주택

주택(영어: house)은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부와 그 부속토지를 말한다.^[1]

개요

주택은 사람이 장기간 거주하기 위하여 사용하는 건축물이다. 주택법상 주택은 세대가 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖춘 건축물과 그 부속토지를 포함하며, 크게 단독주택과 공동주택으로 구분된다.^[1]

공인중개사 부동산공법에서는 주택의 개념이 주택법, 사업계획승인, 주택조합, 분양가상한제, 전매제한, 투기과열지구, 조정대상지역과 연결된다. 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 주택이 건축물 용도분류, 단독주택·공동주택의 구별, 다가구주택·다세대주택의 차이, 준주택, 도시형 생활주택과 연결되어 출제될 수 있다.

정의

주택법상 주택은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부와 그 부속토지를 말한다.^[1]

주택의 정의에서 중요한 요소는 다음과 같다.

세대의 구성원이 거주할 수 있어야 한다.
장기간 주거생활을 전제로 한다.
독립된 주거생활이 가능한 구조여야 한다.
건축물의 전부 또는 일부가 주택이 될 수 있다.
주택에는 부속토지가 포함된다.

상시 주거용으로 사용하는 건물은 주택으로 보며, 일정한 경우 주택부수토지를 포함한다. 다만 사업을 위한 주거용으로 사용하는 경우에는 개별 세법이나 관계 법령에서 별도의 기준을 적용할 수 있다.

주택의 분류

주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 구분된다.

구분	의미	예
단독주택	1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택	단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관
공동주택	건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등을 공동으로 사용하면서 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택	아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사

단독주택

단독주택은 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이다.^[1] 건축법상 용도분류에서는 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관 등이 단독주택의 범위에 포함된다.

일반 단독주택

일반 단독주택은 보통 하나의 건축물에 하나의 세대가 거주하는 주택을 말한다. 가장 전형적인 형태의 단독주택이다.

다중주택

다중주택은 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택이다. 다만 각 실별로 독립된 주거 형태를 갖추는 것은 아니며, 각 실별 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 공동으로 사용해야 한다.

다중주택의 주요 기준은 다음과 같다.

학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조이다.
독립된 주거 형태가 아니다.
각 실별 욕실은 설치할 수 있다.
취사시설은 공동으로 사용한다.
1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이다.
주택으로 쓰는 층수는 지하층을 제외하고 3개 층 이하이다.

다가구주택

다가구주택은 여러 가구가 거주할 수 있으나 건축법상 단독주택으로 분류된다. 외형상 여러 세대가 거주한다는 점에서 공동주택과 혼동하기 쉽지만, 구분소유가 가능한 다세대주택과 구별해야 한다.

다가구주택의 주요 기준은 다음과 같다.

주택으로 쓰는 층수는 지하층을 제외하고 3개 층 이하이다.
1층 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택 층수에서 제외할 수 있다.
1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이다.
19세대 이하가 거주할 수 있다.
건축법상 단독주택에 포함된다.
다세대주택과 달리 원칙적으로 세대별 구분소유 대상이 아니다.

공관

공관은 공적인 직무 수행과 관련하여 제공되는 주택으로, 건축법상 단독주택의 한 유형으로 분류된다.

공동주택

공동주택은 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이다.^[1]

공동주택에 해당하는 대표적인 유형은 다음과 같다.

아파트
연립주택
다세대주택
기숙사

아파트

아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택이다.

아파트는 대규모 주택건설사업, 분양, 관리, 사용검사, 전매제한, 투기과열지구 및 조정대상지역과 연결되어 출제될 수 있다.

연립주택

연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하고, 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하인 공동주택이다.

연립주택의 주요 기준은 다음과 같다.

주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과한다.
주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하이다.
2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.

다세대주택

다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하인 공동주택이다.

다세대주택의 주요 기준은 다음과 같다.

주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이다.
주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하이다.
2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.
다가구주택과 달리 세대별 구분소유가 가능하다.

기숙사

기숙사는 학교 또는 공장 등의 학생이나 종업원 등을 위하여 사용하는 공동주택의 한 유형이다.

기숙사의 주요 기준은 다음과 같다.

학교 또는 공장 등의 학생, 종업원 등을 위하여 사용한다.
공동취사시설을 이용하는 세대수가 전체의 50퍼센트 이상이어야 한다.
건축법상 공동주택으로 분류될 수 있다.
주택법상 준주택과도 연결될 수 있으므로 문맥에 따라 구별해야 한다.

