https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/w/index.php?action=history&feed=atom&title=%EB%93%B1%EA%B8%B0%EC%82%AC%ED%95%AD%EC%A6%9D%EB%AA%85%EC%84%9C 2026-05-06T06:40:58Z 이 문서의 편집 역사 MediaWiki 1.38.4 https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/w/index.php?title=%EB%93%B1%EA%B8%B0%EC%82%AC%ED%95%AD%EC%A6%9D%EB%AA%85%EC%84%9C&diff=3737&oldid=prev 2026-05-04T15:06:12Z

<p>새 문서: 등기사항증명서는 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부를 증명하기 위하여 발급되는 문서이다.&lt;ref name=&quot;law19&quot;&gt;국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제19조, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제19조&lt;/ref&gt; == 개요 == 등기사항증명서는 <a href="/wiki/%EB%93%B1%EA%B8%B0%EB%B6%80" title="등기부">등기부</a>의 <a href="/wiki/%EB%93%B1%EA%B8%B0%EA%B8%B0%EB%A1%9D" title="등기기록">등기기록</a> 내용을 증명하는 문서이다. 부동산 거래에서 흔히 등기부등본이라고 부르는 문서는 현행 전...</p> <p><b>새 문서</b></p><div>등기사항증명서는 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부를 증명하기 위하여 발급되는 문서이다.&lt;ref name=&quot;law19&quot;&gt;국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제19조, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제19조&lt;/ref&gt;<br /> <br /> == 개요 ==<br /> 등기사항증명서는 [[등기부]]의 [[등기기록]] 내용을 증명하는 문서이다. 부동산 거래에서 흔히 등기부등본이라고 부르는 문서는 현행 전산등기제도에서는 등기사항증명서에 해당한다. 등기사항증명서를 통하여 [[표제부]], [[갑구]], [[을구]]에 기록된 부동산의 표시와 권리관계를 확인할 수 있다.<br /> <br /> 공인중개사 부동산공시법에서는 등기사항증명서의 의의, 열람과 발급, 등기부와의 구별, 전부증명서와 일부증명서, 말소사항 포함 여부, 거래 실무상 확인사항을 중심으로 정리하면 된다.<br /> <br /> == 의의 ==<br /> 등기사항증명서는 등기기록의 내용을 외부에 증명하는 문서이다. 등기부는 전산정보처리조직으로 관리되므로, 거래당사자나 이해관계인은 등기사항증명서를 발급받아 등기기록의 내용을 확인한다.<br /> <br /> 등기사항증명서가 중요한 이유는 다음과 같다.<br /> <br /> *부동산의 표시를 확인할 수 있다.<br /> *현재 소유자를 확인할 수 있다.<br /> *소유권에 관한 제한을 확인할 수 있다.<br /> *저당권, 전세권, 지상권 등 소유권 외 권리를 확인할 수 있다.<br /> *등기의 순위를 확인할 수 있다.<br /> *부동산 거래와 담보대출에서 기본 확인자료로 활용된다.<br /> *등기부와 지적공부 또는 건축물대장의 불일치를 확인할 수 있다.<br /> <br /> == 등기부와의 관계 ==<br /> [[등기부]]는 등기정보자료를 편성한 공적 장부이고, 등기사항증명서는 등기부의 등기기록 내용을 증명하는 문서이다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !등기부<br /> !등기사항증명서<br /> |-<br /> |성격<br /> |등기정보자료를 편성한 공적 장부<br /> |등기기록 내용을 증명하는 문서<br /> |-<br /> |기능<br /> |부동산의 표시와 권리관계 기록<br /> |기록 내용의 증명과 확인<br /> |-<br /> |이용 방식<br /> |열람 또는 증명서 발급을 통해 확인<br /> |발급받아 제출·확인<br /> |}<br /> <br /> == 등기기록과의 관계 ==<br /> [[등기기록]]은 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 등기부에 편성되는 기록이다. 등기사항증명서는 이 등기기록에 기록된 내용을 증명한다.