https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/w/index.php?action=history&feed=atom&title=%EC%A0%95%EB%B9%84%EC%82%AC%EC%97%85%EC%A1%B0%ED%95%A9 2026-05-03T14:31:10Z 이 문서의 편집 역사 MediaWiki 1.38.4 https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/w/index.php?title=%EC%A0%95%EB%B9%84%EC%82%AC%EC%97%85%EC%A1%B0%ED%95%A9&diff=3653&oldid=prev 2026-05-03T02:22:30Z

<p>새 문서: 정비사업조합은 재개발사업 또는 재건축사업 등 정비사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다.&lt;ref name=&quot;law&quot;&gt;국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법&lt;/ref&gt; == 개요 == 정비사업조합은 <a href="/wiki/%EC%A0%95%EB%B9%84%EC%82%AC%EC%97%85" title="정비사업">정비사업</a>을 시행하기 위하여 토지등소유자가 조합설립인가를 받아 설립하는 사업시행자이다. 정비사...</p> <p><b>새 문서</b></p><div>정비사업조합은 재개발사업 또는 재건축사업 등 정비사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다.&lt;ref name=&quot;law&quot;&gt;국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법&lt;/ref&gt;<br /> <br /> == 개요 ==<br /> 정비사업조합은 [[정비사업]]을 시행하기 위하여 토지등소유자가 조합설립인가를 받아 설립하는 사업시행자이다. 정비사업은 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경이나 도시환경을 개선하기 위한 사업이므로, 조합은 토지등소유자의 권리관계를 조정하고 사업을 추진하는 중심 주체가 된다.<br /> <br /> 정비사업조합은 주로 [[재개발사업]]과 [[재건축사업]]에서 중요하게 다루어진다. 공인중개사 시험에서는 조합설립추진위원회, 조합설립인가, 조합원, 총회, 사업시행계획, 관리처분계획, 청산금 등이 함께 출제된다.<br /> <br /> == 설립 전 단계 ==<br /> === 조합설립추진위원회 ===<br /> 조합을 설립하려는 경우에는 조합설립추진위원회를 구성할 수 있다. 추진위원회는 조합이 설립되기 전 단계에서 조합설립을 준비하고 정비사업의 초기 업무를 수행한다.<br /> <br /> 추진위원회 구성에는 토지등소유자 과반수의 동의가 필요하며, 추진위원장 1명을 포함한 5명 이상의 추진위원과 운영규정에 관한 사항을 갖추어 시장·군수등의 승인을 받아야 한다.&lt;ref name=&quot;law&quot; /&gt;<br /> <br /> === 추진위원회의 업무 ===<br /> 추진위원회는 조합설립을 준비하는 기구이므로 조합이 설립되기 전의 초기 업무를 수행한다.<br /> <br /> 추진위원회의 주요 업무는 다음과 같다.<br /> <br /> *정비사업전문관리업자 선정<br /> *설계자 선정<br /> *개략적인 정비사업 시행계획서 작성<br /> *조합설립인가 신청 준비<br /> *토지등소유자의 동의 확보<br /> *조합 정관안 작성 준비<br /> *조합설립을 위한 창립총회 준비<br /> <br /> 추진위원회는 조합이 설립되면 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산한다.<br /> <br /> == 조합의 설립 ==<br /> === 조합설립인가 ===<br /> 정비사업조합은 조합설립인가를 받아야 성립한다. 조합설립인가는 토지등소유자가 정비사업을 시행할 법인을 만들기 위하여 시장·군수등에게 받는 인가이다.<br /> <br /> 조합설립인가가 중요한 이유는 다음과 같다.<br /> <br /> *조합이 법인으로 성립한다.<br /> *조합이 사업시행자로 활동할 수 있다.<br /> *조합원 권리·의무가 확정된다.<br /> *총회, 임원, 정관 등 조합 운영체계가 확정된다.<br /> *정비사업의 본격적인 시행 단계로 넘어간다.<br /> <br /> === 설립 동의 ===<br /> 정비사업조합을 설립하려면 일정한 토지등소유자의 동의가 필요하다. 동의 요건은 사업의 종류에 따라 달라질 수 있다.<br /> <br /> 조합설립 동의에서 중요한 요소는 다음과 같다.<br /> <br /> *토지등소유자의 수<br /> *토지면적<br /> *건축물 소유자의 수<br /> *사업 종류<br /> *정비구역의 범위<br /> *동의서의 적법성<br /> <br /> 시험에서는 재개발사업과 재건축사업의 조합설립 동의 요건을 구별하여 정리하는 것이 중요하다.<br /> <br /> === 법인격 ===<br /> 정비사업조합은 조합설립인가를 받은 때 법인으로 성립한다. 