다가구주택과 다세대주택의 비교

다가구주택과 다세대주택은 시험에서 자주 비교되는 개념이다.

구분	다가구주택	다세대주택
분류	단독주택	공동주택
바닥면적 기준	1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적 합계 660제곱미터 이하	1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적 합계 660제곱미터 이하
층수 기준	주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하	주택으로 쓰는 층수 4개 층 이하
거주 기준	19세대 이하	각 세대가 독립된 공동주택
구분소유	원칙적으로 세대별 구분소유 대상이 아님	세대별 구분소유 가능

국민주택과 민영주택

국민주택

국민주택은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 등이 건설하거나, 주택도시기금의 지원을 받아 건설 또는 개량되는 국민주택규모 이하의 주택을 말한다.^[1]

국민주택의 주요 특징은 다음과 같다.

공공성이 강하다.
주택도시기금과 관련된다.
국민주택규모 이하의 주택이 중심이다.
공급질서와 청약제도에서 중요하다.
무주택 서민의 주거안정과 연결된다.

민영주택

민영주택은 국민주택을 제외한 주택을 말한다. 민간 사업주체가 건설·공급하는 분양주택은 대부분 민영주택으로 이해할 수 있다.

민영주택의 주요 특징은 다음과 같다.

국민주택이 아닌 주택이다.
민간 사업주체의 건설·공급과 연결된다.
청약, 분양가, 전매제한 등에서 국민주택과 구별될 수 있다.

도시형 생활주택

도시형 생활주택은 도시지역에서 서민과 1인·2인 가구의 주거안정을 위하여 공급되는 소규모 주택이다. 일반적인 공동주택보다 일부 기준이 완화되거나 별도의 기준이 적용될 수 있다.

도시형 생활주택의 특징은 다음과 같다.

도시지역의 소규모 주택공급을 목적으로 한다.
1인·2인 가구의 주거수요와 관련된다.
주택법상 주택 유형으로 중요하다.
사업계획승인, 주차장, 부대시설 기준과 연결될 수 있다.
공인중개사 시험에서는 주택법상 주택 유형 비교로 출제될 수 있다.

준주택

준주택은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말한다.^[1]

준주택에 해당할 수 있는 시설은 다음과 같다.

기숙사
다중생활시설
노인복지주택
오피스텔

준주택은 주택과 유사하게 거주 기능을 하지만 주택법상 주택과는 구별된다. 특히 오피스텔은 실무상 주거용으로 사용되는 경우가 많아, 주택 여부와 준주택 여부를 구별해야 한다.

주택의 부속토지

주택에는 건축물뿐 아니라 그 부속토지도 포함된다. 부속토지는 주택의 사용과 기능에 필요한 토지로, 주택의 소유·거래·분양·관리에서 함께 문제될 수 있다.

부속토지가 중요한 이유는 다음과 같다.

주택의 범위에 포함된다.
대지권과 연결될 수 있다.
공동주택에서는 대지지분이 문제된다.
분양계약과 등기에서 중요하다.
재건축·재개발에서 권리산정의 기초가 될 수 있다.

주택부수토지

주택부수토지는 주택에 딸린 토지로서 세법상 주택의 범위나 과세 여부를 판단할 때 자주 문제된다. 일반적으로 다음 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 주택부수토지로 본다.

건물의 연면적
건물이 정착된 면적에 5배를 곱하여 산정한 면적
도시지역 밖의 토지의 경우 건물이 정착된 면적에 10배를 곱하여 산정한 면적

건물의 연면적을 판단할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 피난안전구역의 면적, 주민공동시설의 면적 등이 제외될 수 있다.

주택부수토지는 주택법상 주택의 부속토지 개념과 연결되지만, 구체적인 산정은 세법상 주택 임대소득, 양도소득세, 종합부동산세 등에서 별도 기준으로 문제되는 경우가 많다.

상가 등과 혼합되어 있는 경우

하나의 건물에 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택 부분의 면적과 사업용 건물 부분의 면적을 비교하여 주택 범위를 판단하는 경우가 있다.

주택 면적이 사업용 건물 면적보다 큰 경우

주택 면적이 사업용 건물 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 기준이 적용될 수 있다.

