임야대장

임야대장은 임야도에 등록된 토지의 소재·지번·지목·면적·소유자 등 토지의 표시와 소유자에 관한 사항을 필지별로 등록하는 지적공부이다.

개요

임야대장은 지적공부 중 하나로, 임야도에 등록된 토지의 표시와 소유자에 관한 사항을 문자와 숫자로 등록하는 장부이다. 토지대장이 일반 토지를 등록하는 대장이라면, 임야대장은 임야도에 등록된 토지를 대상으로 한다.

공인중개사 부동산공시법에서는 임야대장의 등록사항, 토지대장과의 구별, 임야도와의 관계, 등록전환, 산 지번, 임야대장 등록 토지의 토지대장 전환이 중요하다.

의의

임야대장은 산림과 들판 등 임야도에 등록된 토지를 관리하기 위한 지적공부이다. 임야는 일반 토지와 다른 축척의 임야도에 등록되는 경우가 많고, 지번 앞에 산을 붙여 표시한다는 점에서 토지대장 등록 토지와 구별된다.

임야대장의 기능은 다음과 같다.

• 임야도 등록 토지의 소재와 지번을 공시한다.
• 임야도 등록 토지의 지목과 면적을 공시한다.
• 소유자 사항을 등록한다.
• 등록전환 전 임야의 지적공부 역할을 한다.
• 임야도와 함께 임야의 위치와 범위를 확인하는 자료가 된다.
• 토지대장으로의 등록전환 기초자료가 된다.

등록 대상

임야대장은 임야도에 등록된 토지를 대상으로 한다. 지목이 임야인 토지가 대표적이지만, 임야대장에는 임야도에 등록된 토지의 표시와 소유자 사항이 등록된다.

임야대장에 등록되는 토지는 다음과 같다.

• 임야도에 등록된 토지
• 산 지번이 부여된 토지
• 등록전환 전의 임야대장 등록 토지
• 임야도 축척으로 관리되는 토지
• 임야 관련 토지이동이 정리된 토지

등록사항

임야대장에는 필지별로 토지의 표시와 소유자에 관한 사항이 등록된다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 토지의 고유번호
• 도면번호
• 축척
• 소유자의 성명 또는 명칭
• 소유자의 주소
• 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호
• 토지이동 사유
• 토지이동 연월일

임야대장의 등록사항은 토지대장과 유사하지만, 임야도 등록 토지를 대상으로 한다는 점이 다르다.

산 지번

임야대장과 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 산을 붙여 표시한다.

산 지번의 예는 다음과 같다.

구분	표기 예	의미
본번만 있는 임야	산50	임야대장·임야도 등록 토지
본번과 부번이 있는 임야	산50-1	본번과 부번이 있는 임야대장 등록 토지

산 지번은 일반 토지대장 등록 토지의 지번과 구별된다. 같은 숫자의 지번이라도 산 표시가 있는지 여부에 따라 다른 토지를 의미할 수 있다.

토지대장과의 구별

토지대장은 일반 토지를 등록하는 지적공부이고, 임야대장은 임야도에 등록된 토지를 등록하는 지적공부이다.

구분	토지대장	임야대장
대상	일반 토지	임야도 등록 토지
관련 도면	지적도	임야도
지번 표시	일반 지번	산 지번
관련 축척	지적도 축척	임야도 축척
주요 관련 토지이동	신규등록, 분할, 합병, 지목변경 등	등록전환과 밀접

토지대장과 임야대장의 구별은 등록전환에서 특히 중요하다.

임야도와의 관계

임야도는 임야대장에 등록된 토지의 경계와 지번 등을 도면으로 표시하는 지적공부이다. 임야대장이 문자와 숫자로 토지의 표시를 등록하는 장부라면, 임야도는 임야의 위치와 경계를 도면으로 표시한다.

임야대장과 임야도의 관계는 다음과 같다.

• 임야대장은 임야의 표시와 소유자 사항을 등록한다.
• 임야도는 임야의 경계와 지번을 도면으로 표시한다.
• 임야대장의 지번, 지목, 면적은 임야도상의 경계와 연결된다.
• 임야 거래에서는 임야대장과 임야도를 함께 확인해야 한다.
• 등록전환이 있으면 임야대장·임야도에서 토지대장·지적도로 옮겨 등록된다.