법인격을 가지므로 조합 명의로 권리와 의무를 부담하고, 정비사업에 필요한 계약을 체결하거나 소송을 수행할 수 있다.<br /> <br /> 법인격의 주요 효과는 다음과 같다.<br /> <br /> *조합 명의로 재산을 취득할 수 있다.<br /> *조합 명의로 계약을 체결할 수 있다.<br /> *조합 명의로 소송을 제기하거나 응소할 수 있다.<br /> *사업시행자로서 행정절차를 진행할 수 있다.<br /> *조합원 개인과 구별되는 독립된 권리주체가 된다.<br /> <br /> == 조합의 구성 ==<br /> === 조합원 ===<br /> 정비사업조합의 조합원은 원칙적으로 정비구역 안의 토지등소유자이다. 조합원은 정비사업의 이해관계자로서 총회에서 의결권을 행사하고, 사업비 부담이나 분양신청, 관리처분계획에 따른 권리변동의 영향을 받는다.<br /> <br /> 조합원의 주요 지위는 다음과 같다.<br /> <br /> *총회 출석권<br /> *의결권<br /> *임원 선임권<br /> *분양신청권<br /> *청산금 또는 부담금과 관련된 권리·의무<br /> *관리처분계획에 따른 권리 변동<br /> *정관과 총회 의결 준수 의무<br /> <br /> === 정관 ===<br /> 정관은 정비사업조합의 조직과 운영에 관한 기본 규칙이다. 조합은 정관에 따라 총회, 임원, 조합원 권리·의무, 비용 부담, 회계, 사업 시행에 관한 사항을 운영한다.<br /> <br /> 정관에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *조합의 명칭<br /> *사업의 목적<br /> *정비구역의 위치와 면적<br /> *조합원의 자격<br /> *임원의 수와 선임방법<br /> *총회와 대의원회<br /> *조합원의 비용 부담<br /> *분양신청과 관리처분에 관한 사항<br /> *회계와 감사<br /> *조합의 해산과 청산<br /> <br /> == 조합의 기관 ==<br /> === 총회 ===<br /> 총회는 정비사업조합의 최고의사결정기관이다. 조합의 중요한 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.<br /> <br /> 총회의 주요 의결사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *정관의 변경<br /> *임원의 선임과 해임<br /> *사업시행계획서 작성과 변경<br /> *관리처분계획의 수립과 변경<br /> *시공자 선정<br /> *예산과 결산<br /> *조합의 해산<br /> *조합원에게 중대한 부담을 주는 사항<br /> <br /> === 대의원회 ===<br /> 조합원이 많은 경우에는 대의원회를 둘 수 있다. 대의원회는 총회의 기능을 보완하여 조합 운영을 효율적으로 하기 위한 기구이다.<br /> <br /> 대의원회의 주요 기능은 다음과 같다.<br /> <br /> *조합 운영사항 심의<br /> *총회에 상정할 안건 검토<br /> *총회 의결사항 중 위임된 사항 처리<br /> *집행부 견제<br /> *사업 추진 과정의 의사결정 보조<br /> <br /> 다만 조합원에게 중대한 영향을 미치는 핵심 사항은 총회 의결사항으로 남는 경우가 많다.<br /> <br /> === 임원 ===<br /> 정비사업조합에는 조합장, 이사, 감사 등 임원을 둔다. 임원은 조합의 업무를 집행하거나 조합의 업무와 회계를 감독한다.<br /> <br /> 임원의 주요 역할은 다음과 같다.<br /> <br /> *조합장은 조합을 대표한다.<br /> *이사는 조합 업무를 집행한다.<br /> *감사는 조합의 업무와 회계를 감사한다.<br /> *임원은 총회와 정관에 따라 직무를 수행한다.<br /> *임원은 조합과 조합원에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 부담한다.<br /> <br /> == 사업시행자로서의 지위 ==<br /> 정비사업조합은 사업시행자로서 정비사업을 추진한다. 조합은 정비구역 안의 토지등소유자를 대표하여 사업시행계획, 분양, 관리처분, 이주, 철거, 공사, 이전고시 등 일련의 절차를 진행한다.<br /> <br /> 사업시행자로서 조합의 주요 업무는 다음과 같다.<br /> <br /> *사업시행계획서 작성<br /> *사업시행계획인가 신청<br /> *분양공고와 분양신청 접수<br /> *관리처분계획 수립<br /> *이주와 철거<br /> *공사 시행<br /> *준공인가 신청<br /> *이전고시<br /> *청산금 정산<br /> <br /> == 정비사업 절차와의 관계 ==<br /> === 사업시행계획 ===<br /> 정비사업조합은 사업시행계획을 수립하여 인가를 받아야 한다. 사업시행계획은 정비사업을 구체적으로 어떻게 시행할 것인지를 정하는 계획이다.<br /> <br /> 사업시행계획에는 다음 사항이 포함될 수 있다.<br /> <br /> *사업시행구역<br /> *토지이용계획<br /> *건축계획<br /> *정비기반시설 설치계획<br /> *세입자 주거대책<br /> *임대주택 건설계획<br /> *사업비와 자금계획<br /> *시행기간<br /> <br /> === 관리처분계획 ===<br /> 관리처분계획은 종전 토지와 건축물에 관한 권리를 정비사업 완료 후의 대지 또는 건축시설에 어떻게 배분할 것인지 정하는 계획이다.