주택 면적이 사업용 건물 면적 이하인 경우

주택 면적이 사업용 건물 면적 이하인 경우에는 주택 부분만 주택으로 보는 기준이 적용될 수 있다.

이 경우 해당 주택의 부수토지 면적은 다음 방식으로 산정할 수 있다.

구분	산정 방식
주택의 부수토지 면적	총토지면적 × 주택 부분 면적 ÷ 총건물면적

이 내용은 주택법의 주택 정의라기보다 세법상 주택 범위 판단에서 자주 문제되는 기준이므로, 부동산세법 문서와 함께 정리하는 것이 좋다.

주택 수의 계산

주택 수의 계산은 주택법보다 주택 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 세법에서 중요하게 문제된다. 다만 공인중개사 시험 전체 범위에서는 부동산세법과 연결되므로 기본 구조를 함께 알아둘 필요가 있다.

구분	계산 방법
다가구주택	1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산할 수 있다.
공동소유	공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하는 기준이 적용될 수 있다. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상이면 각각의 소유로 계산할 수 있고, 그들 중 1인을 임대수입의 귀속자로 합의한 경우에는 그 사람의 소유로 계산할 수 있다.
전대·전전세	임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 소유자뿐 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산될 수 있다.
부부소유	본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하는 기준이 적용될 수 있다.

주택 수의 계산은 적용 법령과 세목에 따라 달라질 수 있으므로, 주택법상 주택 분류와 세법상 주택 수 계산을 구별해야 한다.

주택과 건축법상 건축물

주택은 건축법상 건축물의 용도 중 하나이다. 건축법은 건축물의 용도, 구조, 피난, 방화, 대지, 도로 등을 규율하고, 주택법은 주택의 건설·공급·관리와 주거정책을 중심으로 규율한다.

구분	건축법	주택법
중심 대상	건축물 전반	주택의 건설·공급·관리
주요 내용	건축허가, 대지, 도로, 구조, 피난, 방화	사업계획승인, 주택조합, 분양가상한제, 전매제한
주택과의 관계	주택을 건축물 용도 중 하나로 규율	주택 자체를 주된 규율 대상으로 삼음

주택과 사업계획승인

일정 규모 이상의 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하려는 경우에는 사업계획승인을 받아야 한다. 주택법상 사업계획승인은 개별 건축허가보다 주택단지 조성과 공급을 종합적으로 심사하는 절차이다.

사업계획승인과 연결되는 사항은 다음과 같다.

주택건설사업
대지조성사업
사업주체
주택단지
부대시설과 복리시설
사용검사
분양과 공급

주택과 주택조합

주택조합은 조합원이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합이다. 주택조합은 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합으로 구분된다.

주택조합과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

조합원 자격
조합설립인가
주택건설사업과의 관계
사업계획승인
조합원 모집
탈퇴와 환급
리모델링주택조합의 경우 기존 공동주택 리모델링

주택의 공급과 규제

주택은 국민 생활의 기초가 되는 재화이므로 공급과 거래에 여러 공법상 규제가 적용된다.

주택 공급·거래와 관련되는 주요 제도는 다음과 같다.

분양가상한제
전매제한
투기과열지구
조정대상지역
청약제도
사용검사
주택의 공급질서 교란 금지

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공법에서는 주택법상 주택의 구분과 주택공급 규제가 중요하고, 부동산세법에서는 주택부수토지와 주택 수 계산이 함께 문제될 수 있다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

주택은 세대가 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 건축물과 그 부속토지이다.
주택은 단독주택과 공동주택으로 구분된다.
다가구주택은 단독주택에 포함되고, 다세대주택은 공동주택에 포함된다.
다가구주택은 3개 층 이하, 660제곱미터 이하, 19세대 이하 기준이 중요하다.
다세대주택은 4개 층 이하, 660제곱미터 이하 기준이 중요하다.
아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택이다.
연립주택은 4개 층 이하이면서 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과한다.
국민주택과 민영주택을 구별해야 한다.
도시형 생활주택은 도시지역의 소규모 주택공급과 관련된다.
준주택은 주택은 아니지만 주거시설로 이용 가능한 시설이다.
주택은 사업계획승인, 주택조합, 분양가상한제, 전매제한과 연결된다.
세법상 주택 수 계산은 주택법상 주택 분류와 구별해야 한다.

건축기사 및 건축산업기사

건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 주택이 건축물 용도분류와 주택법상 유형 비교로 출제될 수 있다.