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<p>새 문서: 토지거래허가는 토지거래허가구역 안에서 일정 면적을 초과하는 토지의 소유권 또는 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도이다. == 개요 == 토지거래허가는 투기적 토지거래를 억제하고 토지의 합리적 이용을 유도하기 위한 제도이다. 토지거래허가구역 안에서 일정 기준면적을 초과하는 토지에 관...</p> <p><b>새 문서</b></p><div>토지거래허가는 토지거래허가구역 안에서 일정 면적을 초과하는 토지의 소유권 또는 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도이다.<br /> <br /> == 개요 ==<br /> 토지거래허가는 투기적 토지거래를 억제하고 토지의 합리적 이용을 유도하기 위한 제도이다. 토지거래허가구역 안에서 일정 기준면적을 초과하는 토지에 관한 거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.<br /> <br /> 토지거래허가제도는 [[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]]상 토지거래 규제 제도로서, 공인중개사 부동산공법에서 허가구역 지정권자, 허가권자, 기준면적, 무허가 계약의 효력, 토지이용의무, 이행강제금, 선매제도 등이 자주 출제된다.<br /> <br /> == 목적 ==<br /> 토지거래허가의 목적은 다음과 같다.<br /> <br /> *투기적 토지거래를 억제한다.<br /> *지가의 급격한 상승을 방지한다.<br /> *토지의 실수요자 이용을 유도한다.<br /> *토지의 합리적 이용을 촉진한다.<br /> *토지시장 안정을 도모한다.<br /> *개발예정지 주변의 투기 수요를 관리한다.<br /> <br /> == 법적 성질 ==<br /> 토지거래허가는 토지거래계약의 효력과 직접 관련되는 행정행위이다. 허가구역 안에서 허가를 받아야 하는 토지거래계약은 허가를 받아야 완전한 효력이 발생한다.<br /> <br /> 토지거래허가의 법적 성질은 다음과 같이 정리된다.<br /> <br /> *법률행위적 행정행위<br /> *형성적 행정행위<br /> *수익적 행정행위<br /> *쌍방적 행정행위<br /> *보충적 행정행위<br /> *요식행위<br /> <br /> 판례상 토지거래허가는 제3자의 법률행위를 보충하여 법률상 효력을 완성시키는 인가적 성격으로 이해된다.<br /> <br /> == 토지거래허가구역 ==<br /> 토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역에 지정된다.<br /> <br /> 토지거래허가구역 지정 대상은 다음과 같다.<br /> <br /> *광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등이 새로 수립되거나 변경되는 지역<br /> *법령의 제정·개정·폐지 또는 고시로 토지이용 제한이 완화되거나 해제되는 지역<br /> *개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역 및 그 인근지역<br /> *국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기 우려가 있다고 인정하는 지역<br /> *관계 행정기관의 장이 투기 우려가 있다고 인정하여 요청한 지역<br /> <br /> == 허가구역 지정권자 ==<br /> 토지거래허가구역의 지정권자는 다음과 같다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !지정권자<br /> |-<br /> |허가구역이 둘 이상의 시·군·구에 걸친 경우<br /> |국토교통부장관<br /> |-<br /> |그 밖의 경우<br /> |시·도지사<br /> |}<br /> <br /> 지정권자는 지정 전에 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.<br /> <br /> == 지정기간 ==<br /> 토지거래허가구역의 지정기간은 5년 이내이다. 지정기간이 끝나더라도 지정 요건이 계속 존재하는 경우에는 다시 지정할 수 있다.<br /> <br /> 시험에서는 토지거래허가구역의 지정기간이 5년 이내라는 점이 중요하다.<br /> <br /> == 지정절차 ==<br /> 토지거래허가구역의 지정절차는 지정권자에 따라 다르지만, 기본적으로 도시계획위원회 심의와 공고·열람 절차가 필요하다.<br /> <br /> 토지거래허가구역 지정의 주요 절차는 다음과 같다.<br /> <br /> #지정 필요성 검토<br /> #도시계획위원회 심의<br /> #지정 공고<br /> #관계 행정기관 통지<br /> #일반인 열람<br /> <br /> 국토교통부장관이 지정하는 경우에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거치고, 시·도지사가 지정하는 경우에는 시·도도시계획위원회의 심의를 거친다.