토지의 분할 측량 편집하기

토지의 분할 측량은 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하기 위하여 새 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 지적측량이다.<ref name="law79">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률/제79조</ref>

== 개요 ==
토지의 분할 측량은 [[토지의 분할]]을 위하여 실시하는 [[세부측량]]이다. 토지의 분할은 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누는 [[토지이동]]이므로, 분할 후 각 필지의 [[경계]], 좌표, [[면적]]을 정하여 [[지적공부]]에 등록할 필요가 있다.

공인중개사 부동산공시법에서는 분할 측량을 [[지적측량]], [[세부측량]], [[이동측량]], [[토지의 분할]]과 연결하여 정리하면 된다. 특히 [[경계복원측량]]이나 [[지적현황측량]]과 구별하는 것이 중요하다.

== 대상 ==
토지의 분할 측량의 대상은 지적공부에 등록된 1필지이다. 분할은 이미 등록된 토지를 나누는 절차이므로, 지적공부에 없는 토지를 새로 등록하는 [[토지의 신규등록 측량]]과 구별된다.

분할 측량 대상이 될 수 있는 토지는 다음과 같다.

*소유권이전이나 매매 등을 위하여 일부를 나누려는 토지
*토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하려는 토지
*1필지 일부가 형질변경 등으로 용도 변경된 토지
*건축 또는 개발을 위하여 일부를 독립된 필지로 만들려는 토지
*도로, 구거, 공공시설 부지 등으로 일부를 분리할 필요가 있는 토지

== 측량 목적 ==
토지의 분할 측량은 기존 1필지를 여러 필지로 나누기 위하여 새 경계와 면적을 정하는 데 목적이 있다.

측량 목적은 다음과 같다.

*분할선을 정한다.
*분할 후 각 필지의 경계를 정한다.
*분할 후 각 필지의 면적을 산정한다.
*필요한 경우 경계점 좌표를 정한다.
*지적도 또는 임야도에 새 경계를 등록할 수 있게 한다.
*분할 후 지번 부여의 기초자료를 제공한다.
*분필등기 등 등기부 표제부 정리의 기초자료가 된다.

== 세부측량과의 관계 ==
토지의 분할 측량은 [[세부측량]]에 해당한다. 세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하기 위한 지적측량이고, 분할 측량은 그중 분할을 원인으로 실시하는 측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!내용
|-
|측량 종류
|세부측량
|-
|관련 토지이동
|토지의 분할
|-
|측량 대상
|지적공부에 등록된 1필지
|-
|주요 성과
|분할선, 경계, 좌표, 면적
|}

== 이동측량과의 관계 ==
[[이동측량]]은 토지이동에 따라 지적공부에 등록할 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 세부측량이다. 토지의 분할 측량은 분할이라는 토지이동을 위한 대표적인 이동측량이다.

관계는 다음과 같다.

*토지의 분할은 토지이동이다.
*분할 측량은 토지이동에 따른 측량이다.
*분할 측량성과는 지적공부 정리의 기초가 된다.
*분할 후 토지이동정리결의서 작성이 문제될 수 있다.
*분할 결과는 등기부 표제부 정리와 연결될 수 있다.

== 기초측량과의 관계 ==
토지의 분할 측량은 [[기초측량]]으로 정한 [[지적측량기준점]]을 이용하여 실시한다. 기초측량은 기준점을 정하는 측량이고, 분할 측량은 그 기준점을 바탕으로 개별 필지의 새 경계와 면적을 정하는 측량이다.

분할 측량에 활용될 수 있는 지적측량기준점은 다음과 같다.

*[[지적삼각점]]
*[[지적삼각보조점]]
*[[지적도근점]]

== 분할과의 관계 ==
[[토지의 분할]]은 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 토지이동이다.<ref name="law79" /> 분할 측량은 이 절차에서 분할선, 분할 후 경계, 분할 후 면적을 정하는 역할을 한다.