<br /> <br /> 등기기록과 등기사항증명서의 관계는 다음과 같다.<br /> <br /> *등기기록은 등기부의 기록 자체이다.<br /> *등기사항증명서는 등기기록 내용을 증명하는 문서이다.<br /> *등기사항증명서에는 표제부, 갑구, 을구의 내용이 표시된다.<br /> *발급 종류에 따라 현재사항 또는 말소사항 포함 여부가 달라질 수 있다.<br /> *부동산 거래에서는 등기사항증명서를 통해 등기기록을 확인한다.<br /> <br /> == 발급과 열람 ==<br /> 누구든지 수수료를 내고 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다.&lt;ref name=&quot;law19&quot; /&gt; 또한 등기기록을 열람할 수도 있다.<br /> <br /> 등기사항증명서 발급과 열람의 차이는 다음과 같다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !등기사항증명서 발급<br /> !등기기록 열람<br /> |-<br /> |의미<br /> |등기기록 내용을 증명하는 문서 발급<br /> |등기기록 내용을 확인<br /> |-<br /> |활용<br /> |계약, 대출, 관공서 제출 등<br /> |사전 확인, 거래 검토 등<br /> |-<br /> |증명력<br /> |증명서로 제출 가능<br /> |확인 목적이 중심<br /> |}<br /> <br /> == 발급 청구권자 ==<br /> 등기사항증명서는 원칙적으로 누구든지 발급을 청구할 수 있다. 등기제도는 부동산의 권리관계를 공시하는 제도이므로, 일반인이 등기기록을 확인할 수 있어야 한다.<br /> <br /> 발급 청구와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *누구든지 발급을 청구할 수 있다.<br /> *수수료를 내야 한다.<br /> *전부 또는 일부 사항의 증명을 청구할 수 있다.<br /> *부동산을 특정할 수 있어야 한다.<br /> *일정한 경우 주민등록번호 등 개인정보 표시 제한이 문제될 수 있다.<br /> <br /> == 전부증명서와 일부증명서 ==<br /> 등기사항증명서는 등기기록의 전부를 증명할 수도 있고, 일부를 증명할 수도 있다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !내용<br /> |-<br /> |전부증명서<br /> |등기기록의 전부 사항을 증명<br /> |-<br /> |일부증명서<br /> |등기기록 중 일부 사항을 증명<br /> |}<br /> <br /> 거래 실무에서는 권리관계를 충분히 확인하기 위하여 전부증명서를 확인하는 경우가 많다.<br /> <br /> == 현재사항증명서 ==<br /> 현재사항증명서는 현재 유효한 등기사항을 중심으로 확인하는 증명서이다. 말소된 등기나 과거 권리관계의 상세한 흐름보다 현재 권리상태를 확인하는 데 유용하다.<br /> <br /> 현재사항증명서에서 확인할 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *현재 부동산의 표시<br /> *현재 소유자<br /> *현재 유효한 처분제한등기<br /> *현재 유효한 저당권·전세권 등 제한권리<br /> *대지권 표시<br /> *현재 유효한 권리순위<br /> <br /> == 말소사항 포함 증명서 ==<br /> 말소사항 포함 증명서는 현재 유효한 등기사항뿐 아니라 말소된 등기사항도 함께 확인할 수 있는 증명서이다. 과거 권리관계의 변동 이력을 확인할 때 필요하다.<br /> <br /> 말소사항 포함 증명서가 필요한 경우는 다음과 같다.<br /> <br /> *과거 소유권 이전 경위를 확인하는 경우<br /> *말소된 저당권 이력을 확인하는 경우<br /> *과거 가압류나 가처분 이력을 확인하는 경우<br /> *가등기 말소 이력을 확인하는 경우<br /> *말소회복등기 가능성을 검토하는 경우<br /> *권리관계 변동 흐름을 확인하는 경우<br /> <br /> == 표제부 확인 ==<br /> 등기사항증명서의 [[표제부]]에서는 부동산의 표시를 확인한다. 거래 대상 부동산이 계약서상 부동산과 일치하는지 확인하는 첫 단계이다.<br /> <br /> 표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *토지의 소재<br /> *지번<br /> *지목<br /> *면적<br /> *건물의 소재<br /> *건물번호<br /> *건물의 종류<br /> *구조<br /> *면적<br /> *대지권 표시<br /> <br /> == 갑구 확인 ==<br /> 등기사항증명서의 [[갑구]]에서는 소유권에 관한 사항을 확인한다. 현재 소유자가 누구인지, 처분제한등기가 있는지 확인하는 부분이다.