공개공지

공개공지는 일정한 용도와 규모의 건축물 대지 안에 일반인이 사용할 수 있도록 설치하는 소규모 휴식시설 등의 공개된 공지 또는 공간이다.^[1]

개요[편집 | 원본 편집]

공개공지는 사유지인 대지 안에 설치되지만 일반인이 이용할 수 있도록 개방되는 공적 공간이다. 건축법에서는 공개 공지와 공개 공간을 함께 공개공지등으로 규정하며, 도시환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 일정한 지역의 일정한 건축물에 설치를 요구한다.

공인중개사 부동산공법에서는 공개공지의 설치 대상 지역, 설치 효과, 건폐율·용적률·높이 완화가 중요하다. 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 공개공지의 설치 대상, 설치 기준, 유지관리, 공개공지에서의 금지행위가 함께 중요하다.

의의[편집 | 원본 편집]

공개공지는 사적인 대지 일부를 공중이 이용할 수 있는 공간으로 제공하게 하는 제도이다. 도심의 밀집된 건축환경에서 보행자 휴식공간, 녹지공간, 개방공간을 확보하기 위한 장치이다.

공개공지의 주요 기능은 다음과 같다.

도시환경을 쾌적하게 한다.
보행자 휴식공간을 확보한다.
대형 건축물 주변의 개방감을 확보한다.
도시 미관을 개선한다.
보행 네트워크와 공공공간을 보완한다.
건축물 밀집으로 인한 압박감을 완화한다.

설치 대상 지역[편집 | 원본 편집]

건축법상 공개공지등은 일정한 지역에서 설치의무가 적용된다.^[1]

설치 대상 지역은 다음과 같다.

일반주거지역
준주거지역
상업지역
준공업지역
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정·공고하는 지역

설치 대상 건축물[편집 | 원본 편집]

원칙[편집 | 원본 편집]

공개공지등은 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물에 설치해야 한다. 일반적으로 많은 사람이 이용하거나 도시환경에 미치는 영향이 큰 건축물이 대상이 된다.

주요 대상 용도[편집 | 원본 편집]

공개공지 설치 대상이 될 수 있는 대표적인 건축물 용도는 다음과 같다.

문화 및 집회시설
종교시설
판매시설
운수시설
업무시설
숙박시설

구체적인 대상 용도와 규모는 건축법 시행령 및 지방자치단체 조례에 따라 달라질 수 있다.

규모 기준[편집 | 원본 편집]

공개공지등은 일정 규모 이상의 건축물에 설치의무가 적용된다. 시행령상 대표적으로 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물이 대상이 된다.

다만 조례에 따라 대상 용도나 설치 기준이 추가될 수 있으므로, 실제 적용에서는 해당 지방자치단체의 건축조례를 함께 확인해야 한다.

설치 기준[편집 | 원본 편집]

일반인의 이용 가능성[편집 | 원본 편집]

공개공지는 일반인이 사용할 수 있도록 설치되어야 한다. 단순히 대지 안에 빈 공간을 남겨두는 것만으로는 부족하고, 공중의 접근과 이용이 가능해야 한다.

일반인의 이용 가능성과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

보행자가 접근할 수 있어야 한다.
휴식공간으로 기능할 수 있어야 한다.
폐쇄적 구조로 설치해서는 안 된다.
사적 영업공간으로 독점 이용해서는 안 된다.
공개공지임을 알 수 있도록 표시할 수 있다.

소규모 휴식시설[편집 | 원본 편집]

공개공지에는 소규모 휴식시설 등이 설치될 수 있다. 이는 공개공지가 단순 통과공간이 아니라 실제로 시민이 이용할 수 있는 공간이 되도록 하기 위한 것이다.

설치될 수 있는 시설의 예는 다음과 같다.

벤치
조경시설
그늘시설
보행공간
휴게공간
안내표지
소규모 광장

조경면적과의 관계[편집 | 원본 편집]

공개공지 면적은 일정한 경우 조경면적으로 인정될 수 있다. 이는 공개공지와 조경이 모두 도시환경 개선이라는 공통 목적을 가지기 때문이다.

설치 면적[편집 | 원본 편집]

공개공지의 설치 면적은 건축물의 용도와 규모, 대지면적, 지방자치단체 조례에 따라 정해진다.

일반적으로 공개공지 설치 면적은 대지면적의 일정 비율로 정해진다.

구분	설치 면적의 예
바닥면적 합계 5천 제곱미터 이상 1만 제곱미터 미만	대지면적의 5퍼센트 이상
바닥면적 합계 1만 제곱미터 이상 3만 제곱미터 미만	대지면적의 7퍼센트 이상
바닥면적 합계 3만 제곱미터 이상	대지면적의 10퍼센트 이상

구체적인 설치 면적은 조례에 따라 달라질 수 있으므로, 시험에서는 대지면적의 일정 비율로 설치한다는 구조와 5퍼센트·7퍼센트·10퍼센트 기준을 함께 정리하는 것이 좋다.

