용도지역

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위하여 지정하는 지역이다.

개요

용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지이용을 체계적으로 관리하기 위한 가장 기본적인 지역 구분이다. 토지마다 이용 목적과 개발 가능성을 달리 정하여 무질서한 개발을 방지하고, 주거·상업·공업·녹지·농림·환경보전 등 각 기능이 조화되도록 한다.

용도지역은 도시·군관리계획으로 결정되며, 각 용도지역에서는 건축할 수 있는 건축물의 용도와 규모, 건폐율, 용적률 등이 제한된다.

종류

용도지역은 크게 다음 네 가지로 구분된다.

• 도시지역
• 관리지역
• 농림지역
• 자연환경보전지역

이 중 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분되고, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분된다.

도시지역

도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발·정비·관리·보전이 필요한 지역이다.

도시지역은 다음과 같이 구분된다.

• 주거지역
• 상업지역
• 공업지역
• 녹지지역

주거지역은 주거기능을 중심으로 하고, 상업지역은 상업과 업무기능을, 공업지역은 공업기능을, 녹지지역은 녹지 보전과 도시확산 방지를 중심으로 한다.

주거지역

주거지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다. 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 구분된다.

주거지역의 주요 특징은 다음과 같다.

• 주거기능을 중심으로 한다.
• 생활환경 보호가 중요하다.
• 상업지역이나 공업지역보다 건축물 용도 제한이 강하다.
• 전용주거지역은 주거환경 보호 성격이 강하다.
• 준주거지역은 주거기능을 위주로 상업·업무기능을 보완한다.

상업지역

상업지역은 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역이다. 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분된다.

상업지역은 도시지역 중 건축밀도가 높은 편이며, 상업시설과 업무시설의 입지가 중심이 된다.

공업지역

공업지역은 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역이다. 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 구분된다.

공업지역은 공장과 산업시설의 계획적 배치를 위한 지역이며, 공업의 종류와 환경영향에 따라 세부 지역이 나뉜다.

녹지지역

녹지지역은 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산 방지를 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역이다. 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 구분된다.

녹지지역은 도시지역에 속하지만 개발보다는 보전과 제한적 이용의 성격이 강하다.

관리지역

관리지역은 도시지역·농림지역·자연환경보전지역에 속하지 않는 지역 중 보전, 생산, 계획적 개발을 위하여 관리가 필요한 지역이다.

관리지역은 다음과 같이 구분된다.

• 보전관리지역
• 생산관리지역
• 계획관리지역

보전관리지역은 자연환경 보전 성격이 강하고, 생산관리지역은 농업·임업·어업 생산을 위한 관리가 중심이며, 계획관리지역은 제한적 이용·개발을 계획적으로 관리하는 지역이다.

농림지역

농림지역은 도시지역에 속하지 않는 농업진흥지역 또는 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역이다.

농림지역은 농업과 임업의 생산기반을 보호하기 위한 지역으로, 도시적 개발보다는 농지와 산림의 보전이 중심이 된다.

자연환경보전지역

자연환경보전지역은 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 지역이다.

자연환경보전지역은 용도지역 중 보전성이 매우 강한 지역으로, 개발행위와 건축물의 입지가 엄격하게 제한될 수 있다.

건폐율

용도지역별 건폐율은 지역의 토지이용 목적에 따라 다르게 정해진다. 상업지역은 도시적 이용이 강하므로 건폐율이 높고, 녹지지역·농림지역·자연환경보전지역은 보전성이 강하므로 건폐율이 낮다.

용도지역	건폐율
주거지역	70퍼센트 이하
상업지역	90퍼센트 이하
공업지역	70퍼센트 이하
녹지지역	20퍼센트 이하
보전관리지역	20퍼센트 이하
생산관리지역	20퍼센트 이하
계획관리지역	40퍼센트 이하
농림지역	20퍼센트 이하
자연환경보전지역	20퍼센트 이하

용적률

용도지역별 용적률은 건축물의 입체적 밀도를 조절하는 기준이다. 상업지역은 용적률이 가장 높고, 보전성이 강한 지역은 낮게 제한된다.

용도지역	용적률
주거지역	500퍼센트 이하
상업지역	1,500퍼센트 이하
공업지역	400퍼센트 이하
녹지지역	100퍼센트 이하
관리지역	80퍼센트 또는 100퍼센트 이하
농림지역	80퍼센트 이하
자연환경보전지역	80퍼센트 이하

세부 용적률은 각 용도지역의 종류와 조례에 따라 달라질 수 있다.

용도지역의 지정 효과

용도지역이 지정되면 해당 토지에서는 법령과 조례에 따라 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등이 제한된다. 이는 토지소유자의 이용 가능성을 제한하는 효과가 있으므로, 용도지역은 토지의 가치와 활용 가능성에 큰 영향을 미친다.

용도지역 지정의 주요 효과는 다음과 같다.

• 건축 가능한 건축물의 종류가 제한된다.
• 건폐율이 제한된다.
• 용적률이 제한된다.
• 건축물의 높이와 규모가 제한될 수 있다.
• 개발행위허가 기준에 영향을 준다.
• 토지의 이용가치와 거래가치에 영향을 준다.

용도지구와의 차이

용도지역과 용도지구는 모두 토지이용을 제한하는 제도이지만 기능이 다르다. 용도지역은 토지이용의 기본적 틀을 정하는 제도이고, 용도지구는 용도지역의 제한을 보완하거나 강화하기 위한 제도이다.

구분	용도지역	용도지구
기능	토지이용의 기본적 구분	용도지역 제한의 보완·강화
예	주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역	경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구
역할	건축물 용도와 밀도 제한의 기본 기준	특정 목적에 따른 추가 제한

용도구역과의 차이

용도구역은 개발제한구역, 시가화조정구역 등 특정한 공익목적을 위하여 토지이용을 별도로 제한하는 구역이다. 용도지역이 토지이용의 일반적 틀이라면, 용도구역은 특정 목적을 위한 강한 제한을 부과하는 성격이 있다.

구분	용도지역	용도구역
성격	토지이용의 일반적 구분	특정 목적을 위한 구역 지정
예	도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역	개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역
목적	토지의 효율적 이용과 공공복리 증진	도시확산 방지, 자연환경 보호, 수산자원 보호 등

둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각 용도지역에 걸치는 부분의 면적과 위치에 따라 건축 제한이 달라질 수 있다.

기본적으로 건폐율과 용적률은 각 용도지역에 해당하는 부분을 기준으로 가중평균하여 적용하는 경우가 있으며, 그 밖의 건축 제한은 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역의 규정을 적용하는 방식이 사용된다.

다만 미관지구, 고도지구, 방화지구 등에 걸치는 경우에는 별도의 특칙이 적용될 수 있다.

시험상 암기 포인트

용도지역은 공인중개사 부동산공법에서 가장 기본적인 출제 영역이다. 종류, 지정 목적, 건폐율, 용적률, 용도지구·용도구역과의 차이를 함께 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

• 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다.
• 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분된다.
• 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분된다.
• 상업지역은 건폐율과 용적률이 높은 편이다.
• 녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 건폐율과 용적률이 낮다.
• 계획관리지역의 건폐율은 40퍼센트 이하이다.
• 농림지역과 자연환경보전지역의 건폐율은 20퍼센트 이하이다.
• 용도지역은 토지이용의 기본적 구분이고, 용도지구는 이를 보완·강화한다.
• 용도구역은 특정 공익목적을 위해 토지이용을 제한하는 구역이다.

같이 보기

• 상업지역
• 공업지역
• 녹지지역
• 관리지역
• 건폐율