임야와 지목

임야는 지목 28종 중 하나이다. 임야는 산림과 들판을 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지를 말한다.

임야와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 임야는 지목의 하나이다.
• 임야대장 등록 토지는 산 지번으로 표시된다.
• 임야도에 경계와 지번이 표시된다.
• 개발이나 건축을 위해서는 산지전용, 개발행위허가, 건축허가 등이 문제될 수 있다.
• 임야대장 등록 토지를 토지대장에 옮기려면 등록전환이 필요할 수 있다.

등록전환과 임야대장

등록전환은 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 토지이동이다. 임야대장은 등록전환의 출발점이 되는 공부이다.

등록전환이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 임야대장 등록 토지가 형질변경 등으로 일반 토지로 관리될 필요가 있는 경우
• 임야도 등록 토지를 지적도에 옮겨 등록해야 하는 경우
• 임야가 개발사업이나 건축 등으로 토지대장 등록 대상이 되는 경우
• 관계 법령상 등록전환 사유가 발생한 경우

등록전환이 이루어지면 임야대장과 임야도에 있던 토지는 토지대장과 지적도에 새로 등록된다.

등록전환 후의 변화

등록전환이 이루어지면 임야대장 등록 토지는 토지대장 등록 토지로 바뀐다.

등록전환 후 변화는 다음과 같다.

• 임야대장에서 토지대장으로 옮겨 등록된다.
• 임야도에서 지적도로 옮겨 등록된다.
• 산 지번이 일반 지번으로 바뀔 수 있다.
• 새로운 면적이 측량성과에 따라 결정될 수 있다.
• 지목이 변경될 수 있다.
• 등기부 표제부의 표시 정리가 필요할 수 있다.

면적과 임야대장

임야대장에는 필지별 면적이 등록된다. 임야도는 일반 지적도보다 작은 축척으로 작성되는 경우가 많으므로, 등록전환이나 측량 과정에서 종전 임야대장 면적과 새로 측정한 면적 사이에 차이가 발생할 수 있다.

임야대장 면적에서 중요한 사항은 다음과 같다.

• 면적은 필지별로 등록된다.
• 임야대장 면적은 임야도 경계와 연결된다.
• 등록전환 시 새 측량면적과 차이가 발생할 수 있다.
• 허용오차 여부가 문제될 수 있다.
• 면적 차이는 등기부 표시 정리와도 연결될 수 있다.

토지이동과 임야대장

임야대장도 토지이동의 결과를 반영한다. 임야대장 등록 토지에 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소할 사유가 생기면 임야대장의 등록사항이 정리된다.

임야대장과 관련되는 토지이동은 다음과 같다.

• 신규등록
• 등록전환
• 분할
• 합병
• 지목변경
• 토지말소
• 축척변경
• 등록사항 정정

이 중 등록전환은 임야대장과 토지대장을 연결하는 대표적인 토지이동이다.

분할과 임야대장

분할은 1필지를 2필지 이상으로 나누는 토지이동이다. 임야대장 등록 토지도 분할될 수 있으며, 분할 후 각 필지의 지번과 면적이 임야대장에 등록된다.

분할과 임야대장의 관계는 다음과 같다.

• 임야대장 등록 토지가 여러 필지로 나뉠 수 있다.
• 분할 후 산 지번의 부번이 부여될 수 있다.
• 각 필지별 면적이 새로 등록된다.
• 임야도상의 경계도 정리된다.
• 분할 후 등기촉탁이 문제될 수 있다.

합병과 임야대장

합병은 2필지 이상을 1필지로 합치는 토지이동이다. 임야대장 등록 토지도 합병 요건을 충족하면 합병될 수 있다.

합병과 임야대장의 관계는 다음과 같다.

• 같은 지번부여지역 안의 토지여야 한다.
• 지목이 같아야 한다.
• 소유자가 같아야 한다.
• 축척이 같아야 한다.
• 지반이 연속되어야 한다.
• 등기 여부가 같아야 한다.
• 합병 후 사용하지 않는 산 지번은 결번이 될 수 있다.

지목변경과 임야대장

지목변경은 토지의 주된 용도가 변경되어 지적공부상 지목을 바꾸는 토지이동이다. 임야대장 등록 토지도 주된 용도가 변경되면 지목변경이 문제될 수 있다.

다만 임야대장 등록 토지가 일반 토지로 관리되어야 하는 경우에는 등록전환과 지목변경이 함께 문제될 수 있다.

