토지의 축척변경 측량 편집하기

토지의 축척변경 측량은 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록하기 위하여 일정 지역의 경계 또는 좌표와 면적을 새로 정하는 지적측량이다.<ref name="law83">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제83조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률/제83조</ref>

== 개요 ==
토지의 축척변경 측량은 [[토지의 축척변경]]을 위하여 실시하는 [[세부측량]]이다. 축척변경은 일정한 지역의 [[지적도]]를 더 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록하는 [[토지이동]]이므로, 대상지역 안의 각 필지에 대하여 [[경계]], 좌표, [[면적]]을 새로 정리하는 측량이 필요하다.

공인중개사 부동산공시법에서는 축척변경 측량을 [[지적측량]], [[세부측량]], [[이동측량]], [[토지의 축척변경]], [[경계점좌표등록부]], 청산금과 연결하여 정리하면 된다.

== 대상 ==
토지의 축척변경 측량의 대상은 축척변경을 시행하는 일정한 지역 안의 토지이다. 축척변경은 개별 1필지에만 독립적으로 시행되는 것이 아니라, 지적공부 관리상 필요가 있는 일정 지역을 대상으로 한다.

축척변경 측량의 대상이 될 수 있는 경우는 다음과 같다.<ref name="law83" />

*잦은 토지이동으로 1필지의 규모가 작아져 소축척으로 지적측량성과 결정이나 토지이동 정리가 곤란한 지역
*하나의 지번부여지역에 서로 다른 축척의 지적도가 있는 지역
*그 밖에 지적공부를 관리하기 위하여 축척변경이 필요하다고 인정되는 지역

== 측량 목적 ==
토지의 축척변경 측량은 축척변경 후 새 지적도에 등록할 경계와 면적을 정하는 데 목적이 있다.

측량 목적은 다음과 같다.

*새 축척의 지적도 작성 기초자료를 만든다.
*각 필지의 경계를 더 정밀하게 정리한다.
*각 필지의 면적을 새로 산정한다.
*필요한 경우 경계점 좌표를 산정한다.
*지적도상 경계와 현장 경계의 불일치를 줄인다.
*면적 증감과 청산금 산정의 기초자료를 제공한다.
*축척변경 후 지적공부 정리를 가능하게 한다.

== 세부측량과의 관계 ==
토지의 축척변경 측량은 [[세부측량]]에 해당한다. 세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하기 위한 지적측량이고, 축척변경 측량은 그중 축척변경을 원인으로 일정 지역의 경계와 면적을 정리하는 측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!내용
|-
|측량 종류
|세부측량
|-
|관련 토지이동
|토지의 축척변경
|-
|측량 대상
|축척변경 대상지역 안의 필지
|-
|주요 성과
|경계, 좌표, 면적, 새 지적도 작성자료
|}

== 이동측량과의 관계 ==
[[이동측량]]은 토지이동에 따라 지적공부에 등록할 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 세부측량이다. 축척변경은 토지이동의 한 유형이므로, 축척변경 측량은 이동측량의 성격을 가진다.

관계는 다음과 같다.

*토지의 축척변경은 토지이동이다.
*축척변경 측량은 토지이동에 따른 측량이다.
*축척변경 측량성과는 지적공부 정리의 기초가 된다.
*면적 증감이 있으면 청산금 산정과 연결된다.
*등기부 표제부의 면적 표시 정리와 연결될 수 있다.

== 기초측량과의 관계 ==
토지의 축척변경 측량은 [[기초측량]]으로 정한 [[지적측량기준점]]을 이용하여 실시한다. 기초측량은 기준점을 정하는 측량이고, 축척변경 측량은 그 기준점을 바탕으로 일정 지역의 필지 경계와 면적을 새로 정리하는 측량이다.

축척변경 측량에 활용될 수 있는 지적측량기준점은 다음과 같다.

