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<p>새 문서: 정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 도시 및 주거환경정비법에 따라 지정·고시된 구역이다.&lt;ref name=&quot;law&quot;&gt;국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법&lt;/ref&gt; == 개요 == 정비구역은 <a href="/wiki/%EC%9E%AC%EA%B0%9C%EB%B0%9C%EC%82%AC%EC%97%85" title="재개발사업">재개발사업</a>, <a href="/wiki/%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95%EC%82%AC%EC%97%85" title="재건축사업">재건축사업</a>, <a href="/wiki/%EC%A3%BC%EA%B1%B0%ED%99%98%EA%B2%BD%EA%B0%9C%EC%84%A0%EC%82%AC%EC%97%85" title="주거환경개선사업">주거환경개선사업</a> 등 <a href="/wiki/%EC%A0%95%EB%B9%84%EC%82%AC%EC%97%85" title="정비사업">정비사업</a>을 시행하기 위한 공간적 범위이다. 정비사업은...</p> <p><b>새 문서</b></p><div>정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 도시 및 주거환경정비법에 따라 지정·고시된 구역이다.&lt;ref name=&quot;law&quot;&gt;국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법&lt;/ref&gt;<br /> <br /> == 개요 ==<br /> 정비구역은 [[재개발사업]], [[재건축사업]], [[주거환경개선사업]] 등 [[정비사업]]을 시행하기 위한 공간적 범위이다. 정비사업은 노후·불량건축물이 밀집하거나 주거환경이 열악한 지역을 대상으로 하므로, 먼저 어느 지역에서 사업을 시행할 것인지 정비구역으로 지정해야 한다.<br /> <br /> 정비구역이 지정되면 해당 구역 안에서는 정비사업의 절차가 진행되고, 건축물의 건축이나 토지의 형질변경 등 일정한 행위가 제한될 수 있다. 공인중개사 시험에서는 정비계획, 정비구역 지정절차, 행위제한, 정비구역 해제, 정비사업과의 관계가 중요하다.<br /> <br /> == 정비계획과의 관계 ==<br /> === 정비계획 ===<br /> 정비계획은 정비구역에서 정비사업을 어떻게 시행할 것인지 정하는 계획이다. 정비구역은 사업이 시행될 공간이고, 정비계획은 그 공간 안에서 시행할 사업의 구체적 방향과 내용을 정하는 계획이다.<br /> <br /> 정비계획에는 다음과 같은 사항이 포함될 수 있다.<br /> <br /> *정비사업의 명칭<br /> *정비구역 및 그 면적<br /> *도시·군계획시설 설치계획<br /> *공동이용시설 설치계획<br /> *건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이<br /> *정비사업 시행 예정시기<br /> *정비사업 시행방법<br /> *세입자 주거대책<br /> *임대주택 건설계획<br /> *재난방지계획<br /> <br /> === 정비구역 지정과 정비계획 수립 ===<br /> 정비구역은 정비계획과 함께 지정되는 것이 일반적이다. 정비계획이 없는 정비구역은 사업의 방향을 알 수 없으므로, 정비구역 지정은 정비계획 수립과 밀접하게 연결된다.<br /> <br /> 정비구역과 정비계획의 관계는 다음과 같다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !의미<br /> |-<br /> |정비구역<br /> |정비사업을 시행하기 위하여 지정·고시된 공간적 범위<br /> |-<br /> |정비계획<br /> |정비구역 안에서 정비사업의 내용과 시행방향을 정하는 계획<br /> |}<br /> <br /> == 지정 대상 ==<br /> 정비구역은 노후·불량건축물이 밀집하거나 주거환경 또는 도시환경의 정비가 필요한 지역에 지정된다. 지정 대상은 정비사업의 종류에 따라 달라진다.<br /> <br /> 대표적인 지정 대상은 다음과 같다.<br /> <br /> *노후·불량건축물이 밀집한 지역<br /> *정비기반시설이 열악한 지역<br /> *주거환경 개선이 필요한 지역<br /> *도시환경을 개선할 필요가 있는 지역<br /> *재개발사업 또는 재건축사업이 필요한 지역<br /> *주거환경개선사업이 필요한 지역<br /> <br /> == 지정권자 ==<br /> 정비구역은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수 등이 지정할 수 있다. 