https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/w/index.php?action=history&feed=atom&title=%EB%8F%84%EC%8B%9C%EA%B0%9C%EB%B0%9C%EC%82%AC%EC%97%85 2026-05-03T06:11:23Z 이 문서의 편집 역사 MediaWiki 1.38.4 https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/w/index.php?title=%EB%8F%84%EC%8B%9C%EA%B0%9C%EB%B0%9C%EC%82%AC%EC%97%85&diff=3651&oldid=prev 2026-05-03T02:17:51Z

<p>새 문서: 도시개발사업은 도시개발구역에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건·복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업이다. == 개요 == 도시개발사업은 <a href="/wiki/%EB%8F%84%EC%8B%9C%EA%B0%9C%EB%B0%9C%EA%B5%AC%EC%97%AD" title="도시개발구역">도시개발구역</a> 안에서 계획적으로 토지를 개발하거나 정비하여 새로운 도시공간을 조성하는 사업이다. 주거단지, 상업지, 산업단지, 유통시설, 공공시설, 기반시...</p> <p><b>새 문서</b></p><div>도시개발사업은 도시개발구역에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건·복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업이다.<br /> <br /> == 개요 ==<br /> 도시개발사업은 [[도시개발구역]] 안에서 계획적으로 토지를 개발하거나 정비하여 새로운 도시공간을 조성하는 사업이다. 주거단지, 상업지, 산업단지, 유통시설, 공공시설, 기반시설 등을 종합적으로 배치하여 도시기능을 확충하거나 기존 시가지를 정비하는 데 활용된다.<br /> <br /> 공인중개사 부동산공법에서는 도시개발사업의 시행방식, 시행자, 실시계획, 수용 또는 사용, 환지방식, 도시개발조합 등이 주요 출제 대상이다.<br /> <br /> == 목적 ==<br /> 도시개발사업의 목적은 다음과 같다.<br /> <br /> *계획적인 도시개발을 추진한다.<br /> *주거·상업·산업 등 도시기능을 조성한다.<br /> *도로, 공원, 학교 등 기반시설을 확보한다.<br /> *토지를 효율적으로 이용한다.<br /> *난개발을 방지한다.<br /> *기존 시가지를 정비하거나 새로운 시가지를 조성한다.<br /> *공공복리와 주민생활 편익을 증진한다.<br /> <br /> == 시행 구역 ==<br /> 도시개발사업은 [[도시개발구역]] 안에서 시행된다. 도시개발구역은 도시개발사업을 시행하기 위하여 지정·고시되는 구역으로, 사업의 공간적 범위를 정한다.<br /> <br /> 도시개발구역이 지정되면 해당 구역 안에서는 사업 시행에 지장을 주는 일정한 행위가 제한될 수 있고, 사업시행자 지정과 실시계획 수립 등 후속 절차가 진행된다.<br /> <br /> == 시행방식 ==<br /> 도시개발사업의 시행방식은 다음 세 가지로 구분된다.<br /> <br /> *수용 또는 사용방식<br /> *환지방식<br /> *혼용방식<br /> <br /> 시행방식은 토지소유자의 권리 처리, 사업비 조달, 사업시행자의 역할에 큰 영향을 준다.<br /> <br /> == 수용 또는 사용방식 ==<br /> 수용 또는 사용방식은 사업시행자가 도시개발구역 안의 토지를 수용하거나 사용하여 사업을 시행하는 방식이다. 토지소유자는 토지를 사업시행자에게 넘기고 보상을 받는 구조가 중심이 된다.<br /> <br /> 수용 또는 사용방식의 특징은 다음과 같다.<br /> <br /> *사업시행자가 토지를 취득하거나 사용한다.<br /> *토지소유자는 보상금을 받는다.<br /> *공공시행자가 시행하는 경우에 적합한 경우가 많다.<br /> *사업을 일괄적으로 추진하기 쉽다.<br /> *토지수용과 손실보상이 중요하다.<br /> <br /> == 환지방식 ==<br /> 환지방식은 사업 시행 전의 토지를 사업 시행 후 새로 정리된 토지로 바꾸어 토지소유자에게 교부하는 방식이다. 이때 교부되는 토지가 [[환지]]이다.<br /> <br /> 환지방식의 특징은 다음과 같다.