<br /> <br /> == 효력 발생 ==<br /> 토지거래허가구역 지정은 원칙적으로 지정 공고일 5일 후부터 효력이 발생한다.<br /> <br /> 다만 다음의 경우에는 즉시 효력이 발생한다.<br /> <br /> *지정기간 만료 후 재지정하는 경우<br /> *허가구역을 해제하는 경우<br /> *허가구역을 축소하는 경우<br /> <br /> == 허가권자 ==<br /> 토지거래계약에 관한 허가권자는 시장·군수·구청장이다.<br /> <br /> 허가구역 지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사일 수 있지만, 개별 토지거래계약의 허가권자는 시장·군수·구청장이라는 점을 구별해야 한다.<br /> <br /> == 허가대상 계약 ==<br /> 토지거래허가구역 안에서 일정 기준면적을 초과하는 토지에 관한 소유권 또는 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 경우 허가가 필요하다.<br /> <br /> 허가가 필요한 계약의 예는 다음과 같다.<br /> <br /> *토지 소유권 이전계약<br /> *토지 지상권 설정계약<br /> *토지에 대한 대물변제계약 및 예약<br /> *토지에 대한 양도담보계약<br /> *토지에 대한 매도담보계약<br /> *토지에 대한 유저당계약<br /> *토지에 대한 가등기담보계약<br /> *부담부증여<br /> <br /> == 허가가 필요하지 않은 경우 ==<br /> 모든 토지 관련 권리 변동에 허가가 필요한 것은 아니다. 무상으로 이루어지는 권리 이전이나 상속 등은 허가 대상에서 제외될 수 있다.<br /> <br /> 허가가 필요하지 않은 경우의 예는 다음과 같다.<br /> <br /> *건물 소유권 이전계약<br /> *토지 전세권 설정계약<br /> *토지 임차권 설정계약<br /> *토지 저당권 설정계약<br /> *증여<br /> *사용대차<br /> *상속<br /> *유증<br /> *사인증여<br /> <br /> 시험에서는 토지 소유권과 지상권은 허가대상 권리이지만, 임차권·전세권·저당권은 허가대상이 아니라는 점을 구별해야 한다.<br /> <br /> == 기준면적 ==<br /> 토지거래허가는 허가구역 안의 모든 토지거래에 적용되는 것이 아니라, 일정 기준면적을 초과하는 토지거래에 적용된다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !대상지역<br /> !기준면적<br /> |-<br /> |용도지역 미지정<br /> |90제곱미터 초과<br /> |-<br /> |도시지역 중 주거지역<br /> |180제곱미터 초과<br /> |-<br /> |도시지역 중 상업지역<br /> |200제곱미터 초과<br /> |-<br /> |도시지역 중 공업지역<br /> |660제곱미터 초과<br /> |-<br /> |도시지역 중 녹지지역<br /> |100제곱미터 초과<br /> |-<br /> |도시지역 외 농지<br /> |500제곱미터 초과<br /> |-<br /> |도시지역 외 임야<br /> |1,000제곱미터 초과<br /> |-<br /> |도시지역 외 기타 토지<br /> |250제곱미터 초과<br /> |}<br /> <br /> 국토교통부장관 또는 시·도지사는 허가구역을 지정할 때 기준면적을 일정 범위에서 조정할 수 있다.<br /> <br /> == 면적 산정 ==<br /> 토지거래허가 기준면적을 회피하기 위하여 토지를 일부만 거래하거나 분할 후 거래하는 경우가 문제될 수 있다. 따라서 기준면적 산정에서는 탈법적인 거래를 방지하기 위한 규제가 적용된다.<br /> <br /> 면적 산정에서 고려되는 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *토지의 일부 거래<br /> *토지분할 후 최초의 거래<br /> *허가 회피 목적의 분할 여부<br /> *실질적인 거래대상 면적<br /> <br /> == 허가절차 ==<br /> 토지거래계약 허가의 일반적인 절차는 다음과 같다.<br /> <br /> #당사자가 공동으로 허가신청서를 제출한다.<br /> #계약내용, 토지이용계획, 취득자금조달계획 등을 제출한다.<br /> #시장·군수·구청장이 필요한 조사를 한다.<br /> #허가 또는 불허가 처분을 한다.<br /> #허가를 받은 경우 계약의 효력이 완성된다.<br /> <br /> == 허가의 간주 ==<br /> 시장·군수·구청장이 처분기간 안에 허가증을 발급하지 않거나 불허가처분 통지를 하지 않고, 선매협의 사실도 통지하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 본다.<br /> <br /> 이는 행정청의 지연으로 거래 당사자의 법적 지위가 불안정해지는 것을 방지하기 위한 제도이다.<br /> <br /> == 무허가 계약의 효력 ==<br /> 허가를 받아야 하는 토지거래계약을 허가 없이 체결한 경우 그 계약은 효력이 문제된다. 