토지이동 편집하기

토지이동(土地異動)은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것을 말한다.<ref name="law2">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률/제2조</ref>

== 개요 ==
토지이동은 [[지적공부]]에 등록된 토지의 표시를 새로 정하거나, 이미 등록된 표시를 변경하거나, 등록된 표시를 말소하는 절차이다. 여기서 토지의 표시는 토지의 소재, [[지번]], [[지목]], [[면적]], [[경계]] 또는 좌표를 지적공부에 등록한 것을 말한다.<ref name="law2" />

공인중개사 부동산공시법에서는 토지이동의 정의, 종류, 신청의무자, 신청기간, [[지적소관청]]의 직권조사·정리, [[지적정리]], [[등기촉탁]]과의 관계가 중요하다.

== 의의 ==
토지이동은 지적공부의 등록사항을 실제 토지현황과 일치시키기 위한 제도이다. 토지는 개발, 분할, 합병, 용도 변경, 매립, 수몰 등으로 표시사항이 달라질 수 있으므로, 이러한 변동을 지적공부에 반영해야 한다.

토지이동이 중요한 이유는 다음과 같다.

*토지의 표시사항을 최신 상태로 유지한다.
*지적공부와 실제 토지현황의 불일치를 줄인다.
*토지거래의 기초자료를 정비한다.
*등기부 표제부의 토지표시와 연결된다.
*조세 부과와 토지행정의 기초자료가 된다.
*경계와 면적의 변경을 공적으로 관리한다.

== 토지의 표시와의 관계 ==
토지이동은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것이다. 따라서 토지이동의 대상은 권리관계가 아니라 지적공부상 토지의 표시사항이다.

토지의 표시에 포함되는 사항은 다음과 같다.<ref name="law2" />

*소재
*지번
*지목
*면적
*경계
*좌표

소유권, 저당권, 전세권 등 권리관계의 변동은 토지이동이 아니라 등기제도에서 다루는 사항이다.

== 종류 ==
토지이동에는 다음과 같은 유형이 있다.

*[[토지의 신규등록]]
*[[토지의 등록전환]]
*[[토지의 분할]]
*[[토지의 합병]]
*[[토지의 지목변경]]
*[[토지의 말소]]
*[[토지의 축척변경]]
*[[토지의 등록사항 정정]]

이 중 신규등록은 토지의 표시를 새로 정하는 절차이고, 분할·합병·지목변경·축척변경·등록전환은 토지의 표시를 변경하는 절차이며, 토지말소는 토지의 표시를 말소하는 절차로 이해할 수 있다.

== 토지이동의 유형별 비교 ==
{| class="wikitable"
!구분
!의미
!핵심
|-
|토지의 신규등록
|새로 조성된 토지 또는 등록 누락 토지를 지적공부에 새로 등록
|미등록 토지의 최초 등록
|-
|토지의 등록전환
|임야대장·임야도 등록 토지를 토지대장·지적도에 옮겨 등록
|임야에서 일반 토지대장 등록으로 전환
|-
|토지의 분할
|1필지를 2필지 이상으로 나눔
|새 경계와 새 지번 발생
|-
|토지의 합병
|2필지 이상을 1필지로 합침
|경계 일부 소멸, 지번 정리
|-
|토지의 지목변경
|토지의 주된 용도 변경에 따라 지목을 변경
|지목 변경
|-
|토지의 말소
|지적공부에 등록된 토지를 말소
|바다로 된 토지 등
|-
|토지의 축척변경
|작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 변경
|도면 정밀도 개선
|-
|토지의 등록사항 정정
|지적공부의 잘못된 등록사항을 바로잡음
|오류 정정
|}

== 신청 원칙 ==
토지이동은 원칙적으로 토지소유자가 지적소관청에 신청한다. 토지의 표시사항은 지적공부에 등록되어야 공적으로 관리되므로, 토지이동 사유가 발생하면 법령이 정한 기간 안에 신청해야 하는 경우가 있다.

주요 신청기간은 다음과 같다.

{| class="wikitable"
!구분
!신청의무자
!신청기간
|-
|토지의 신규등록
|토지소유자
|사유 발생일부터 60일 이내
|-
|토지의 등록전환
|토지소유자
|사유 발생일부터 60일 이내
|-
|토지의 분할
|토지소유자
|분할하려는 경우 신청, 용도 변경으로 분할해야 하는 경우 용도 변경일부터 60일 이내
|-
|토지의 합병
|토지소유자
|합병하려는 경우 신청, 일정한 합병의무 토지는 사유 발생일부터 60일 이내
|-
|토지의 지목변경
|토지소유자
|사유 발생일부터 60일 이내
|}

신규등록, 등록전환, 지목변경은 60일 이내 신청이 자주 출제된다. 분할과 합병은 일반 신청과 의무 신청을 구별해야 한다.

== 직권조사와 직권정리 ==
토지이동은 토지소유자의 신청에 의하여 정리되는 것이 원칙이지만, 지적소관청이 직권으로 조사하거나 정리하는 경우도 있다. 이는 우리나라 지적제도가 [[적극적 등록주의]]와 [[실질적 심사주의]]의 성격을 가지기 때문이다.

지적소관청의 직권처리가 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

*토지이동현황을 조사하는 경우
*토지소유자가 신청하지 않은 경우
*등록사항에 오류가 있는 경우
*지적공부의 정리가 필요한 경우
*지적공부와 실제 현황의 불일치를 바로잡아야 하는 경우
*바다로 된 토지의 등록말소를 통지하거나 처리하는 경우

== 지적측량과의 관계 ==
토지이동 중에는 [[지적측량]]이 필요한 경우가 많다. 토지의 경계, 면적, 좌표가 변경되거나 새로 정해지는 경우 지적측량이 토지이동 정리의 기초가 된다.

