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<p>새 문서: 재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택 등이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 정비사업이다.&lt;ref name=&quot;law&quot;&gt;국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법&lt;/ref&gt; == 개요 == 재건축사업은 <a href="/wiki/%EC%A0%95%EB%B9%84%EC%82%AC%EC%97%85" title="정비사업">정비사업</a>의 한 종류로, 정비기반시설은 비교적 양호하지만...</p> <p><b>새 문서</b></p><div>재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택 등이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 정비사업이다.&lt;ref name=&quot;law&quot;&gt;국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법&lt;/ref&gt;<br /> <br /> == 개요 ==<br /> 재건축사업은 [[정비사업]]의 한 종류로, 정비기반시설은 비교적 양호하지만 건축물이 노후화되어 구조적 안전이나 주거환경 개선이 필요한 경우 기존 건축물을 철거하고 새 건축물을 건설하는 사업이다.<br /> <br /> 재건축사업은 주로 아파트 등 공동주택 단지를 중심으로 시행되며, [[재개발사업]]과 달리 정비기반시설의 열악성보다는 기존 건축물의 노후·불량성이 핵심 판단 요소가 된다. 공인중개사 시험에서는 재건축사업의 정의, 안전진단, 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획, 재건축부담금, 이전고시 등이 중요하다.<br /> <br /> == 목적 ==<br /> 재건축사업의 목적은 다음과 같다.<br /> <br /> *노후·불량건축물을 철거한다.<br /> *새로운 건축물을 건설한다.<br /> *주거환경을 개선한다.<br /> *토지를 효율적으로 이용한다.<br /> *공동주택 단지의 기능을 회복한다.<br /> *도시환경과 생활환경을 개선한다.<br /> *주민의 주거안정과 주택공급에 기여한다.<br /> <br /> == 사업 대상 ==<br /> 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 시행된다. 일반적으로 공동주택 단지가 주요 대상이 된다.<br /> <br /> 재건축사업의 대상이 되는 경우는 다음과 같다.<br /> <br /> *노후·불량 공동주택이 있는 지역<br /> *구조적 안전성에 문제가 있는 건축물이 있는 지역<br /> *주거환경 개선이 필요한 공동주택 단지<br /> *기존 건축물의 기능이 현저히 저하된 지역<br /> *정비기반시설은 비교적 양호한 지역<br /> <br /> == 정비구역과의 관계 ==<br /> 재건축사업은 원칙적으로 [[정비구역]] 안에서 시행된다. 정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이며, 재건축사업은 그 안에서 시행되는 정비사업의 한 유형이다.<br /> <br /> 재건축사업의 일반적인 절차는 다음과 같다.<br /> <br /> #기본계획 수립<br /> #안전진단<br /> #정비계획 수립 및 정비구역 지정<br /> #조합설립추진위원회 구성<br /> #정비사업조합 설립<br /> #사업시행계획 수립 및 인가<br /> #분양공고와 분양신청<br /> #관리처분계획 수립 및 인가<br /> #이주와 철거<br /> #공사 시행<br /> #준공인가<br /> #이전고시<br /> #청산금 정산<br /> <br /> == 안전진단 ==<br /> === 의의 ===<br /> 안전진단은 재건축사업의 필요성을 판단하기 위하여 기존 건축물의 구조 안전성, 주거환경, 설비 노후도 등을 조사하는 절차이다. 재건축사업은 건축물의 노후·불량성이 핵심이므로 안전진단이 중요한 출제 포인트이다.<br /> <br /> === 기능 ===<br /> 안전진단의 기능은 다음과 같다.<br /> <br /> *재건축 필요성을 판단한다.<br /> *구조적 안전성을 확인한다.<br /> *건축물의 노후도를 평가한다.<br /> *주거환경 개선 필요성을 검토한다.<br /> *무분별한 재건축을 방지한다.<br /> *정비구역 지정과 사업추진의 기초자료가 된다.