구체적인 지정권자는 정비구역의 위치, 행정구역, 관계 법령의 위임 구조에 따라 달라질 수 있다.<br /> <br /> 시험에서는 정비구역 지정이 시장·군수등의 입안과 시·도지사 등의 지정·고시 절차로 연결된다는 점을 중심으로 정리하면 된다.<br /> <br /> == 지정 절차 ==<br /> 정비구역 지정은 토지등소유자와 주민의 권리관계에 큰 영향을 미치므로, 법정 절차를 거쳐야 한다.<br /> <br /> 일반적인 절차는 다음과 같다.<br /> <br /> #기초조사<br /> #정비계획안 작성<br /> #주민설명회<br /> #주민공람<br /> #지방의회 의견청취<br /> #관계 행정기관 협의<br /> #도시계획위원회 심의<br /> #정비구역 지정·고시<br /> #관계 서류 열람<br /> <br /> == 주민 의견수렴 ==<br /> === 주민설명회 ===<br /> 정비계획을 수립하거나 정비구역을 지정하려는 경우에는 주민설명회를 통해 주민에게 사업의 필요성과 주요 내용을 알린다. 주민설명회는 사업 초기 단계에서 주민 이해와 의견을 확보하기 위한 절차이다.<br /> <br /> === 주민공람 ===<br /> 정비계획안은 일정 기간 주민에게 공람되어야 한다. 주민은 공람기간 동안 정비계획안의 내용을 확인하고 의견을 제출할 수 있다.<br /> <br /> 주민공람의 목적은 다음과 같다.<br /> <br /> *정비계획 내용을 공개한다.<br /> *토지등소유자의 의견을 듣는다.<br /> *주민의 생활상 영향을 검토한다.<br /> *사업 절차의 투명성을 확보한다.<br /> *계획의 하자를 사전에 보완한다.<br /> <br /> === 지방의회 의견청취 ===<br /> 정비구역 지정은 지역사회에 큰 영향을 미치므로 지방의회의 의견청취 절차가 요구될 수 있다. 지방의회는 주민 대표기관으로서 정비구역 지정과 정비계획의 적정성에 관한 의견을 제시한다.<br /> <br /> == 지정 고시의 효과 ==<br /> 정비구역이 지정·고시되면 해당 지역은 정비사업의 시행 대상이 된다. 또한 정비사업의 원활한 추진을 위하여 행위제한, 조합설립, 사업시행계획 수립 등 후속 절차가 진행될 수 있다.<br /> <br /> 주요 효과는 다음과 같다.<br /> <br /> *정비사업의 공간적 범위가 확정된다.<br /> *정비계획의 내용이 대외적으로 공표된다.<br /> *조합설립추진위원회 또는 조합 설립 절차와 연결된다.<br /> *사업시행계획 수립의 기초가 된다.<br /> *구역 안에서 일정한 행위가 제한될 수 있다.<br /> *토지등소유자의 권리관계에 영향을 준다.<br /> <br /> == 행위제한 ==<br /> === 제한되는 행위 ===<br /> 정비구역 안에서는 정비사업의 시행에 지장을 줄 수 있는 일정한 행위가 제한될 수 있다. 이는 구역 지정 후 임의 개발이나 건축으로 사업이 어려워지는 것을 방지하기 위한 것이다.<br /> <br /> 행위제한 대상이 될 수 있는 행위는 다음과 같다.<br /> <br /> *건축물의 건축<br /> *공작물의 설치<br /> *토지의 형질변경<br /> *토석의 채취<br /> *토지분할<br /> *물건을 쌓아 놓는 행위<br /> *죽목의 벌채 또는 식재<br /> <br /> === 허가와 예외 ===<br /> 정비구역 안에서 제한 대상 행위를 하려면 허가를 받아야 할 수 있다. 다만 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치 등 경미하거나 긴급한 행위는 예외가 될 수 있다.<br /> <br /> == 정비구역의 변경 ==<br /> 정비구역은 필요에 따라 변경될 수 있다. 구역 경계, 면적, 정비계획 내용, 기반시설계획 등이 변경될 수 있으며, 중요한 변경은 지정 절차와 유사한 절차를 거쳐야 한다.<br /> <br /> 변경이 필요한 경우는 다음과 같다.<br /> <br /> *정비사업의 범위 조정이 필요한 경우<br /> *정비계획 내용이 변경되는 경우<br /> *기반시설계획 조정이 필요한 경우<br /> *사업성 또는 주민 의견을 반영해야 하는 경우<br /> *상위계획이나 도시·군관리계획이 변경된 경우<br /> <br /> == 정비구역의 해제 ==<br /> 정비구역은 일정한 사유가 있으면 해제될 수 있다. 정비사업이 장기간 추진되지 않거나 사업 추진이 어렵다고 판단되는 경우에는 토지등소유자의 재산권 제한을 완화하기 위하여 해제가 문제된다.