토지의 지목변경 편집하기

토지의 지목변경은 지적공부에 등록된 토지의 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 토지이동이다.<ref name="law2">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률/제2조</ref>

== 개요 ==
토지의 지목변경은 [[토지이동]]의 한 유형으로, 토지의 주된 용도가 바뀐 경우 [[지적공부]]에 등록된 [[지목]]을 다른 지목으로 변경하는 절차이다. 지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것이므로, 실제 토지 이용상황이나 건축물의 용도 변화가 있으면 지목변경이 문제될 수 있다.

공인중개사 부동산공시법에서는 지목변경의 신청의무자, 신청기간, 지목변경을 신청할 수 있는 경우, 신청서 첨부서류, [[토지의 분할]]과의 관계, [[토지의 등록전환]]과의 구별을 중심으로 정리하면 된다.

== 의의 ==
토지의 지목변경은 토지의 현실적 이용상황이 공부상 지목과 달라진 경우 이를 지적공부에 반영하는 절차이다. 예를 들어 전이나 임야였던 토지가 적법한 형질변경과 건축물 사용승인 등을 거쳐 대지로 이용되게 된 경우, 지목변경이 문제될 수 있다.

토지의 지목변경이 중요한 이유는 다음과 같다.

*토지의 실제 주된 용도와 지적공부상 지목을 일치시킨다.
*토지거래에서 토지의 종류를 명확히 한다.
*조세와 토지행정의 기초자료를 정비한다.
*건축, 개발행위, 농지전용, 산지전용 등과 연결된다.
*등기부 표제부의 지목 표시 정리와 연결된다.

== 신청의무자와 신청기간 ==
지목변경을 할 토지가 있으면 토지소유자는 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 한다.<ref name="law81">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제81조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률/제81조</ref>

{| class="wikitable"
!구분
!내용
|-
|신청의무자
|토지소유자
|-
|신청기관
|지적소관청
|-
|신청기간
|사유가 발생한 날부터 60일 이내
|-
|대상
|지목변경을 할 토지
|}

== 신청할 수 있는 경우 ==
토지소유자는 법령에서 정한 경우 지목변경을 신청할 수 있다.

지목변경을 신청할 수 있는 경우는 다음과 같다.<ref name="decree67">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제67조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률시행령/제67조</ref>

*관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우
*토지나 건축물의 용도가 변경된 경우
*도시개발사업 등의 원활한 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우

== 신청서와 첨부서류 ==
토지소유자가 지목변경을 신청할 때에는 지목변경 사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다.<ref name="decree67" />

지목변경 신청에서 문제될 수 있는 첨부서류는 다음과 같다.

*관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명하는 서류
*국유지 또는 공유지의 경우 용도폐지되었거나 사실상 공공용으로 사용되고 있지 않음을 증명하는 서류
*토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류
*그 밖에 지목변경 사유를 증명할 수 있는 서류

== 지적소관청의 처리 ==
[[지적소관청]]은 지목변경 신청을 받으면 신청서와 첨부서류, 현황을 확인하여 지목변경 여부를 판단한다.

지적소관청이 확인하는 주요 사항은 다음과 같다.

*지목변경 사유 발생 여부
*토지의 실제 이용상황
*건축물의 용도
*형질변경 공사 준공 여부
*농지전용 또는 산지전용 등 관계 인허가 여부
*토지 전체의 주된 용도
*분할 필요 여부
*등기부 표시와 지적공부 표시의 관계

== 지목 결정 원칙 ==
지목변경은 [[지목]]의 결정 원칙에 따라 이루어진다. 지목은 토지의 주된 용도에 따라 정하고, 하나의 필지에는 원칙적으로 하나의 지목만 등록한다.

지목 결정에서 중요한 원칙은 다음과 같다.

*1필1목의 원칙
*주지목추종의 원칙
*영속성의 원칙
*사용목적추종의 원칙
*용도경중의 원칙

따라서 일시적인 이용상태만으로 지목을 변경하지 않고, 계속적이고 주된 이용상황을 기준으로 판단한다.