지목변경과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 실제 용도 변경 여부
• 산지전용허가 또는 신고 여부
• 개발행위허가 여부
• 건축허가 또는 사용승인 여부
• 등록전환 필요 여부
• 등기부 표시 정리 필요 여부

등기부와의 관계

임야대장은 토지의 사실관계를 등록하는 지적공부이고, 등기부는 부동산의 권리관계를 공시하는 장부이다. 임야의 등기부 표제부에는 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록되며, 이는 임야대장의 등록사항과 연결된다.

임야대장과 등기부의 관계는 다음과 같다.

• 임야대장은 임야의 표시를 등록한다.
• 등기부는 권리관계를 공시한다.
• 등기부 표제부의 토지표시는 임야대장과 연결된다.
• 등록전환, 분할, 합병, 지목변경 등이 있으면 등기부 표시 정리가 필요할 수 있다.
• 권리관계의 최종 확인은 등기부에서 해야 한다.

소유권정리와 임야대장

임야대장에는 소유자 사항도 등록되지만, 권리관계 공시의 중심은 등기부이다. 소유권 변동이 있으면 등기부를 기준으로 임야대장의 소유자 사항을 정리한다.

소유권정리와 관련되는 자료는 다음과 같다.

• 등기필통지서
• 등기완료통지서
• 등기사항증명서
• 등기부 기록
• 판결 또는 관계 서류

열람과 등본 발급

임야대장은 지적공개주의에 따라 일정한 절차에 따라 열람하거나 등본을 발급받을 수 있다.

임야대장 열람과 등본 발급이 필요한 경우는 다음과 같다.

• 임야 매매 전 표시사항 확인
• 산 지번 확인
• 지목과 면적 확인
• 소유자 표시 확인
• 등록전환 가능성 검토
• 산지전용이나 개발 가능성 검토
• 등기부 표시와의 일치 여부 확인

거래 실무상 유의점

임야를 거래할 때에는 임야대장만 확인해서는 부족하고, 임야도, 등기부, 토지이용계획 관련 자료, 산지 관련 규제, 현장조사를 함께 확인해야 한다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

• 임야대장의 소재, 산 지번, 지목, 면적
• 임야도상 경계와 위치
• 등기부 표제부와의 일치 여부
• 등기부 갑구와 을구의 권리관계
• 산지전용 가능성
• 개발행위허가 가능성
• 도로 접도 여부
• 보전산지 여부
• 농림지역 또는 관리지역 여부
• 실제 임목과 지형 상태
• 등록전환 필요 여부

공신력

임야대장은 공적 장부이지만, 임야대장의 등록내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 따라서 임야대장의 면적, 지목, 소유자 표시 등을 믿었다고 해서 실제 현황이나 권리관계가 당연히 보장되는 것은 아니다.

공신력과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

• 임야대장의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.
• 임야대장상 면적과 실제 측량면적이 다를 수 있다.
• 임야대장상 지목과 실제 이용상황이 다를 수 있다.
• 임야대장상 소유자와 등기부상 소유자가 불일치할 수 있다.
• 권리관계는 등기부를 기준으로 확인해야 한다.
• 현장조사와 지적측량이 필요한 경우가 있다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공시법에서는 임야대장을 토지대장, 임야도, 등록전환과 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 임야대장은 임야도에 등록된 토지의 표시와 소유자에 관한 사항을 필지별로 등록하는 지적공부이다.
• 임야대장에는 소재, 지번, 지목, 면적, 고유번호, 도면번호, 축척, 소유자 사항 등이 등록된다.
• 임야대장과 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 산을 붙인다.
• 토지대장은 일반 토지를 등록하고, 임야대장은 임야도 등록 토지를 등록한다.
• 임야도는 임야의 경계와 지번 등을 도면으로 표시하는 공부이다.
• 등록전환은 임야대장·임야도에 등록된 토지를 토지대장·지적도에 옮겨 등록하는 것이다.
• 등록전환 후 산 지번이 일반 지번으로 바뀔 수 있다.
• 임야대장과 등기부 표제부의 토지표시는 일치해야 한다.
• 소유권 변동은 등기부를 기준으로 소유자정리된다.
• 임야대장의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.

같이 보기

• 지적공부
• 토지대장
• 임야도
• 등록전환
• 임야

참고 문헌

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」