허가를 전제로 한 계약은 허가를 받기 전까지 유동적 무효 상태로 이해된다.<br /> <br /> 무허가 계약의 효력은 다음과 같이 정리할 수 있다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !효력<br /> |-<br /> |허가를 전제로 한 계약<br /> |허가 전까지 유동적 무효<br /> |-<br /> |허가를 받은 경우<br /> |유효<br /> |-<br /> |불허가처분이 확정된 경우<br /> |확정적 무효<br /> |-<br /> |허가를 배제하거나 잠탈하려는 계약<br /> |확정적 무효<br /> |}<br /> <br /> 허가를 받지 않은 계약이나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 벌칙이 적용될 수 있다.<br /> <br /> == 허가기준 ==<br /> 토지거래허가를 받으려면 토지 취득 목적이 법령상 허가기준에 맞아야 한다. 허가구역 안의 토지는 투기 목적이 아니라 실제 이용 목적에 맞게 취득되어야 한다.<br /> <br /> 허가기준의 예는 다음과 같다.<br /> <br /> *자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우<br /> *허가구역 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설 설치에 이용하려는 경우<br /> *허가구역 안의 농업인·임업인·어업인이 농업·축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 경우<br /> *공익상 필요가 인정되는 경우<br /> *토지이용계획이 타당한 경우<br /> <br /> == 토지이용의무 ==<br /> 토지거래허가를 받은 자는 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 한다. 토지이용의무는 허가제도의 핵심적인 사후관리 수단이다.<br /> <br /> 토지이용의무의 주요 내용은 다음과 같다.<br /> <br /> *허가받은 목적대로 이용해야 한다.<br /> *의무기간은 5년 이내의 범위에서 적용된다.<br /> *시장·군수·구청장은 이용실태를 조사할 수 있다.<br /> *목적대로 이용하지 않으면 이행명령과 이행강제금이 부과될 수 있다.<br /> <br /> == 이행명령과 이행강제금 ==<br /> 시장·군수·구청장은 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않는 자에게 상당한 기간을 정하여 이행을 명할 수 있다. 이행명령을 받은 자가 기간 내에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과된다.<br /> <br /> 이행강제금은 취득가액의 10퍼센트 범위에서 부과된다.<br /> <br /> 대표적인 부과 기준은 다음과 같다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !위반 유형<br /> !이행강제금<br /> |-<br /> |토지를 방치한 경우<br /> |취득가액의 10퍼센트<br /> |-<br /> |토지를 임대한 경우<br /> |취득가액의 7퍼센트<br /> |-<br /> |이용목적을 변경한 경우<br /> |취득가액의 5퍼센트<br /> |-<br /> |그 밖의 위반<br /> |취득가액의 7퍼센트<br /> |}<br /> <br /> 이행강제금은 1년에 1회씩 이행될 때까지 반복하여 부과·징수할 수 있다.<br /> <br /> == 포상금 ==<br /> 토지거래허가제도 위반을 신고하거나 고발한 자에게는 포상금을 지급할 수 있다. 이는 무허가 거래나 목적 외 이용을 적발하기 위한 제도이다.<br /> <br /> 포상금 지급 대상은 다음과 같다.<br /> <br /> *허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 자를 신고·고발한 경우<br /> *부정한 방법으로 허가를 받은 자를 신고·고발한 경우<br /> *허가받은 목적대로 이용하지 않은 자를 신고·고발한 경우<br /> <br /> 포상금은 건당 50만원으로 정리된다.<br /> <br /> == 불복제도 ==<br /> 토지거래허가와 관련한 불허가처분 등에 대해서는 불복할 수 있다.<br /> <br /> 대표적인 불복수단은 다음과 같다.<br /> <br /> *이의신청<br /> *매수청구<br /> <br /> 이의신청은 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 할 수 있다. 시장·군수·구청장은 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결과를 통지한다.<br /> <br /> == 매수청구 ==<br /> 불허가처분을 받은 자는 일정한 기간 안에 시장·군수·구청장에게 해당 토지의 매수를 청구할 수 있다.<br /> <br /> 매수청구의 주요 내용은 다음과 같다.<br /> <br /> *불허가처분을 받은 자가 청구할 수 있다.