== 형질변경과의 관계 ==
토지의 형질변경 공사가 준공된 경우에는 지목변경 신청 사유가 될 수 있다.<ref name="decree67" /> 형질변경은 토지의 물리적 상태나 이용 가능성을 바꾸는 행위이고, 지목변경은 그 결과를 지적공부상 지목에 반영하는 절차이다.

형질변경과 지목변경의 관계는 다음과 같다.

*형질변경은 토지의 현실 상태 변경이다.
*지목변경은 지적공부상 지목의 변경이다.
*관계 법령상 인허가와 준공 여부가 중요하다.
*형질변경이 있었다고 해서 지목이 자동으로 변경되는 것은 아니다.
*지목변경은 지적소관청에 신청하여 지적공부에 등록되어야 한다.

== 건축물 용도변경과의 관계 ==
토지나 건축물의 용도가 변경된 경우에도 지목변경을 신청할 수 있다.<ref name="decree67" /> 건축물의 용도가 바뀌면 그 부지인 토지의 주된 용도도 달라질 수 있기 때문이다.

건축물 용도변경과 지목변경이 연결되는 경우는 다음과 같다.

*건축물 사용승인으로 대지 이용이 확정된 경우
*건축물의 용도변경으로 토지의 주된 이용 목적이 바뀐 경우
*공장, 창고, 주차장, 종교시설 등 특정 용도의 부지가 된 경우
*건축물 부속토지의 이용상황이 변경된 경우

== 농지전용과 지목변경 ==
전, 답, 과수원 등 농지가 다른 용도로 전용된 경우 지목변경이 문제될 수 있다. 다만 농지의 지목변경은 적법한 농지전용 절차와 연결된다.

농지전용과 지목변경에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*농지전용허가 또는 신고 여부
*형질변경 공사 준공 여부
*건축물 사용승인 여부
*토지의 실제 주된 용도
*변경할 지목의 적정성
*불법 전용 여부

농지가 실제로 다른 용도로 사용되고 있더라도 적법한 전용 절차 없이 곧바로 지목변경이 인정되는 것은 아니다.

== 산지전용과 지목변경 ==
임야가 다른 용도로 이용되게 된 경우에는 산지전용과 지목변경이 연결될 수 있다. 임야대장·임야도에 등록된 토지는 [[토지의 등록전환]]도 함께 문제될 수 있다.

산지전용과 지목변경에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*산지전용허가 또는 신고 여부
*형질변경 공사 준공 여부
*등록전환 필요 여부
*토지의 실제 주된 용도
*변경할 지목의 적정성
*등기부 표시 정리 필요 여부

== 토지의 등록전환과의 관계 ==
[[토지의 등록전환]]은 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 절차이다. 임야가 대지, 도로, 공장용지 등으로 이용되게 된 경우에는 등록전환과 지목변경이 함께 문제될 수 있다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지의 등록전환
!토지의 지목변경
|-
|핵심
|임야대장·임야도에서 토지대장·지적도로 옮겨 등록
|지적공부상 지목을 다른 지목으로 변경
|-
|대상
|임야대장·임야도 등록 토지
|주된 용도가 변경된 토지
|-
|결과
|공부 체계 변경
|지목 변경
|-
|관계
|지목변경과 함께 문제될 수 있음
|등록전환과 함께 문제될 수 있음
|}

== 토지의 분할과의 관계 ==
1필지 전체가 같은 용도로 변경된 경우에는 지목변경만으로 정리될 수 있다. 그러나 1필지의 일부만 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 [[토지의 분할]]이 함께 필요하다.

토지의 분할과 지목변경의 관계는 다음과 같다.

*1필지 전체의 용도가 변경되면 지목변경이 문제된다.
*1필지 일부의 용도만 변경되면 분할이 먼저 필요할 수 있다.
*용도 변경된 부분을 별도 필지로 분할한 뒤 그 부분의 지목을 변경한다.
*이 경우 분할 신청 시 지목변경 신청서를 함께 제출하여야 한다.

== 토지의 합병과의 관계 ==
[[토지의 합병]]은 2필지 이상을 1필지로 합치는 토지이동이다. 합병하려는 토지는 원칙적으로 지목이 같아야 하므로, 지목이 다른 토지의 합병에서는 지목변경이 먼저 문제될 수 있다.