<br /> <br /> 갑구에서 확인할 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *소유권보존등기<br /> *소유권이전등기<br /> *현재 소유자<br /> *가압류등기<br /> *가처분등기<br /> *압류등기<br /> *경매개시결정등기<br /> *소유권이전청구권 가등기<br /> *신탁등기<br /> *환매특약등기<br /> <br /> == 을구 확인 ==<br /> 등기사항증명서의 [[을구]]에서는 소유권 외의 권리를 확인한다. 담보권과 용익권은 거래가격과 권리취득에 직접 영향을 줄 수 있다.<br /> <br /> 을구에서 확인할 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *지상권등기<br /> *지역권등기<br /> *전세권등기<br /> *저당권등기<br /> *근저당권등기<br /> *임차권등기<br /> *저당권이전등기<br /> *저당권변경등기<br /> *저당권말소등기<br /> <br /> == 공동담보목록 ==<br /> 저당권이나 근저당권이 여러 부동산을 공동담보로 하는 경우 공동담보목록이 문제된다. 등기사항증명서에서 공동담보목록을 함께 확인해야 담보권의 범위를 파악할 수 있다.<br /> <br /> 공동담보목록에서 확인할 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *공동담보로 제공된 부동산<br /> *저당권 또는 근저당권의 설정 범위<br /> *채권최고액<br /> *담보권자<br /> *각 부동산의 부담 관계<br /> *일부 말소 또는 변경 여부<br /> <br /> == 신탁원부와의 관계 ==<br /> 등기사항증명서에 신탁등기가 있는 경우 신탁원부 확인이 필요할 수 있다. 신탁원부에는 신탁의 목적, 수탁자, 수익자, 신탁재산 관리·처분에 관한 사항 등이 포함될 수 있다.<br /> <br /> 신탁등기가 있는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *수탁자<br /> *위탁자<br /> *수익자<br /> *신탁 목적<br /> *처분 권한<br /> *신탁기간<br /> *거래 가능 여부<br /> *신탁원부 내용<br /> <br /> == 대지권 확인 ==<br /> 아파트, 오피스텔, 집합상가와 같은 구분건물을 거래할 때에는 등기사항증명서에서 대지권 표시를 확인해야 한다.<br /> <br /> 대지권에서 확인할 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *대지권의 목적인 토지<br /> *대지권의 종류<br /> *대지권 비율<br /> *대지권등기 여부<br /> *대지권이 없는 구분건물 여부<br /> *대지권등록부와의 일치 여부<br /> <br /> 대지권이 없거나 비율이 예상과 다르면 거래상 중요한 문제가 될 수 있다.<br /> <br /> == 등기사항증명서와 지적공부 ==<br /> 토지등기사항증명서의 표제부는 [[지적공부]]의 토지표시와 연결된다. 토지의 지번, 지목, 면적은 토지대장 또는 임야대장의 내용과 일치해야 한다.<br /> <br /> 지적공부와 함께 확인할 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *토지대장 또는 임야대장<br /> *지적도 또는 임야도<br /> *등기사항증명서 표제부<br /> *지번의 일치 여부<br /> *지목의 일치 여부<br /> *면적의 일치 여부<br /> *분할·합병·지목변경 이력<br /> <br /> == 등기사항증명서와 건축물대장 ==<br /> 건물등기사항증명서의 표제부는 [[건축물대장]]의 건물 표시와 연결된다. 건물의 종류, 구조, 면적, 층수 등은 건축물대장과 비교해야 한다.<br /> <br /> 건축물대장과 함께 확인할 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *건물의 소재<br /> *건물의 종류<br /> *건물의 구조<br /> *건물의 면적<br /> *전유부분 면적<br /> *공용부분<br /> *사용승인일<br /> *위반건축물 표시 여부<br /> *등기부와 건축물대장의 표시 불일치 여부<br /> <br /> == 등기사항증명서의 한계 ==<br /> 등기사항증명서는 등기기록의 내용을 증명하지만, 등기기록의 내용이 항상 실체관계와 일치한다고 보장하는 것은 아니다. 우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다.<br /> <br /> 한계와 유의점은 다음과 같다.<br /> <br /> *등기사항증명서는 등기기록의 내용을 증명할 뿐이다.<br /> *등기부에는 공신력이 인정되지 않는다.