*[[지적삼각점]]
*[[지적삼각보조점]]
*[[지적도근점]]

== 축척변경과의 관계 ==
[[토지의 축척변경]]은 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록하는 토지이동이다. 축척변경 측량은 이 절차에서 각 필지의 경계와 면적을 새 축척에 맞게 정하는 역할을 한다.

축척변경 절차에서 측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

*기존 지적도의 소축척 오차를 줄인다.
*필지 규모가 작은 지역의 경계를 더 정밀하게 표시한다.
*서로 다른 축척의 지적도를 정리한다.
*새 지적도 작성의 기초자료가 된다.
*면적 증감 여부를 확인한다.
*청산금 산정의 기준이 된다.

== 지적도와의 관계 ==
축척변경은 [[지적도]]의 축척을 변경하는 절차이다. 지적도는 토지대장 등록 토지의 경계와 지번 등을 도면으로 표시하는 지적공부이므로, 축척변경 측량은 새 지적도 작성과 직접 연결된다.

지적도와 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

*변경 전 지적도 축척
*변경 후 지적도 축척
*도곽선과 도면번호
*기존 필지 경계
*새로 정리할 필지 경계
*지번 표시
*지목 표시
*경계점 좌표 등록 여부

== 작은 축척과 큰 축척 ==
축척변경은 일반적으로 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸는 것이다. 큰 축척의 지적도는 같은 도면 크기에서 더 좁은 지역을 더 자세히 표시하므로, 경계와 면적 관리의 정밀도가 높아진다.

{| class="wikitable"
!구분
!작은 축척
!큰 축척
|-
|표시 범위
|넓은 지역 표시
|좁은 지역 표시
|-
|정밀도
|상대적으로 낮음
|상대적으로 높음
|-
|예
|1/1200
|1/600
|-
|축척변경 방향
|변경 전이 되는 경우가 많음
|변경 후가 되는 경우가 많음
|}

== 경계 결정 ==
축척변경 측량에서는 대상지역 안의 각 필지 경계를 새 축척에 맞추어 정리한다. 기존 지적도에서 불명확하거나 정밀도가 낮았던 경계가 더 세밀하게 정리될 수 있다.

경계 결정에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*기존 지적도상 경계
*인접 필지와의 접합 관계
*현장 경계와 지적공부상 경계의 관계
*지적측량기준점
*새 축척의 지적도에 표시할 경계
*경계점좌표 등록 여부
*경계 관련 분쟁 여부

== 면적 산정 ==
축척변경 측량에서는 새로 정리된 경계에 따라 필지별 면적을 산정한다. 축척변경 전 면적과 축척변경 후 면적이 달라질 수 있으며, 이때 면적 증감과 청산금이 문제된다.

면적 산정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*기존 지적공부상 면적을 확인한다.
*축척변경 측량성과에 따라 새 면적을 산정한다.
*필지별 면적 증감 여부를 확인한다.
*면적 증감은 청산금 산정의 기초가 된다.
*새 면적은 토지대장에 등록된다.
*등기부 표제부의 면적 표시 정리와 연결될 수 있다.

== 좌표 산정 ==
축척변경 측량을 통하여 경계점 좌표가 산정될 수 있다. 특히 경계점좌표등록부를 갖추는 지역에서는 축척변경 측량성과가 좌표 등록과 연결된다.

좌표 산정이 중요한 이유는 다음과 같다.

*경계점을 수치로 관리할 수 있다.
*경계점좌표등록부 작성의 기초가 된다.
*도해지적의 한계를 보완한다.
*경계복원측량의 정확성을 높인다.
*지적전산자료와 공간정보체계에 활용된다.

== 경계점좌표등록부와의 관계 ==
[[경계점좌표등록부]]는 경계점의 좌표를 등록하는 지적공부이다. 축척변경을 위한 측량을 실시하여 경계점을 좌표로 등록한 지역의 토지는 경계점좌표등록부와 연결될 수 있다.

경계점좌표등록부와 축척변경 측량의 관계는 다음과 같다.