<br /> <br /> *종전 토지의 권리를 사업 후 환지로 이전한다.<br /> *토지소유자가 사업 후 토지를 다시 받는다.<br /> *체비지와 보류지를 정할 수 있다.<br /> *청산금으로 토지 가치의 차이를 조정한다.<br /> *도시개발조합과 밀접하게 관련된다.<br /> <br /> 환지방식에서는 환지계획, 환지예정지, 환지처분, 체비지, 보류지, 청산금이 핵심이다.<br /> <br /> == 혼용방식 ==<br /> 혼용방식은 수용 또는 사용방식과 환지방식을 함께 사용하는 방식이다. 도시개발구역의 일부는 수용 또는 사용방식으로 시행하고, 일부는 환지방식으로 시행할 수 있다.<br /> <br /> 혼용방식의 특징은 다음과 같다.<br /> <br /> *구역의 성격에 따라 시행방식을 달리할 수 있다.<br /> *공공시설 확보가 필요한 부분은 수용방식을 활용할 수 있다.<br /> *토지소유자의 권리 유지가 필요한 부분은 환지방식을 활용할 수 있다.<br /> *사업의 유연성이 높다.<br /> *권리관계와 절차가 복잡해질 수 있다.<br /> <br /> == 시행자 ==<br /> 도시개발사업의 시행자는 도시개발사업을 실제로 추진하는 주체이다. 시행자는 사업방식과 사업성격에 따라 달라질 수 있다.<br /> <br /> 도시개발사업 시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.<br /> <br /> *국가<br /> *지방자치단체<br /> *공공기관<br /> *지방공사<br /> *토지소유자<br /> *도시개발조합<br /> *민간사업자<br /> *공동시행자<br /> <br /> == 공공시행자 ==<br /> 공공시행자는 국가, 지방자치단체, 공공기관, 지방공사 등 공공성이 강한 주체를 말한다. 공공시행자는 대규모 사업이나 기반시설 확보가 중요한 사업에서 중심적인 역할을 할 수 있다.<br /> <br /> 공공시행자의 특징은 다음과 같다.<br /> <br /> *공공성을 중심으로 사업을 추진한다.<br /> *수용 또는 사용방식과 관련성이 크다.<br /> *기반시설 확보와 공익 실현에 유리하다.<br /> *사업비와 보상비 조달 능력이 중요하다.<br /> <br /> == 도시개발조합 ==<br /> [[도시개발조합]]은 환지방식 도시개발사업에서 중요한 시행자이다. 도시개발구역 안의 토지소유자들이 조합을 설립하여 사업을 직접 시행하는 방식이다.<br /> <br /> 도시개발조합의 특징은 다음과 같다.<br /> <br /> *토지소유자 참여형 시행자이다.<br /> *환지방식과 밀접하게 관련된다.<br /> *조합설립인가를 받아 법인으로 성립한다.<br /> *환지계획, 체비지 처분, 환지처분 등을 수행할 수 있다.<br /> *조합원은 사업비 부담과 환지에 관한 이해관계를 가진다.<br /> <br /> == 시행자 지정 ==<br /> 도시개발사업을 시행하려면 사업시행자가 지정되거나 확정되어야 한다. 도시개발구역이 지정된 뒤 사업의 성격과 시행방식에 따라 적합한 시행자를 정한다.<br /> <br /> 시행자 지정 시 고려사항은 다음과 같다.<br /> <br /> *사업 시행 능력<br /> *토지소유자 동의 여부<br /> *사업비 조달 능력<br /> *공공성<br /> *시행방식의 적합성<br /> *기반시설 설치 가능성<br /> *사업 완료 가능성<br /> <br /> == 개발계획 ==<br /> 개발계획은 도시개발구역 안에서 어떤 도시기능을 배치하고 어떤 방식으로 개발할 것인지 정하는 계획이다. 도시개발구역 지정과 함께 또는 그 이후에 수립될 수 있다.<br /> <br /> 개발계획의 주요 내용은 다음과 같다.<br /> <br /> *도시개발구역의 명칭과 위치<br /> *도시개발구역의 면적<br /> *사업의 목적<br /> *시행방식<br /> *인구수용계획<br /> *토지이용계획<br /> *교통처리계획<br /> *기반시설계획<br /> *환경보전계획<br /> *재원조달계획<br /> <br /> == 실시계획 ==<br /> 실시계획은 도시개발사업을 실제로 시행하기 위한 구체적인 계획이다. 개발계획이 사업의 큰 방향을 정한다면, 실시계획은 공사와 권리관계 처리에 필요한 세부사항을 정한다.<br /> <br /> 실시계획의 주요 내용은 다음과 같다.