완화 적용[편집 | 원본 편집]

건폐율 완화[편집 | 원본 편집]

공개공지등을 설치하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다.^[1]

건폐율 완화는 공개공지를 제공한 건축주에게 일정한 인센티브를 부여하기 위한 제도이다.

용적률 완화[편집 | 원본 편집]

공개공지등을 설치하는 경우에는 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.^[1]

용적률 완화는 건축물의 연면적 확보와 관련되므로, 대형 건축물의 사업성에 영향을 줄 수 있다.

높이 제한 완화[편집 | 원본 편집]

공개공지등을 설치하면 건축물의 높이 제한도 완화하여 적용할 수 있다.^[1]

높이 완화는 도심 대형 건축물에서 공개공지 설치와 함께 자주 검토되는 인센티브이다.

유지관리[편집 | 원본 편집]

관리 의무[편집 | 원본 편집]

공개공지는 설치 후에도 일반인이 계속 사용할 수 있도록 유지·관리되어야 한다. 설치 당시에는 공개공지였더라도 이후 울타리를 설치하거나 영업공간으로 점유하면 제도의 목적이 훼손된다.

관리에서 중요한 사항은 다음과 같다.

일반인의 접근을 방해하지 않아야 한다.
휴식시설을 유지해야 한다.
공개공지의 표시와 안내를 관리해야 한다.
무단 점용이나 사유화를 방지해야 한다.
청결과 안전을 유지해야 한다.

지방자치단체의 점검[편집 | 원본 편집]

지방자치단체는 조례로 공개공지등의 점검 및 유지관리에 관한 사항을 정할 수 있다.^[1] 공개공지의 실제 개방 여부와 위반행위를 관리하기 위한 것이다.

금지행위[편집 | 원본 편집]

공개공지에서는 일반인의 이용을 방해하거나 공개공지의 설치 목적에 반하는 행위가 제한된다.

금지될 수 있는 행위는 다음과 같다.

공개공지에 울타리를 설치하여 출입을 막는 행위
공개공지를 주차장으로 사용하는 행위
영업시설물을 설치하여 사적으로 점유하는 행위
물건을 쌓아 놓아 통행이나 휴식을 방해하는 행위
공개공지 표지를 훼손하거나 제거하는 행위
일반인의 이용 시간을 부당하게 제한하는 행위

대지와의 관계[편집 | 원본 편집]

공개공지는 건축물의 대지 안에 설치된다. 따라서 공개공지는 대지면적, 조경, 건폐율, 용적률, 건축물 배치와 연결된다.

대지와 공개공지의 관계는 다음과 같다.

공개공지는 대지 안에 설치된다.
대지면적을 기준으로 설치 면적이 산정될 수 있다.
건축물 배치와 보행 동선을 고려해야 한다.
조경면적과 중복 인정 여부가 문제될 수 있다.
공개공지 설치는 건폐율·용적률·높이 완화와 연결될 수 있다.

건축허가와의 관계[편집 | 원본 편집]

공개공지 설치 대상 건축물은 건축허가 단계에서 공개공지 설치 여부가 검토된다. 공개공지의 위치, 면적, 형태, 접근성, 휴식시설 설치 여부가 건축계획에 반영되어야 한다.

건축허가에서 검토되는 사항은 다음과 같다.

공개공지 설치 대상 여부
공개공지 면적
공개공지 위치
일반인의 접근 가능성
휴식시설 설치 여부
조경면적과의 관계
건폐율·용적률·높이 완화 적용 여부

공개공지와 공개공간[편집 | 원본 편집]

건축법은 공개 공지와 공개 공간을 함께 공개공지등으로 표현한다. 공개공지는 대지 안의 공터 형태가 중심이고, 공개공간은 건축물과 결합된 개방공간을 포함할 수 있다.

구분	의미
공개공지	대지 안에 일반인이 사용할 수 있도록 설치하는 공개된 공터 또는 휴식공간
공개공간	건축물과 결합하여 일반인이 사용할 수 있도록 제공되는 공개된 공간

두 개념은 모두 일반인의 이용을 전제로 하며, 도시환경을 쾌적하게 조성하기 위한 제도이다.

시험상 암기 포인트[편집 | 원본 편집]

공인중개사[편집 | 원본 편집]

공인중개사 부동산공법에서는 공개공지가 대형 건축물의 대지, 건폐율·용적률·높이 완화와 연결되어 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

공개공지는 일반인이 사용할 수 있도록 설치하는 공개된 공지 또는 공간이다.
설치 대상 지역은 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역 등이 중심이다.
일정한 용도와 규모의 건축물에 설치의무가 적용된다.
공개공지 설치 시 건폐율, 용적률, 높이 제한을 완화할 수 있다.
공개공지는 사유지 안에 설치되지만 일반인의 이용을 전제로 한다.
공개공지의 무단 점유나 출입 제한은 제도 목적에 반한다.

건축기사 및 건축산업기사[편집 | 원본 편집]

건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 공개공지 설치 대상, 설치 면적, 완화 적용, 유지관리가 중요하다.