합병과 지목변경의 관계는 다음과 같다.

*합병 대상 토지는 원칙적으로 지목이 같아야 한다.
*지목이 다르면 합병이 제한될 수 있다.
*실제 주된 용도가 같아진 경우 지목변경 후 합병을 검토할 수 있다.
*주된 용도와 종된 용도의 관계가 있으면 양입지 여부도 검토한다.

== 지목변경과 등기촉탁 ==
지목변경으로 지적공부상 지목이 바뀌면 등기부 표제부의 지목 표시도 정리되어야 한다. 이 경우 [[등기촉탁]]이 문제된다.

지목변경과 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.

*지목변경은 지적공부상 토지표시를 변경한다.
*등기부 표제부에도 지목이 기록된다.
*지적공부와 등기부의 표시를 일치시켜야 한다.
*지적소관청은 필요한 경우 관할 등기소에 등기를 촉탁한다.
*등기제도에서는 지목변경등기와 연결된다.

== 지목변경등기와의 구별 ==
[[지목변경등기]]는 등기부 표제부의 지목 표시를 변경하는 등기이다. 토지의 지목변경은 지적공부상 지목을 변경하는 토지이동이고, 지목변경등기는 그 결과를 등기부에 반영하는 등기절차이다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지의 지목변경
!지목변경등기
|-
|제도
|지적제도
|등기제도
|-
|공부
|지적공부
|등기부
|-
|담당
|지적소관청
|등기소
|-
|내용
|지적공부상 지목 변경
|등기부 표제부 지목 변경
|}

== 지목변경이 아닌 경우 ==
토지의 이용상황이 일시적으로 달라졌다고 해서 곧바로 지목변경 대상이 되는 것은 아니다. 지목은 토지의 주된 용도와 영속성을 기준으로 판단하기 때문이다.

지목변경이 아닌 경우로 볼 수 있는 예는 다음과 같다.

*일시적으로 자재를 쌓아 둔 경우
*일시적으로 임시 주차장처럼 이용한 경우
*공사가 진행 중이나 준공되지 않은 경우
*불법 형질변경 상태인 경우
*토지의 일부만 임시로 다른 용도로 사용한 경우

구체적인 판단은 실제 이용상황, 관계 인허가, 준공 여부, 지적소관청의 심사에 따라 달라질 수 있다.

== 거래 실무상 유의점 ==
토지를 거래할 때에는 공부상 지목과 실제 이용상황이 일치하는지 확인해야 한다. 지목이 실제 이용상황과 다르면 지목변경 가능성, 불법 전용 여부, 인허가 이력 등을 함께 확인해야 한다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

*토지대장 또는 임야대장상 지목
*실제 이용상황
*농지전용 또는 산지전용 여부
*형질변경 공사 준공 여부
*건축물 사용승인 여부
*지목변경 신청 여부
*등기부 표제부의 지목 표시
*지목변경에 따른 세금과 개발 가능성

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 지목변경 신청사유와 60일 이내 신청을 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*토지의 지목변경은 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 토지이동이다.
*신청의무자는 토지소유자이다.
*신청기관은 지적소관청이다.
*신청기간은 사유가 발생한 날부터 60일 이내이다.
*지목변경을 신청할 수 있는 경우는 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우, 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우, 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우이다.
*지목변경은 토지의 주된 용도 변경을 전제로 한다.
*일시적 이용상황만으로 지목변경을 하지 않는다.
*1필지 일부의 용도만 변경된 경우 분할과 지목변경이 함께 문제된다.
*임야가 다른 용도로 바뀌면 등록전환과 지목변경이 함께 문제될 수 있다.
*지목변경 후 등기부 표제부 정리를 위해 지목변경등기 또는 등기촉탁이 문제될 수 있다.

== 같이 보기 ==
*[[토지이동]]
*[[지목]]
*[[토지의 분할]]
*[[토지의 등록전환]]
*[[지목변경등기]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]
[[분류:토지이동]]