<br /> <br /> *사업의 명칭<br /> *사업시행자의 성명 또는 명칭<br /> *사업의 위치와 면적<br /> *사업 시행기간<br /> *설계도서<br /> *자금계획<br /> *토지이용계획<br /> *기반시설 설치계획<br /> *수용 또는 사용할 토지와 권리<br /> *환지방식의 경우 환지 관련 사항<br /> <br /> == 실시계획 인가 ==<br /> 사업시행자는 실시계획을 작성하여 지정권자의 인가를 받아야 한다. 실시계획 인가는 도시개발사업을 구체적으로 시행할 수 있게 하는 절차이다.<br /> <br /> 실시계획 인가의 주요 효과는 다음과 같다.<br /> <br /> *사업 시행의 구체적 근거가 된다.<br /> *인가된 내용에 따라 공사를 시행할 수 있다.<br /> *수용 또는 사용방식에서는 토지 수용·사용의 기초가 된다.<br /> *환지방식에서는 환지계획과 후속 절차로 연결된다.<br /> *관계 법률에 따른 인허가 의제 효과가 발생할 수 있다.<br /> <br /> == 고시 ==<br /> 실시계획이 인가되면 그 내용을 고시한다. 고시는 실시계획의 내용을 일반에게 알리고 사업 시행의 근거를 명확하게 하는 절차이다.<br /> <br /> 실시계획 고시 후에는 사업시행자가 사업에 필요한 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 절차로 나아갈 수 있다.<br /> <br /> == 수용 또는 사용 ==<br /> 수용 또는 사용방식으로 도시개발사업을 시행하는 경우 사업시행자는 필요한 토지, 건축물, 물건 또는 권리를 수용하거나 사용할 수 있다.<br /> <br /> 수용 또는 사용의 대상은 다음과 같다.<br /> <br /> *토지<br /> *건축물<br /> *토지에 정착한 물건<br /> *토지에 관한 권리<br /> *건축물에 관한 권리<br /> *그 밖에 사업 시행에 필요한 권리<br /> <br /> 수용 또는 사용에는 공익사업으로서의 필요성과 정당한 보상이 요구된다.<br /> <br /> == 손실보상 ==<br /> 도시개발사업으로 토지나 권리를 수용 또는 사용하는 경우에는 손실보상이 이루어진다. 손실보상은 재산권 제한에 대한 보상으로서 사업시행자의 중요한 의무이다.<br /> <br /> 손실보상의 주요 원칙은 다음과 같다.<br /> <br /> *정당한 보상<br /> *현금보상 원칙<br /> *사전보상 원칙<br /> *개별 보상<br /> *토지와 물건의 평가<br /> *영업손실 등 부대손실 고려<br /> <br /> == 환지계획 ==<br /> 환지방식으로 도시개발사업을 시행하는 경우에는 환지계획을 수립해야 한다. 환지계획은 종전 토지와 환지의 관계, 체비지, 보류지, 청산금 등을 정하는 계획이다.<br /> <br /> 환지계획은 환지방식 사업의 핵심이며, 최종적으로 환지처분을 통해 권리관계를 확정한다.<br /> <br /> == 체비지와 보류지 ==<br /> 환지방식 도시개발사업에서는 사업비 확보와 공공목적 달성을 위해 체비지와 보류지를 둘 수 있다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !의미<br /> !주요 기능<br /> |-<br /> |체비지<br /> |사업비 충당을 위하여 정하는 토지<br /> |사업비 확보<br /> |-<br /> |보류지<br /> |환지로 정하지 않고 남겨 두는 토지<br /> |공공목적 또는 사업상 필요<br /> |}<br /> <br /> 체비지는 보류지 중 사업비 충당을 위한 토지로 이해하면 된다.<br /> <br /> == 환지처분 ==<br /> 환지처분은 환지계획에 따라 종전 토지의 권리를 환지로 이전시키고 권리관계를 확정하는 처분이다. 환지처분이 있으면 종전 토지의 권리는 환지로 이전되고, 체비지와 보류지의 귀속도 정리된다.<br /> <br /> 환지처분은 환지방식 도시개발사업의 최종적인 권리정리 절차이다.<br /> <br /> == 공사완료 ==<br /> 도시개발사업의 공사가 완료되면 사업시행자는 공사완료보고를 하고, 지정권자 등은 준공검사 또는 공사완료 확인을 한다. 공사완료 공고가 이루어지면 사업 완료와 관련된 후속 절차가 진행된다.<br /> <br /> 공사완료 후 후속 절차는 다음과 같다.<br /> <br /> *준공검사<br /> *공사완료 공고<br /> *공공시설 귀속<br /> *환지처분<br /> *청산금 정산<br /> *도시개발구역 해제 또는 관리 전환<br /> <br /> == 공공시설의 귀속 ==<br /> 도시개발사업으로 새로 설치된 공공시설은 원칙적으로 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 귀속된다. 