<br /> *처분을 받은 날부터 1개월 이내에 청구한다.<br /> *매수청구 대상 권리는 토지소유권과 지상권이다.<br /> *매수는 공시지가를 기준으로 한다.<br /> *허가신청서에 적힌 금액이 더 낮으면 그 금액을 기준으로 한다.<br /> <br /> == 선매제도 ==<br /> 선매제도는 토지거래허가구역에서 허가신청이 있는 경우 공익상 필요가 있거나 허가받은 토지를 목적대로 이용하지 않는 경우, 국가 등이 그 토지를 우선적으로 매수할 수 있도록 하는 제도이다.<br /> <br /> 선매제도의 주요 내용은 다음과 같다.<br /> <br /> *강제취득인 수용과 구별된다.<br /> *선매대상 권리는 토지소유권이다.<br /> *지상권은 선매대상 권리가 아니다.<br /> *허가신청일부터 1개월 이내 선매자를 지정한다.<br /> *선매자는 통지를 받은 날부터 1개월 이내 협의한다.<br /> *선매가격은 감정평가업자가 평가한 감정가격을 기준으로 한다.<br /> *허가신청서의 금액이 더 낮으면 그 금액을 기준으로 한다.<br /> <br /> == 허가의제 ==<br /> 일정한 경우에는 별도의 토지거래허가를 받은 것으로 본다.<br /> <br /> 허가의제의 예는 다음과 같다.<br /> <br /> *당사자 한쪽이 국가 등인 경우 그 기관의 장이 시장·군수·구청장과 협의하고 협의가 성립한 경우<br /> *국유재산에 대한 토지거래계약을 체결하면서 그 내용을 시장·군수·구청장에게 통보한 경우<br /> <br /> == 허가제도의 배제 ==<br /> 일정한 거래나 권리취득은 토지거래허가제도의 적용이 배제된다.<br /> <br /> 허가제도 배제의 예는 다음과 같다.<br /> <br /> *공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의취득·수용·사용<br /> *민사집행법에 따른 경매<br /> *국유재산 또는 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우<br /> *도시 및 주거환경정비법에 따른 분양 또는 보류지 매각 등<br /> <br /> == 다른 법률과의 관계 ==<br /> 토지거래허가를 받은 경우 다른 법률상 일정 절차를 거친 것으로 보는 경우가 있다.<br /> <br /> 대표적인 의제 효과는 다음과 같다.<br /> <br /> *농지의 거래허가를 받은 경우 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.<br /> *토지거래허가를 받은 경우 부동산등기특별조치법상 검인을 받은 것으로 본다.<br /> <br /> == 지가동향 조사 ==<br /> 국토교통부장관이나 시·도지사는 토지거래허가제도 운영과 토지정책 수행을 위하여 지가동향과 토지거래상황을 조사할 수 있다.<br /> <br /> 지가동향 조사의 주요 내용은 다음과 같다.<br /> <br /> *국토교통부장관은 전국의 지가변동률을 연 1회 이상 조사한다.<br /> *시·도지사는 관할 구역의 지가동향과 토지거래상황을 수시로 조사한다.<br /> *조사 결과는 허가구역 지정 또는 해제 요청의 자료가 될 수 있다.<br /> <br /> == 시험상 암기 포인트 ==<br /> 토지거래허가는 공인중개사 부동산공법에서 기준면적, 허가권자, 무허가 계약의 효력, 토지이용의무, 이행강제금, 선매제도가 자주 출제된다.<br /> <br /> 주요 암기 포인트는 다음과 같다.<br /> <br /> *토지거래허가구역 지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사이다.<br /> *토지거래계약 허가권자는 시장·군수·구청장이다.<br /> *토지거래허가구역 지정기간은 5년 이내이다.<br /> *허가구역 지정은 원칙적으로 지정 공고일 5일 후 효력이 발생한다.<br /> *허가대상 권리는 토지 소유권과 지상권이다.<br /> *임차권, 전세권, 저당권은 허가대상 권리가 아니다.<br /> *무허가 계약은 허가 전까지 유동적 무효이다.<br /> *허가를 배제하거나 잠탈하는 계약은 확정적 무효이다.<br /> *토지이용의무를 위반하면 취득가액의 10퍼센트 범위에서 이행강제금이 부과된다.<br /> *이행강제금은 1년에 1회씩 반복 부과할 수 있다.<br /> *불허가처분을 받은 자는 1개월 이내 매수청구를 할 수 있다.<br /> *선매대상 권리는 토지소유권이고, 지상권은 선매대상이 아니다.<br /> <br /> == 같이 보기 ==<br /> *[[개발행위허가]]<br /> *[[도시·군관리계획]]<br /> *[[용도지역]]<br /> *[[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]]<br /> *[[농지취득자격증명]]<br /> <br /> == 각주 ==<br /> &lt;references /&gt;<br /> <br /> [[분류:공인중개사]]<br /> [[분류:부동산공법]]</div>

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