*축척변경 측량으로 경계점 좌표를 산정한다.
*좌표는 경계점좌표등록부에 등록될 수 있다.
*수치지적 관리의 기반이 된다.
*경계복원측량의 기준자료가 된다.
*지적공부의 정밀도를 높인다.

== 면적 증감과 청산금 ==
축척변경 측량 결과 각 필지의 면적이 증가하거나 감소할 수 있다. 면적 증감이 발생하면 토지소유자 사이의 형평을 맞추기 위하여 [[청산금]]이 문제된다.

청산금과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

*축척변경 측량 후 면적 증감이 있을 수 있다.
*면적이 증가한 토지소유자는 청산금을 납부할 수 있다.
*면적이 감소한 토지소유자는 청산금을 받을 수 있다.
*청산금은 축척변경 측량성과와 면적 산정 결과를 기초로 한다.
*청산금 산정과 통지, 납부, 지급 절차가 이어질 수 있다.

== 축척변경위원회와의 관계 ==
[[축척변경위원회]]는 축척변경에 관한 사항을 심의·의결하기 위하여 지적소관청에 두는 위원회이다. 축척변경 측량은 축척변경위원회의 심의·의결 및 승인 절차와 연결되어 진행된다.

축척변경위원회와 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

*축척변경에 관한 사항을 심의·의결한다.
*지적소관청에 둔다.
*위원은 5명 이상 10명 이하로 구성된다.
*위원의 2분의 1 이상은 토지소유자이어야 한다.
*면적 증감과 청산금 문제에 영향을 줄 수 있다.

== 승인 절차와의 관계 ==
지적소관청은 축척변경을 할 때 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받아야 한다. 축척변경 측량은 이러한 승인 절차와 함께 진행되는 기술적 절차이다.

승인 절차에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*축척변경 사유
*축척변경 대상지역
*토지소유자 신청 또는 지적소관청 직권 여부
*축척변경위원회 심의·의결
*시·도지사 또는 대도시 시장 승인
*측량 실시와 새 지적도 작성

== 지적공부 정리 ==
축척변경 측량이 완료되고 축척변경이 확정되면 관련 지적공부가 정리된다.

정리될 수 있는 지적공부는 다음과 같다.

*[[토지대장]]
*[[지적도]]
*[[경계점좌표등록부]]
*[[부동산종합공부]]
*필요한 경우 [[공유지연명부]]
*필요한 경우 [[대지권등록부]]

축척변경은 지적도의 축척과 필지별 면적에 영향을 줄 수 있으므로, 대장과 도면의 정리가 모두 중요하다.

== 토지이동정리결의서와의 관계 ==
[[토지이동정리결의서]]는 토지이동에 따라 지적공부를 정리하기 위하여 작성하는 내부 문서이다. 축척변경 측량성과는 축척변경에 관한 토지이동정리결의서 작성의 기초자료가 된다.

관계는 다음과 같다.

*축척변경 사유가 발생한다.
*토지소유자의 신청 또는 지적소관청의 직권으로 절차가 진행된다.
*축척변경위원회 심의와 승인 절차를 거친다.
*축척변경 측량을 실시한다.
*측량성과를 바탕으로 경계와 면적을 정리한다.
*토지이동정리결의서를 작성한다.
*지적공부를 정리한다.

== 등기촉탁과의 관계 ==
축척변경 측량에 따라 지적공부가 정리되고, 등기부 표제부의 토지표시가 변경되어야 하는 경우 [[등기촉탁]]이 문제된다.

등기촉탁과의 관계는 다음과 같다.

*축척변경으로 지적공부상 면적이 달라질 수 있다.
*등기부 표제부의 면적 표시도 정리되어야 할 수 있다.
*지적소관청은 필요한 경우 관할 등기관서에 등기를 촉탁한다.
*등기제도에서는 [[축척변경에 따른 등기]]와 연결된다.
*권리관계 변동 자체와는 구별된다.