지적측량과 밀접한 토지이동은 다음과 같다.

*토지의 신규등록
*토지의 등록전환
*토지의 분할
*토지의 축척변경
*지적확정측량을 수반하는 토지개발사업
*토지의 등록사항 정정 중 경계·면적 정정

합병이나 지목변경은 경우에 따라 측량이 필요하지 않을 수 있으므로, 모든 토지이동에 항상 지적측량이 필요한 것은 아니다.

== 지적정리와의 관계 ==
[[지적정리]]는 토지이동이나 소유자 변동 등에 따라 지적공부의 등록사항을 정리하는 절차이다. 토지이동이 발생하면 지적소관청은 조사·측량·심사를 거쳐 지적공부를 정리한다.

토지이동 후 정리될 수 있는 지적공부는 다음과 같다.

*[[토지대장]]
*[[임야대장]]
*[[지적도]]
*[[임야도]]
*[[경계점좌표등록부]]
*[[공유지연명부]]
*[[대지권등록부]]
*[[부동산종합공부]]

== 토지이동정리결의서 ==
[[토지이동정리결의서]]는 토지이동에 따라 지적공부를 정리하기 위하여 작성하는 내부 정리 문서이다. 토지이동의 종류, 원인, 정리할 등록사항, 관련 필지 등을 확인하는 자료가 된다.

토지이동정리결의서가 중요한 경우는 다음과 같다.

*신규등록
*등록전환
*분할
*합병
*지목변경
*토지말소
*축척변경
*등록사항 정정
*지적공부의 복구자료로 활용되는 경우

== 지적정리통지 ==
[[지적정리통지]]는 지적소관청이 토지이동에 따라 지적공부를 정리한 경우 그 사실을 토지소유자 등에게 알리는 절차이다.

지적정리통지가 필요한 이유는 다음과 같다.

*토지소유자가 지적공부 변경 내용을 확인할 수 있다.
*지번, 지목, 면적, 경계 등의 변경을 알 수 있다.
*등기부 표시 정리 필요성을 파악할 수 있다.
*토지거래나 인허가에서 변경된 공부 내용을 활용할 수 있다.

== 등기촉탁과의 관계 ==
토지이동으로 등기부 표제부의 표시와 관련된 사항이 변경되면 [[등기촉탁]]이 문제될 수 있다. 등기촉탁은 지적소관청이 토지표시 변경에 따라 관할 등기소에 등기를 촉탁하는 절차이다.

등기촉탁이 문제되는 토지이동은 다음과 같다.

*토지의 등록전환
*토지의 분할
*토지의 합병
*토지의 지목변경
*토지의 말소
*토지의 축척변경
*토지의 등록사항 정정 중 등기부 표시 변경이 필요한 경우

신규등록은 지적공부에 없던 토지를 새로 등록하는 절차이므로, 일반적인 토지표시 변경 등기촉탁과 구별된다.

== 등기제도와의 구별 ==
토지이동은 지적공부상 토지의 표시를 정리하는 제도이고, 등기는 부동산의 권리관계 또는 표시사항을 등기부에 기록하는 제도이다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지이동
!등기
|-
|제도
|지적제도
|등기제도
|-
|공부
|지적공부
|등기부
|-
|담당
|지적소관청
|등기소
|-
|대상
|토지의 표시
|부동산의 권리관계 또는 표시
|-
|예
|분할, 합병, 지목변경
|소유권이전등기, 분필등기, 지목변경등기
|}

토지이동이 있으면 지적공부가 먼저 정리되고, 그 결과가 등기부 표제부 정리로 이어질 수 있다.

== 토지개발사업과의 관계 ==
도시개발사업, 농어촌정비사업, 그 밖의 토지개발사업이 시행되는 경우에는 사업시행자가 토지이동을 신청하는 특례가 문제될 수 있다. 개발사업에서는 대규모로 토지의 경계, 지번, 면적, 지목이 바뀌므로 일반적인 개별 신청과 달리 처리할 필요가 있다.

토지개발사업에서 토지이동이 중요한 이유는 다음과 같다.

*기존 필지 경계가 새로 정리된다.
*새로운 지번이 부여된다.
*면적이 새로 산정된다.
*지목이 변경될 수 있다.
*지적확정측량이 실시될 수 있다.
*등기부 표시 정리가 필요하다.

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 토지이동의 정의와 유형, 신청기간을 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*토지이동은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것이다.
*토지의 표시는 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표를 지적공부에 등록한 것이다.
*토지이동은 권리관계 변동이 아니라 지적공부상 토지표시 변동이다.
*토지이동의 유형에는 신규등록, 등록전환, 분할, 합병, 지목변경, 토지말소, 축척변경, 등록사항 정정이 있다.
*신규등록, 등록전환, 지목변경은 사유 발생일부터 60일 이내 신청이 중요하다.
*분할은 일반 분할 신청과 용도 변경에 따른 60일 이내 신청을 구별한다.
*합병은 일반 합병 신청과 의무적 합병 신청을 구별한다.
*토지이동이 있으면 지적소관청이 지적공부를 정리한다.
*토지이동으로 등기부 표제부 표시가 바뀌면 등기촉탁이 문제될 수 있다.
*토지이동은 등기제도의 소유권이전등기 등 권리변동 등기와 구별해야 한다.

== 같이 보기 ==
*[[토지의 신규등록]]
*[[토지의 등록전환]]
*[[토지의 분할]]
*[[토지의 합병]]
*[[지적정리]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]
[[분류:토지이동]]