<br /> <br /> === 재개발사업과의 차이 ===<br /> 안전진단은 재건축사업에서 특히 중요하다. 재개발사업은 정비기반시설의 열악성과 노후·불량건축물 밀집 여부가 중심이지만, 재건축사업은 기존 공동주택 등의 노후·불량성과 안전성이 핵심이기 때문이다.<br /> <br /> == 사업시행자 ==<br /> 재건축사업의 사업시행자는 사업을 실제로 추진하는 주체이다. 일반적으로 [[정비사업조합]]이 사업시행자가 되는 경우가 많지만, 일정한 경우 공공시행자나 지정개발자가 시행할 수도 있다.<br /> <br /> 사업시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.<br /> <br /> *정비사업조합<br /> *시장·군수등<br /> *토지주택공사 등 공공시행자<br /> *지정개발자<br /> *토지등소유자<br /> <br /> == 정비사업조합 ==<br /> === 조합의 의의 ===<br /> [[정비사업조합]]은 재건축사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다. 재건축사업에서는 기존 공동주택 소유자들이 조합원이 되어 사업에 참여하는 경우가 많다.<br /> <br /> === 조합설립 ===<br /> 재건축사업조합은 조합설립인가를 받아 성립한다. 조합설립을 위해서는 토지등소유자의 동의 요건을 충족해야 하며, 조합설립인가 후 조합은 법인격을 가지고 사업시행자로서 활동한다.<br /> <br /> === 조합원의 지위 ===<br /> 재건축사업의 조합원은 분양신청, 관리처분계획, 분담금, 청산금, 이전고시 등 사업 절차 전반에 직접적인 이해관계를 가진다.<br /> <br /> 조합원의 주요 지위는 다음과 같다.<br /> <br /> *총회 의결권<br /> *분양신청권<br /> *조합원 분양권<br /> *분담금 부담의무<br /> *청산금 관련 권리·의무<br /> *정관과 총회 의결 준수의무<br /> <br /> == 사업시행계획 ==<br /> [[사업시행계획]]은 재건축사업을 구체적으로 시행하기 위한 계획이다. 사업시행자는 사업시행계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.<br /> <br /> 재건축사업의 사업시행계획에서 중요한 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *건축계획<br /> *세대수와 주택 규모<br /> *정비기반시설 설치계획<br /> *이주와 철거계획<br /> *사업비와 자금계획<br /> *공사 시행계획<br /> *재해방지계획<br /> *시행기간<br /> <br /> == 관리처분계획 ==<br /> [[관리처분계획]]은 재건축사업에서 종전 건축물과 대지에 관한 권리를 새로 건설되는 대지와 건축물에 어떻게 배분할 것인지 정하는 계획이다.<br /> <br /> 관리처분계획에서 중요한 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *조합원별 종전자산 평가<br /> *분양예정 대지 또는 건축물의 명세<br /> *조합원 분양분<br /> *일반분양분<br /> *조합원 분담금<br /> *청산금<br /> *현금청산 대상자<br /> *보류지<br /> <br /> == 분양신청과 현금청산 ==<br /> === 분양신청 ===<br /> 사업시행계획인가 후 사업시행자는 분양공고를 하고 분양신청을 받는다. 조합원은 새로 건설되는 주택 또는 건축물을 분양받기 위하여 분양신청을 해야 한다.<br /> <br /> === 현금청산 ===<br /> 분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 분양대상에서 제외된 자는 현금청산 대상이 될 수 있다. 현금청산은 새 주택이나 건축물을 분양받지 않고 종전 권리의 가치를 금전으로 정산하는 것이다.<br /> <br /> == 재건축부담금 ==<br /> 재건축사업에서는 재건축으로 발생하는 초과이익을 환수하기 위하여 재건축부담금이 문제될 수 있다. 이는 재건축사업으로 조합원에게 발생하는 이익 중 일정 부분을 공공이 환수하는 제도이다.<br /> <br /> 재건축부담금과 관련한 주요 내용은 다음과 같다.<br /> <br /> *재건축초과이익 환수와 관련된다.<br /> *조합원에게 경제적 부담으로 작용할 수 있다.<br /> *사업성 판단에 영향을 준다.<br /> *관리처분계획과 조합원 부담금 산정에 영향을 줄 수 있다.<br /> <br /> == 이전고시 ==<br /> [[이전고시]]는 재건축사업이 완료된 후 관리처분계획에 따라 새로 조성된 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하여 고시하는 절차이다.