<br /> *등기명의인이 실제 권리자가 아닐 수 있다.<br /> *등기되지 않은 권리나 법정권리가 있을 수 있다.<br /> *현장 점유상태와 등기부 내용이 다를 수 있다.<br /> *임대차관계는 등기부만으로 충분히 확인되지 않을 수 있다.<br /> <br /> == 등기의 추정력과의 관계 ==<br /> 등기사항증명서에 나타난 등기는 그 등기에 부합하는 권리가 존재하는 것으로 추정된다. 이를 [[등기의 추정력]]이라고 한다.<br /> <br /> 추정력에서 중요한 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *등기명의인은 권리자로 추정된다.<br /> *추정은 반대증거로 깨질 수 있다.<br /> *등기사항증명서는 추정의 기초가 되는 등기기록 내용을 보여 준다.<br /> *추정력은 공신력과 구별해야 한다.<br /> <br /> == 등기의 공신력 부정 ==<br /> 우리나라 부동산등기에는 [[등기의 공신력]]이 인정되지 않는다. 따라서 등기사항증명서를 믿고 거래하였더라도, 등기와 실체관계가 다르면 권리취득이 부정될 수 있다.<br /> <br /> 공신력 부정에서 중요한 사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *등기사항증명서의 기재를 믿었다고 항상 보호되는 것은 아니다.<br /> *무권리자로부터 권리를 취득하지 못할 수 있다.<br /> *등기부 확인 외에 실제 권리관계 확인이 필요하다.<br /> *신분증, 위임장, 인감증명, 대리권 확인 등이 필요할 수 있다.<br /> *현장조사와 공부 간 대조가 필요하다.<br /> <br /> == 거래 실무상 확인 시점 ==<br /> 등기사항증명서는 거래 과정에서 여러 차례 확인하는 것이 안전하다. 계약 체결 시점과 잔금 지급 시점 사이에 새로운 가압류, 근저당권, 가처분 등이 등기될 수 있기 때문이다.<br /> <br /> 확인 시점은 다음과 같다.<br /> <br /> *물건 조사 단계<br /> *계약 직전<br /> *중도금 지급 전<br /> *잔금 지급 직전<br /> *소유권이전등기 신청 직전<br /> *등기완료 후<br /> <br /> == 거래 실무상 확인 순서 ==<br /> 등기사항증명서는 다음 순서로 확인하면 좋다.<br /> <br /> #표제부에서 거래 대상 부동산이 맞는지 확인한다.<br /> #갑구에서 현재 소유자와 매도인이 일치하는지 확인한다.<br /> #갑구에서 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정등기를 확인한다.<br /> #을구에서 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권을 확인한다.<br /> #구분건물은 대지권 표시를 확인한다.<br /> #공동담보목록이나 신탁원부가 있으면 함께 확인한다.<br /> #지적공부 또는 건축물대장과 표시가 일치하는지 확인한다.<br /> <br /> == 시험상 암기 포인트 ==<br /> === 공인중개사 ===<br /> 공인중개사 부동산공시법에서는 등기사항증명서를 등기부와 등기기록의 확인문서로 정리하면 된다.<br /> <br /> 주요 암기 포인트는 다음과 같다.<br /> <br /> *등기사항증명서는 등기기록에 기록된 사항의 전부 또는 일부를 증명하는 문서이다.<br /> *누구든지 수수료를 내고 등기사항증명서 발급을 청구할 수 있다.<br /> *등기부는 등기정보자료를 편성한 공적 장부이고, 등기사항증명서는 그 내용을 증명하는 문서이다.<br /> *등기사항증명서에서는 표제부, 갑구, 을구를 확인한다.<br /> *표제부는 부동산의 표시를 확인하는 부분이다.<br /> *갑구는 소유권과 소유권에 관한 처분제한을 확인하는 부분이다.<br /> *을구는 소유권 외 권리를 확인하는 부분이다.<br /> *거래에서는 현재사항뿐 아니라 말소사항 포함 여부도 필요에 따라 확인한다.<br /> *등기사항증명서에 나타난 등기에는 추정력이 인정될 수 있지만 공신력은 인정되지 않는다.<br /> *등기사항증명서는 지적공부, 건축물대장, 현장조사와 함께 확인해야 한다.<br /> <br /> == 같이 보기 ==<br /> *[[등기부]]<br /> *[[등기기록]]<br /> *[[표제부]]<br /> *[[갑구]]<br /> *[[을구]]<br /> <br /> == 참고 문헌 ==<br /> 국가법령정보센터, 「부동산등기법」<br /> <br /> == 각주 ==<br /> &lt;references /&gt;<br /> <br /> [[분류:공인중개사]]<br /> [[분류:부동산공시법]]<br /> [[분류:등기제도]]</div>

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