반면 종래의 공공시설이 폐지되는 경우 그 재산의 귀속과 대체 관계가 문제될 수 있다.<br /> <br /> 공공시설 귀속이 중요한 이유는 다음과 같다.<br /> <br /> *도로, 공원 등 기반시설의 관리주체가 정해진다.<br /> *사업시행자와 행정청 사이의 재산관계가 정리된다.<br /> *시설의 유지관리 책임이 확정된다.<br /> *사업 완료 후 주민 이용이 가능해진다.<br /> <br /> == 비용 부담 ==<br /> 도시개발사업의 비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다. 시행방식에 따라 비용 조달 방식은 달라진다.<br /> <br /> 비용 조달 방법은 다음과 같다.<br /> <br /> *공공재원<br /> *사업시행자 부담금<br /> *토지 매각대금<br /> *체비지 처분대금<br /> *조합원 부담금<br /> *차입금<br /> *보조금 또는 융자<br /> <br /> 환지방식에서는 체비지 처분대금이 사업비 확보의 중요한 수단이 된다.<br /> <br /> == 도시개발사업과 도시·군관리계획 ==<br /> 도시개발사업은 [[도시·군관리계획]]과 밀접하게 연결된다. 도시개발구역 지정과 개발계획은 용도지역, 기반시설, 지구단위계획 등 도시·군관리계획과 조화를 이루어야 한다.<br /> <br /> 도시개발사업으로 다음과 같은 도시관리 효과가 발생할 수 있다.<br /> <br /> *토지이용 구조 변경<br /> *기반시설 확충<br /> *용도지역 변경<br /> *도시·군계획시설 설치<br /> *지구단위계획 수립<br /> *도시기능 재편<br /> <br /> == 다른 사업과의 비교 ==<br /> 도시개발사업은 [[도시·군계획시설사업]]이나 정비사업과 구별된다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !도시개발사업<br /> !도시·군계획시설사업<br /> |-<br /> |목적<br /> |단지 또는 시가지 조성<br /> |도시·군계획시설 설치·정비·개량<br /> |-<br /> |대상<br /> |도시개발구역<br /> |도시·군계획시설 부지<br /> |-<br /> |주요 방식<br /> |수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식<br /> |실시계획에 따른 시설사업<br /> |-<br /> |핵심 쟁점<br /> |시행방식, 시행자, 환지, 실시계획<br /> |사업시행자, 실시계획, 수용·사용, 준공검사<br /> |}<br /> <br /> == 시험상 암기 포인트 ==<br /> 도시개발사업은 공인중개사 부동산공법에서 시행방식, 시행자, 실시계획, 환지방식이 자주 출제된다.<br /> <br /> 주요 암기 포인트는 다음과 같다.<br /> <br /> *도시개발사업은 도시개발구역에서 단지 또는 시가지를 조성하는 사업이다.<br /> *도시개발사업의 시행방식은 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식이다.<br /> *수용 또는 사용방식은 토지를 취득하거나 사용하고 보상하는 방식이다.<br /> *환지방식은 종전 토지를 사업 후 환지로 바꾸어 교부하는 방식이다.<br /> *혼용방식은 수용 또는 사용방식과 환지방식을 함께 사용하는 방식이다.<br /> *시행자는 국가, 지방자치단체, 공공기관, 지방공사, 토지소유자, 도시개발조합, 민간사업자 등이 될 수 있다.<br /> *도시개발조합은 환지방식과 밀접하게 관련된다.<br /> *실시계획은 사업 시행을 위한 구체적인 계획이다.<br /> *환지방식에서는 환지계획, 환지예정지, 체비지, 보류지, 환지처분이 중요하다.<br /> *체비지는 사업비 충당을 위한 토지이다.<br /> <br /> == 같이 보기 ==<br /> *[[도시개발구역]]<br /> *[[도시개발조합]]<br /> *[[환지]]<br /> *[[도시개발법]]<br /> *[[도시·군관리계획]]<br /> <br /> == 각주 ==<br /> &lt;references /&gt;<br /> <br /> [[분류:공인중개사]]<br /> [[분류:부동산공법]]</div>

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