분할 절차에서 측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

*분할 후 새 필지의 경계를 정해야 한다.
*분할 후 각 필지의 면적을 산정해야 한다.
*지적도 또는 임야도에 새 경계를 표시해야 한다.
*분할 후 지번 부여가 필요하다.
*분필등기와 등기촉탁이 문제될 수 있다.

== 분할 신청 사유와의 관계 ==
토지소유자는 일정한 경우 토지의 분할을 신청할 수 있다. 관계 법령에 따라 해당 토지의 분할이 개발행위허가 등의 대상인 경우에는 개발행위허가 등을 받은 이후에 분할을 신청할 수 있다.<ref name="decree65">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제65조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률시행령/제65조</ref>

분할 신청 사유는 다음과 같다.<ref name="decree65" />

*소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우
*토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우

분할 측량은 이러한 분할 신청을 처리하기 위하여 필요한 새 경계와 면적을 산정하는 절차이다.

== 개발행위허가와의 관계 ==
토지분할이 관계 법령에 따라 개발행위허가 등의 대상인 경우에는 개발행위허가 등을 받은 이후에 분할을 신청할 수 있다.<ref name="decree65" />

개발행위허가와 분할 측량의 관계는 다음과 같다.

*분할 자체가 개발행위허가 대상이 될 수 있다.
*허가 대상이면 허가 후 분할 신청을 한다.
*허가 내용과 분할선이 일치하는지 확인해야 한다.
*분할 측량성과는 허가받은 분할 내용과 맞아야 한다.
*공법상 제한이 분할 가능성에 영향을 줄 수 있다.

== 1필지 일부의 용도변경과의 관계 ==
1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 토지소유자가 분할을 신청하여야 한다.<ref name="law79" /> 이 경우 분할 신청 시 지목변경 신청서를 함께 제출하여야 한다.<ref name="decree65" />

이 경우 분할 측량이 필요한 이유는 다음과 같다.

*용도 변경된 부분을 별도 필지로 분리해야 한다.
*변경된 부분의 경계를 정해야 한다.
*분할 후 각 필지의 면적을 산정해야 한다.
*용도 변경된 필지의 지목변경이 이어질 수 있다.
*지적공부상 1필1목 원칙을 유지할 수 있다.

== 분할선 결정 ==
분할 측량에서 핵심은 기존 필지 내부에 새 분할선을 정하는 것이다. 분할선은 분할 후 각 필지의 경계가 되므로, 토지 이용계획과 관계 법령, 현장 여건을 함께 고려해야 한다.

분할선 결정에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*분할 목적
*매매 또는 소유권이전 대상 범위
*개발행위허가 내용
*건축 가능한 대지 요건
*도로 접도 여부
*현장 구조물과 이용상황
*인접 토지와의 관계
*지적도 또는 임야도상 기존 경계

== 경계 결정 ==
분할 측량은 새 경계를 발생시키는 측량이다. 분할 후 각 필지는 독립한 경계를 가지므로, 경계 결정이 분할 측량의 핵심이다.

경계 결정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*분할 전 필지의 외곽 경계를 확인한다.
*분할선을 설정한다.
*분할 후 각 필지의 경계를 확정한다.
*인접 토지와 중복 또는 공백이 없도록 한다.
*지상경계점표지 설치가 문제될 수 있다.
*수치지적 지역에서는 경계점 좌표가 중요하다.

== 면적 산정 ==
분할 측량으로 경계가 정해지면 분할 후 각 필지의 면적을 산정한다.

면적 산정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*분할 후 각 필지별 면적을 산정한다.
*면적은 경계에 따라 결정된다.
*분할 전 면적과 분할 후 면적 합계의 관계가 문제될 수 있다.
*도해지적 지역에서는 허용오차가 문제될 수 있다.
*분할 후 면적은 토지대장 또는 임야대장에 등록된다.
*등기부 표제부의 면적 표시 정리와 연결된다.

== 좌표 산정 ==
경계점좌표등록부 시행지역 또는 수치지적 지역에서는 분할 측량으로 분할 후 경계점의 좌표가 산정될 수 있다.

좌표 산정이 중요한 이유는 다음과 같다.