<br /> <br /> 조합은 분양신청을 받은 뒤 관리처분계획을 수립하고 총회 의결을 거쳐 인가를 받아야 한다. 관리처분계획은 조합원의 권리배분, 분담금, 청산금, 일반분양분 등을 정하는 핵심 절차이다.<br /> <br /> === 청산금 ===<br /> 청산금은 조합원이 분양받을 권리와 종전 권리의 가치 사이에 차이가 있는 경우 금전으로 정산하는 금액이다. 관리처분계획과 이전고시 이후 권리관계 정리에서 중요하다.<br /> <br /> 청산금이 문제되는 경우는 다음과 같다.<br /> <br /> *종전 권리가액보다 분양받은 대지 또는 건축시설의 가치가 큰 경우<br /> *종전 권리가액보다 분양받은 대지 또는 건축시설의 가치가 작은 경우<br /> *분양신청을 하지 않은 경우<br /> *분양대상에서 제외되는 경우<br /> *현금청산 대상자가 되는 경우<br /> <br /> == 비용과 부담 ==<br /> === 조합의 비용 부담 ===<br /> 정비사업조합의 사업비는 조합원 분담금, 일반분양 수입, 차입금, 보조금 등으로 조달된다. 사업비가 증가하면 조합원의 부담도 커질 수 있으므로 조합 운영의 투명성이 중요하다.<br /> <br /> 사업비의 주요 항목은 다음과 같다.<br /> <br /> *공사비<br /> *설계비<br /> *감리비<br /> *정비사업전문관리업자 비용<br /> *보상비<br /> *이주비 관련 비용<br /> *금융비용<br /> *조합 운영비<br /> *각종 부담금<br /> <br /> === 조합원의 부담금 ===<br /> 조합원의 부담금은 정비사업 시행에 필요한 비용 중 조합원이 부담해야 하는 금액이다. 부담금은 종전 자산의 가치, 분양받을 건축물의 가치, 사업비, 일반분양 수입 등에 따라 달라질 수 있다.<br /> <br /> 부담금은 관리처분계획과 밀접하게 관련되며, 조합원에게 중대한 영향을 미치는 사항이므로 총회 의결과 고지 절차가 중요하다.<br /> <br /> == 해산과 청산 ==<br /> 정비사업조합은 사업을 완료하고 청산절차를 마치면 해산한다. 조합은 정비사업 시행을 목적으로 하는 법인이므로, 사업 목적이 달성되면 잔여 재산과 채무를 정리해야 한다.<br /> <br /> 해산과 청산의 주요 내용은 다음과 같다.<br /> <br /> *준공과 이전고시<br /> *청산금 정산<br /> *채권·채무 정리<br /> *잔여재산 처리<br /> *총회 의결<br /> *해산 등기<br /> *청산 종결<br /> <br /> == 다른 조합과의 비교 ==<br /> === 도시개발조합과의 차이 ===<br /> 정비사업조합은 도시 및 주거환경정비법상 조합이고, [[도시개발조합]]은 도시개발법상 조합이다. 둘 다 토지소유자 등이 참여하는 사업시행자이지만 적용 법률과 사업 목적이 다르다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !정비사업조합<br /> !도시개발조합<br /> |-<br /> |근거 법률<br /> |도시 및 주거환경정비법<br /> |도시개발법<br /> |-<br /> |사업<br /> |재개발사업, 재건축사업 등 정비사업<br /> |도시개발사업<br /> |-<br /> |주요 목적<br /> |노후·불량지역 정비<br /> |단지 또는 시가지 조성<br /> |-<br /> |핵심 절차<br /> |사업시행계획, 관리처분계획, 이전고시<br /> |환지계획, 체비지, 환지처분<br /> |}<br /> <br /> == 시험상 암기 포인트 ==<br /> 정비사업조합은 공인중개사 부동산공법에서 조합설립추진위원회, 조합설립인가, 조합원, 총회, 관리처분계획과 연결되어 출제된다.<br /> <br /> 주요 암기 포인트는 다음과 같다.<br /> <br /> *정비사업조합은 정비사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다.<br /> *조합설립추진위원회는 토지등소유자 과반수 동의와 시장·군수등의 승인이 필요하다.<br /> *추진위원회는 추진위원장 1명을 포함한 5명 이상의 추진위원으로 구성한다.<br /> *조합은 조합설립인가를 받아 법인으로 성립한다.<br /> *조합원은 원칙적으로 정비구역 안의 토지등소유자이다.<br /> *총회는 조합의 최고의사결정기관이다.<br /> *조합장은 조합을 대표한다.<br /> *조합은 사업시행계획과 관리처분계획을 수립하는 핵심 주체이다.<br /> *관리처분계획은 조합원의 권리배분과 분담금에 직접 영향을 준다.<br /> *정비사업조합은 도시개발조합과 근거 법률과 사업 목적이 다르다.<br /> <br /> == 같이 보기 ==<br /> *[[정비사업]]<br /> *[[정비구역]]<br /> *[[재개발사업]]<br /> *[[재건축사업]]<br /> *[[도시 및 주거환경정비법]]<br /> <br /> == 각주 ==<br /> &lt;references /&gt;<br /> <br /> [[분류:공인중개사]]<br /> [[분류:부동산공법]]</div>

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