등기의 효력은 부동산등기가 성립함으로써 발생하는 권리변동, 대항, 순위확정, 추정 등의 법률상 효과이다.
개념
등기는 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 제도이다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 원칙적으로 등기하여야 그 효력이 생긴다.[1]
공인중개사 시험에서는 등기의 효력을 단순히 권리변동의 효력으로만 보지 않고, 다음 효력을 구별하여 이해하는 것이 중요하다.
- 권리변동적 효력
- 대항적 효력
- 순위확정적 효력
- 추정적 효력
- 공신력 부정
권리변동적 효력
권리변동적 효력은 등기를 하여야 부동산 물권변동의 효력이 발생하는 것을 말한다. 매매계약만으로는 소유권이전의 채권적 효력이 발생할 뿐이고, 소유권이라는 물권이 이전하려면 소유권이전등기를 하여야 한다.
예를 들어 토지를 매수한 자가 매매대금을 지급하고 인도를 받았더라도 소유권이전등기를 마치지 않으면 원칙적으로 소유권을 취득하지 못한다.
다만 모든 부동산 물권변동이 등기에 의하여서만 발생하는 것은 아니다. 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 민법 제186조가 적용되고, 상속·공용징수·판결·경매 등 법률의 규정에 의한 물권변동은 민법 제187조가 문제된다.[2]
대항적 효력
대항적 효력은 등기된 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 효력이다. 부동산 물권은 등기를 통하여 외부에 공시되므로, 등기를 마친 권리자는 그 권리를 제3자에게 주장할 수 있다.
다만 대항적 효력은 공신력과 구별된다. 등기가 있다고 해서 언제나 실체적 권리가 존재하는 것은 아니며, 무효인 등기를 믿고 거래한 자가 항상 보호되는 것도 아니다.
순위확정적 효력
순위확정적 효력은 같은 부동산에 여러 등기가 있을 때 등기된 순위에 따라 권리의 우열이 정해지는 효력이다.
등기의 순위는 원칙적으로 접수한 순서에 의한다. 같은 구에서 한 등기 상호 간에는 순위번호에 따르고, 다른 구의 등기 상호 간에는 접수번호에 따라 순위를 정한다.
추정적 효력
추정적 효력은 등기가 존재하면 그 등기에 대응하는 실체적 권리관계도 존재하는 것으로 추정되는 효력이다. 판례는 소유권이전등기의 추정력이 전 소유자에 대하여도 미치며, 등기명의자가 등기원인 행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장한다는 사정만으로 그 추정력이 깨어지는 것은 아니라고 본다.[3]
추정력은 반증으로 깨질 수 있다. 따라서 등기명의자가 권리자로 추정되더라도 상대방이 등기원인의 무효, 위조, 허위 등을 입증하면 그 추정은 번복될 수 있다.
공신력의 부정
공신력이란 등기부의 기재를 신뢰하여 거래한 자를 보호하여, 실제 권리관계와 등기가 다르더라도 등기부를 믿은 자에게 권리취득을 인정하는 효력을 말한다.
우리 법제에서는 부동산등기의 공신력이 원칙적으로 인정되지 않는다. 부동산 물권변동에서는 등기가 공시방법이지만, 등기부의 기재가 항상 진정한 권리관계를 보장하는 것은 아니다.[4]
따라서 등기부상 소유자로 표시된 자와 거래하였더라도 그 등기가 무효라면 매수인은 원칙적으로 소유권을 취득하지 못한다. 이 점은 등기의 추정력과 구별되는 중요한 시험 포인트이다.
구별 개념
| 구분 | 내용 | 시험상 포인트 |
|---|---|---|
| 권리변동적 효력 | 등기를 해야 부동산 물권변동이 발생하는 효력 | 민법 제186조와 연결된다 |
| 대항적 효력 | 등기된 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 효력 | 공시제도와 연결된다 |
| 순위확정적 효력 | 등기의 선후에 따라 권리의 우열이 정해지는 효력 | 순위번호와 접수번호를 구별한다 |
| 추정적 효력 | 등기된 권리가 적법하게 존재하는 것으로 추정되는 효력 | 반증으로 번복될 수 있다 |
| 공신력 | 등기를 믿은 자에게 권리취득을 인정하는 효력 | 우리 부동산등기에는 원칙적으로 인정되지 않는다 |
시험 포인트
- 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권변동은 원칙적으로 등기를 하여야 효력이 발생한다.
- 법률행위에 의한 물권변동은 민법 제186조, 법률의 규정에 의한 물권변동은 민법 제187조와 연결된다.
- 등기의 추정력은 인정되지만 공신력은 인정되지 않는다.
- 추정력은 반증으로 깨질 수 있다.
- 등기의 순위는 권리의 우열을 판단하는 기준이 된다.
- 권리변동적 효력, 대항적 효력, 순위확정적 효력, 추정적 효력, 공신력 부정을 구별해야 한다.
같이 보기
참고 문헌
- 국가법령정보센터, 「민법」 제186조
- 국가법령정보센터, 「민법」 제187조
- 국가법령정보센터, 「부동산등기법」
- 국가법령정보센터 판례정보, 대법원 2000. 3. 10. 선고 99다65462 판결
- 찾기쉬운 생활법령정보, 물권의 변동
각주
- ↑ 국가법령정보센터, 「민법」 제186조.
- ↑ 국가법령정보센터, 「민법」 제187조.
- ↑ 국가법령정보센터 판례정보, 대법원 2000. 3. 10. 선고 99다65462 판결.
- ↑ 찾기쉬운 생활법령정보, 물권의 변동.
