다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부에서 해야 한다.

소유권정리와의 관계

소유권정리는 등기부의 소유권 변동에 따라 지적공부의 소유자 사항을 정리하는 절차이다. 공유지연명부도 소유권정리의 대상이 된다.

공유지연명부를 정리해야 하는 경우는 다음과 같다.

• 공유자 중 일부의 지분이 이전된 경우
• 공유자 전원의 지분이 이전된 경우
• 상속으로 공유자가 변경된 경우
• 공유물분할로 공유관계가 해소된 경우
• 공유자 지분비율이 변경된 경우
• 공유자의 성명, 명칭, 주소 등이 변경된 경우

소유권정리는 등기필통지서, 등기완료통지서, 등기사항증명서 등 등기 관련 자료를 기초로 이루어진다.

공동소유와 공유

공동소유는 여러 사람이 하나의 물건을 공동으로 소유하는 법률관계이다. 민법상 공동소유에는 공유, 합유, 총유가 있으나, 지적공부에서 공유지연명부는 주로 공유자별 지분을 등록하는 장부로 이해한다.

공유에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 각 공유자는 지분을 가진다.
• 공유자는 자기 지분을 처분할 수 있다.
• 공유물의 관리와 처분에는 민법상 규율이 적용된다.
• 공유물분할이 이루어지면 지적공부와 등기부 정리가 필요할 수 있다.
• 공유지분은 등기부와 공유지연명부에서 확인할 수 있다.

공유물분할과의 관계

공유물분할은 공유관계를 해소하고 각 공유자에게 단독소유 또는 새로운 지분관계를 정하는 절차이다. 토지 공유물분할은 지적제도상 분할과 등기제도상 소유권이전등기 또는 표시변경등기와 연결될 수 있다.

공유물분할과 공유지연명부의 관계는 다음과 같다.

• 공유물분할 전에는 공유자 지분이 공유지연명부에 등록된다.
• 현물분할을 위해 토지분할이 필요할 수 있다.
• 공유관계가 해소되면 공유지연명부 정리가 필요하다.
• 분할 후 각 필지별 소유자 사항이 토지대장 또는 임야대장에 정리된다.
• 등기부의 소유권 정리와 지적공부 정리가 함께 필요하다.

지분매매와의 관계

공유자 중 1인이 자기 지분을 매매하면 등기부의 공유자 지분이 변경되고, 이에 따라 공유지연명부도 정리될 수 있다.

지분매매에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 매매 대상이 토지 전체인지 지분인지 여부
• 매도인의 공유지분 비율
• 등기부상 지분 표시
• 공유지연명부의 지분 표시
• 다른 공유자와의 관계
• 공유물 관리와 사용관계
• 공유물분할 가능성

지적공부에서의 위치

공유지연명부는 대장 계열 지적공부에 속한다. 지적공부는 대장과 도면으로 나눌 수 있는데, 공유지연명부는 토지대장·임야대장·대지권등록부와 함께 문자·숫자로 사항을 등록하는 장부이다.

지적공부의 구분은 다음과 같다.

구분	지적공부	주요 내용
대장	토지대장	일반 토지의 표시와 소유자 사항
대장	임야대장	임야도 등록 토지의 표시와 소유자 사항
대장	공유지연명부	공유자별 지분과 인적 사항
대장	대지권등록부	구분건물의 대지권 관련 사항
대장	경계점좌표등록부	경계점의 좌표
도면	지적도	토지의 경계와 지번 등
도면	임야도	임야의 경계와 지번 등

열람과 등본 발급

공유지연명부는 지적공개주의에 따라 일정한 절차에 따라 열람하거나 등본을 발급받을 수 있다. 공유관계가 있는 토지를 거래하거나 지분을 확인할 때 활용된다.

공유지연명부 열람이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 토지의 공동소유 여부 확인
• 공유자별 지분 확인
• 지분매매 전 지분비율 확인
• 상속으로 인한 공동소유 확인
• 공유물분할 전 공유관계 확인
• 등기부와 지적공부의 소유자 표시 일치 여부 확인

거래 실무상 유의점

공유 토지를 거래할 때에는 공유지연명부와 등기부를 함께 확인해야 한다. 특히 지분만 매매하는 경우와 토지 전체를 매매하는 경우를 명확히 구별해야 한다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 공유자 전원의 성명 또는 명칭
• 공유자별 지분
• 매매 대상이 전체 토지인지 지분인지 여부
• 다른 공유자의 동의 필요 여부
• 등기부상 지분과 공유지연명부의 일치 여부
• 공유물분할 가능성
• 토지의 사용·수익 관계
• 가압류, 저당권 등 권리 제한 여부

공신력

공유지연명부는 공적 장부이지만, 공유지연명부의 등록내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 공유자와 지분에 관한 최종 권리관계는 등기부를 통해 확인해야 한다.

공신력과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 공유지연명부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.
• 공유자 지분은 등기부와 함께 확인해야 한다.
• 소유권 변동이 지적공부에 반영되지 않았을 수 있다.
• 지분매매에서는 등기부 갑구 확인이 필수이다.
• 토지의 물리적 표시사항은 토지대장·임야대장·지적도 등을 함께 확인해야 한다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 공유지연명부의 작성 사유와 등록사항이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 공유지연명부는 1필지의 소유자가 둘 이상인 경우 작성되는 지적공부이다.
• 공유지연명부에는 토지의 소재, 지번, 소유권 지분, 소유자의 성명 또는 명칭, 주소, 주민등록번호 등이 등록된다.
• 공유지연명부는 토지대장 또는 임야대장의 소유자 사항을 보완한다.
• 공유지연명부는 공유자별 지분을 등록하는 장부이다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부를 기준으로 한다.
• 공유지연명부의 지분 표시는 등기부의 공유지분과 일치해야 한다.
• 공유자 지분이 이전되면 소유권정리와 공유지연명부 정리가 문제된다.
• 공유물분할이 이루어지면 토지분할과 등기정리가 함께 문제될 수 있다.
• 공유지연명부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.

같이 보기

• 지적공부
• 토지대장
• 임야대장
• 소유권정리
• 등기부

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」