*분할 후 경계점을 수치로 관리한다.
*경계점좌표등록부 작성 또는 정리에 활용된다.
*경계복원측량의 기준자료가 된다.
*도면상 오차를 줄이는 데 도움이 된다.
*수치지적 기반의 경계관리를 가능하게 한다.

== 지번 부여와의 관계 ==
분할 측량이 완료되면 분할 후 각 필지에 지번이 부여된다. 분할 전 지번 중 하나를 유지하고, 나머지 필지에 부번을 붙이는 방식이 일반적이다.

예시는 다음과 같다.

{| class="wikitable"
!분할 전
!분할 후
|-
|100
|100, 100-1
|-
|100
|100, 100-1, 100-2
|-
|100-1
|100-1, 100-3 등
|}

지번 부여는 측량으로 확인된 필지의 위치와 형상을 기초로 이루어진다.

== 지목변경과의 관계 ==
1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도 변경된 경우에는 분할 측량과 [[토지의 지목변경]]이 함께 문제된다. 용도가 변경된 부분을 별도 필지로 나눈 뒤 그 부분의 지목을 변경해야 하기 때문이다.

분할 측량과 지목변경의 관계는 다음과 같다.

*1필지 일부의 용도가 변경되면 분할이 필요할 수 있다.
*분할 측량으로 용도 변경 부분의 경계를 정한다.
*분할 후 해당 필지의 지목변경을 신청한다.
*분할 신청 시 지목변경 신청서를 함께 제출한다.
*1필1목 원칙과 연결된다.

== 등록전환 측량과의 관계 ==
임야 중 일부만 일반 토지로 등록전환하는 경우 [[토지의 등록전환 측량]]과 분할 측량이 함께 필요할 수 있다. 등록전환 대상 부분과 잔여 임야를 구분해야 하기 때문이다.

등록전환과 분할 측량이 함께 문제되는 경우는 다음과 같다.

*임야 일부만 산지전용된 경우
*건축물 부지와 잔여 임야를 나누는 경우
*도로로 편입되는 부분을 별도 필지로 정리하는 경우
*등록전환 대상 범위가 기존 필지 전체가 아닌 경우

== 지상경계점등록부와의 관계 ==
토지이동에 따라 지상경계를 새로 정한 경우에는 지상경계점등록부가 작성·관리될 수 있다. 분할은 새 지상경계를 정하는 대표적인 경우이므로 [[지상경계점등록부]]와 연결된다.

지상경계점등록부와 관련되는 사항은 다음과 같다.

*토지의 소재
*지번
*경계점 좌표
*경계점 위치 설명도
*공부상 지목과 실제 토지이용 지목
*경계점 사진 파일
*경계점표지의 종류와 위치

== 지적공부 정리 ==
분할 측량이 완료되고 지적소관청이 분할을 처리하면 관련 지적공부가 정리된다.

정리될 수 있는 지적공부는 다음과 같다.

*[[토지대장]]
*[[임야대장]]
*[[지적도]]
*[[임야도]]
*[[경계점좌표등록부]]
*[[부동산종합공부]]

분할 후 각 필지는 독립된 등록단위가 되므로, 대장과 도면의 정리가 모두 중요하다.

== 토지이동정리결의서와의 관계 ==
[[토지이동정리결의서]]는 토지이동에 따라 지적공부를 정리하기 위하여 작성하는 내부 문서이다. 분할 측량성과는 분할에 관한 토지이동정리결의서 작성의 기초자료가 된다.

관계는 다음과 같다.

*분할 사유가 발생한다.
*토지소유자가 분할을 신청한다.
*필요한 경우 개발행위허가 등을 확인한다.
*분할 측량을 실시한다.
*측량성과를 바탕으로 지번, 면적, 경계를 정한다.
*토지이동정리결의서를 작성한다.
*지적공부를 정리한다.

== 등기촉탁과의 관계 ==
분할 측량에 따라 지적공부가 정리되고, 등기부 표제부의 토지표시가 변경되어야 하는 경우 [[등기촉탁]]이 문제된다.

등기촉탁과의 관계는 다음과 같다.