== 등록사항 정정 측량과의 구별 ==
[[토지의 등록사항 정정]]을 위한 측량은 지적공부의 잘못된 등록사항을 바로잡기 위한 측량이다. 축척변경 측량은 오류 정정이 아니라 일정 지역의 지적도 축척을 변경하여 정밀도를 높이기 위한 측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지의 축척변경 측량
!등록사항 정정 측량
|-
|사유
|소축척 지적도의 정밀도 부족, 서로 다른 축척의 지적도 등
|지적공부 등록사항의 오류
|-
|대상
|일정한 지역
|오류가 있는 필지 또는 등록사항
|-
|핵심
|새 축척의 지적도 작성
|잘못된 경계·면적 등 정정
|-
|청산금
|문제될 수 있음
|일반적으로 중심 쟁점 아님
|}

== 분할 측량과의 구별 ==
[[토지의 분할 측량]]은 1필지를 2필지 이상으로 나누기 위하여 새 경계를 정하는 측량이다. 축척변경 측량은 일정 지역의 지적도 축척을 바꾸어 경계와 면적을 더 정밀하게 정리하는 측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지의 축척변경 측량
!토지의 분할 측량
|-
|목적
|지적도 축척 변경과 정밀도 향상
|1필지를 2필지 이상으로 나눔
|-
|대상
|일정 지역
|개별 1필지
|-
|경계
|기존 필지 경계를 새 축척에 맞게 정리
|새 분할 경계 발생
|-
|면적
|면적 증감과 청산금 가능
|분할 후 각 필지 면적 산정
|}

== 경계복원측량과의 구별 ==
[[경계복원측량]]은 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이다. 축척변경 측량은 지적도 축척 변경을 위하여 경계와 면적을 새로 정리하는 측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지의 축척변경 측량
!경계복원측량
|-
|목적
|새 축척의 지적도 작성 및 면적 정리
|등록된 경계점의 지상 복원
|-
|대상
|축척변경 대상지역
|개별 토지의 경계점
|-
|공부 정리
|지적공부 정리와 직접 연결
|항상 토지이동을 수반하지는 않음
|}

== 거래 실무상 의미 ==
축척변경이 시행된 지역에서는 면적이 변경될 수 있으므로 거래 전에 지적공부와 등기부 표제부의 표시를 확인해야 한다. 특히 축척변경 후 청산금, 면적 증감, 등기부 정리 여부가 문제될 수 있다.

확인할 사항은 다음과 같다.

*축척변경 시행 여부
*변경 전후 지적도 축척
*변경 전후 면적
*청산금 발생 여부
*지적공부 정리 완료 여부
*등기촉탁 및 등기부 표제부 정리 여부
*경계점좌표등록부 작성 여부
*인접 토지와의 경계분쟁 여부

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 축척변경 측량을 축척변경 사유, 청산금, 축척변경위원회와 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*토지의 축척변경 측량은 작은 축척의 지적도를 큰 축척의 지적도로 바꾸어 등록하기 위한 측량이다.
*축척변경 측량은 세부측량이다.
*축척변경 측량은 이동측량의 한 유형이다.
*축척변경은 일정한 지역을 대상으로 한다.
*축척변경 사유에는 잦은 토지이동으로 소축척 정리가 곤란한 경우, 하나의 지번부여지역에 서로 다른 축척의 지적도가 있는 경우 등이 있다.
*축척변경 측량으로 경계와 면적을 새로 정리할 수 있다.
*축척변경 측량 결과 면적 증감이 발생하면 청산금이 문제될 수 있다.
*축척변경위원회는 5명 이상 10명 이하의 위원으로 구성하고, 위원의 2분의 1 이상은 토지소유자이다.
*지적소관청은 축척변경을 할 때 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받아야 한다.
*축척변경 측량은 오류를 바로잡는 등록사항 정정 측량과 구별해야 한다.

== 같이 보기 ==
*[[토지의 축척변경]]
*[[세부측량]]
*[[이동측량]]
*[[경계점좌표등록부]]
*[[축척변경에 따른 등기]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]
[[분류:지적측량]]