<br /> <br /> 이전고시가 있으면 종전 대지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 이후 등기와 청산금 정산이 이루어진다.<br /> <br /> == 재개발사업과의 비교 ==<br /> 재건축사업과 [[재개발사업]]은 모두 정비사업이지만, 사업 대상과 성격이 다르다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !재개발사업<br /> !재건축사업<br /> |-<br /> |대상<br /> |정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역<br /> |정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택 등이 있는 지역<br /> |-<br /> |주요 목적<br /> |주거환경 또는 도시환경 개선<br /> |노후 건축물 철거 후 주거환경 개선<br /> |-<br /> |주요 판단 요소<br /> |기반시설 열악성, 노후·불량건축물 밀집<br /> |건축물의 노후·불량성과 안전진단<br /> |-<br /> |권리관계<br /> |토지등소유자, 세입자, 상가 등 다양<br /> |공동주택 소유자 중심<br /> |-<br /> |주요 쟁점<br /> |세입자 대책, 임대주택, 정비기반시설<br /> |안전진단, 조합원 분양, 재건축부담금<br /> |}<br /> <br /> == 주거환경개선사업과의 비교 ==<br /> 재건축사업과 [[주거환경개선사업]]은 모두 주거환경 개선과 관련되지만 성격이 다르다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !재건축사업<br /> !주거환경개선사업<br /> |-<br /> |대상<br /> |노후·불량 공동주택 등<br /> |도시 저소득 주민이 집단 거주하는 주거환경 열악 지역<br /> |-<br /> |주요 방식<br /> |철거 후 새 건축물 건설<br /> |현지개량, 공공시행 등 주거환경 개선<br /> |-<br /> |중심 주체<br /> |정비사업조합 중심<br /> |공공성이 강함<br /> |}<br /> <br /> == 재건축사업의 특징 ==<br /> 재건축사업은 기존 공동주택 단지를 새롭게 건축하는 사업으로, 다음과 같은 특징을 가진다.<br /> <br /> *정비기반시설은 비교적 양호한 지역에서 시행된다.<br /> *노후·불량건축물의 철거와 신축이 중심이다.<br /> *안전진단이 중요하다.<br /> *조합원 분양과 일반분양이 중요하다.<br /> *조합원 분담금과 재건축부담금이 문제될 수 있다.<br /> *사업성이 사업 추진에 큰 영향을 미친다.<br /> *관리처분계획을 통해 권리배분이 이루어진다.<br /> <br /> == 시험상 암기 포인트 ==<br /> 재건축사업은 공인중개사 부동산공법에서 재개발사업과의 차이, 안전진단, 조합설립, 관리처분계획을 중심으로 출제된다.<br /> <br /> 주요 암기 포인트는 다음과 같다.<br /> <br /> *재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 있는 지역에서 시행한다.<br /> *재건축사업은 주로 공동주택 단지를 대상으로 한다.<br /> *재건축사업에서는 안전진단이 중요하다.<br /> *재건축사업은 정비구역 안에서 시행된다.<br /> *재건축사업의 일반적 흐름은 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획, 이전고시이다.<br /> *관리처분계획은 조합원 권리배분과 분담금 산정의 기초이다.<br /> *분양신청을 하지 않거나 철회한 자는 현금청산 대상이 될 수 있다.<br /> *재건축사업은 세입자 대책보다 조합원 분담금, 안전진단, 재건축부담금이 더 중요하게 다루어진다.<br /> *재개발사업은 정비기반시설의 열악성이 중요하고, 재건축사업은 건축물의 노후·불량성과 안전진단이 중요하다.<br /> <br /> == 같이 보기 ==<br /> *[[정비사업]]<br /> *[[정비구역]]<br /> *[[재개발사업]]<br /> *[[주거환경개선사업]]<br /> *[[관리처분계획]]<br /> <br /> == 각주 ==<br /> &lt;references /&gt;<br /> <br /> [[분류:공인중개사]]<br /> [[분류:부동산공법]]</div>

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