*분할은 지적공부상 토지표시를 변경한다.
*등기부 표제부도 분할 결과에 맞게 정리되어야 한다.
*등기제도에서는 [[분필등기]]와 연결된다.
*지적소관청은 필요한 경우 관할 등기관서에 등기를 촉탁한다.
*분할 후 일부를 매매하는 경우 권리이전등기가 별도로 문제될 수 있다.

== 경계복원측량과의 구별 ==
[[경계복원측량]]은 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이다. 분할 측량은 기존 1필지 내부에 새 경계를 정하여 지적공부를 변경하는 측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지의 분할 측량
!경계복원측량
|-
|목적
|1필지를 2필지 이상으로 나누기 위한 새 경계 결정
|등록된 경계점의 지상 복원
|-
|대상
|이미 등록된 1필지
|이미 등록된 토지
|-
|공부 정리
|지적공부 정리와 직접 연결
|항상 토지이동을 수반하지는 않음
|-
|경계
|새 경계 발생
|기존 경계 확인
|}

== 지적현황측량과의 구별 ==
[[지적현황측량]]은 지상 구조물이나 점유 현황과 지적공부상 경계의 관계를 확인하는 측량이다. 분할 측량은 토지이동을 위하여 새 경계를 정하는 측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지의 분할 측량
!지적현황측량
|-
|목적
|분할 후 경계와 면적 결정
|현황과 지적공부상 경계의 관계 확인
|-
|결과
|지적공부 정리의 기초
|현황 확인 자료
|-
|대표 사례
|일부 매매를 위한 분할
|건축물 위치 확인
|}

== 합병과의 구별 ==
[[토지의 합병]]은 2필지 이상을 1필지로 합치는 토지이동이다. 분할 측량은 이와 반대로 1필지를 2필지 이상으로 나누기 위한 측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지의 분할 측량
!토지의 합병
|-
|의미
|1필지를 2필지 이상으로 나누기 위한 측량
|2필지 이상을 1필지로 합침
|-
|경계
|새 경계 발생
|기존 경계 일부 소멸
|-
|면적
|분할 후 각 필지별 면적 산정
|합병 전 각 필지 면적 합산
|-
|측량 필요성
|일반적으로 측량 필요
|경우에 따라 별도 측량 없이 정리 가능
|}

== 거래 실무상 의미 ==
토지 일부를 매매하거나 건축·개발을 위하여 일부를 분리하려는 경우 분할 측량이 중요하다. 분할 측량이 완료되어야 거래 대상 부분의 지번, 면적, 경계가 명확해질 수 있다.

확인할 사항은 다음과 같다.

*분할 가능 여부
*개발행위허가 필요 여부
*분할 측량 완료 여부
*분할 후 면적
*분할 후 지번
*도로 접도 여부
*건축법상 대지분할 제한
*지목변경 필요 여부
*분필등기 완료 여부

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 분할 측량을 토지의 분할 요건과 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*토지의 분할 측량은 1필지를 2필지 이상으로 나누기 위하여 새 경계와 면적을 정하는 지적측량이다.
*분할 측량은 세부측량이다.
*분할 측량은 이동측량의 대표적인 예이다.
*분할 측량의 대상은 이미 지적공부에 등록된 1필지이다.
*분할 측량으로 분할선, 분할 후 경계, 분할 후 각 필지 면적을 정한다.
*분할을 신청할 수 있는 경우는 소유권이전·매매 등을 위하여 필요한 경우와 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우이다.
*개발행위허가 등의 대상이면 허가 후 분할을 신청할 수 있다.
*1필지 일부가 형질변경 등으로 용도 변경된 경우에는 분할 신청과 지목변경 신청서 제출이 함께 문제된다.
*분할 측량은 기존 경계를 복원하는 경계복원측량과 구별해야 한다.
*분할 측량 결과는 분필등기와 등기촉탁으로 이어질 수 있다.

== 같이 보기 ==
*[[토지의 분할]]
*[[세부측량]]
*[[이동측량]]
*[[토지의 등록전환 측량]]
*[[분필등기]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]
[[분류:지적측량]]