<br /> <br /> 정비구역 해제가 문제되는 경우는 다음과 같다.<br /> <br /> *정비사업 추진이 장기간 지연되는 경우<br /> *사업시행자가 지정되지 않는 경우<br /> *조합설립인가가 이루어지지 않는 경우<br /> *사업시행계획인가가 이루어지지 않는 경우<br /> *토지등소유자 또는 주민의 해제 요청이 있는 경우<br /> *정비구역 지정 목적을 달성하기 어렵게 된 경우<br /> <br /> == 정비사업과의 관계 ==<br /> 정비구역은 정비사업의 전제가 된다. 정비사업은 정비구역 안에서 시행되며, 정비구역 지정 이후 사업의 종류와 시행방식에 따라 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획 등의 절차로 진행된다.<br /> <br /> 정비구역 지정 이후의 일반적인 흐름은 다음과 같다.<br /> <br /> #정비구역 지정<br /> #조합설립추진위원회 구성<br /> #정비사업조합 설립<br /> #사업시행계획 수립 및 인가<br /> #분양공고와 분양신청<br /> #관리처분계획 수립 및 인가<br /> #이주와 철거<br /> #공사 시행<br /> #준공인가<br /> #이전고시<br /> #청산금 정산<br /> <br /> == 정비사업별 특징 ==<br /> === 재개발사업 ===<br /> [[재개발사업]]의 정비구역은 노후·불량건축물이 밀집하고 정비기반시설이 열악한 지역에서 지정되는 경우가 많다. 토지등소유자의 권리관계가 다양하고 세입자 대책이 중요하다.<br /> <br /> === 재건축사업 ===<br /> [[재건축사업]]의 정비구역은 주로 노후·불량 공동주택 등을 철거하고 새로 건축하기 위하여 지정된다. 기존 건축물의 안전성, 조합원 분양, 부담금, 관리처분계획이 중요하다.<br /> <br /> === 주거환경개선사업 ===<br /> [[주거환경개선사업]]의 정비구역은 도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역 등 주거환경이 열악한 지역에서 지정된다. 공공성이 강하고 주거환경 개선 목적이 뚜렷하다.<br /> <br /> == 도시·군관리계획과의 관계 ==<br /> 정비구역 지정과 정비계획은 [[도시·군관리계획]]과 밀접하게 관련된다. 정비사업은 토지이용, 기반시설, 건축물의 용도와 규모를 바꾸는 사업이므로 용도지역, 기반시설, 지구단위계획 등과 조화를 이루어야 한다.<br /> <br /> 관련되는 도시·군관리 요소는 다음과 같다.<br /> <br /> *[[용도지역]]<br /> *[[용도지구]]<br /> *[[도시·군계획시설]]<br /> *정비기반시설<br /> *지구단위계획<br /> *건폐율과 용적률<br /> <br /> == 시험상 암기 포인트 ==<br /> 정비구역은 공인중개사 부동산공법에서 정비계획, 지정절차, 행위제한, 해제, 정비사업 절차와 연결되어 출제된다.<br /> <br /> 주요 암기 포인트는 다음과 같다.<br /> <br /> *정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이다.<br /> *정비구역은 정비계획과 함께 이해해야 한다.<br /> *정비계획은 정비구역 안에서 정비사업의 내용과 시행방향을 정하는 계획이다.<br /> *정비구역 지정 시 주민설명회, 주민공람, 지방의회 의견청취, 도시계획위원회 심의가 중요하다.<br /> *정비구역 안에서는 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등 일정 행위가 제한될 수 있다.<br /> *정비구역 지정 후 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획 절차로 이어질 수 있다.<br /> *정비사업이 장기간 추진되지 않으면 정비구역 해제가 문제될 수 있다.<br /> *재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업은 정비구역의 성격이 다르다.<br /> <br /> == 같이 보기 ==<br /> *[[정비사업]]<br /> *[[정비사업조합]]<br /> *[[재개발사업]]<br /> *[[재건축사업]]<br /> *[[도시 및 주거환경정비법]]<br /> <br /> == 각주 ==<br /> &lt;references /&gt;<br /> <br /> [[분류:공인중개사]]<br /> [[분류:부동산공법]]</div>

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