토지의 등록전환 측량 편집하기

토지의 등록전환 측량은 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하기 위하여 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 지적측량이다.<ref name="law78">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제78조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률/제78조</ref>

== 개요 ==
토지의 등록전환 측량은 [[토지의 등록전환]]을 위하여 실시하는 [[세부측량]]이다. 등록전환은 [[임야대장]]과 [[임야도]]에 등록된 토지를 [[토지대장]]과 [[지적도]]에 옮겨 등록하는 [[토지이동]]이므로, 임야도상 경계를 지적도 체계로 옮기고 새 면적을 산정하는 측량이 중요하다.

공인중개사 부동산공시법에서는 등록전환 측량을 [[지적측량]], [[세부측량]], [[이동측량]], [[토지의 등록전환]]과 연결하여 정리하면 된다. 특히 [[토지의 신규등록 측량]]과 구별하는 것이 중요하다.

== 대상 ==
토지의 등록전환 측량의 대상은 임야대장과 임야도에 등록된 토지이다.

등록전환 측량 대상이 될 수 있는 토지는 다음과 같다.

*임야대장에 등록된 토지
*임야도에 등록된 토지
*산 지번이 부여된 토지
*토지대장과 지적도에 옮겨 등록할 필요가 있는 토지
*산지전용, 형질변경, 건축물 사용승인 등으로 일반 토지로 관리할 필요가 있는 토지

이미 토지대장과 지적도에 등록된 토지는 등록전환 측량의 대상이 아니다.

== 측량 목적 ==
토지의 등록전환 측량은 임야대장·임야도 등록 토지를 토지대장·지적도 체계로 옮겨 등록하기 위한 측량이다.

측량 목적은 다음과 같다.

*임야도상 경계를 확인한다.
*지적도에 등록할 경계를 정한다.
*등록전환 후 면적을 산정한다.
*필요한 경우 경계점 좌표를 정한다.
*산 지번과 일반 지번의 관계를 정리한다.
*등록전환 후 지목 정리의 기초자료를 제공한다.
*등기부 표제부 정리의 기초자료가 된다.

== 세부측량과의 관계 ==
토지의 등록전환 측량은 [[세부측량]]에 해당한다. 세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하기 위한 지적측량이고, 등록전환 측량은 그중 등록전환을 원인으로 실시하는 측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!내용
|-
|측량 종류
|세부측량
|-
|관련 토지이동
|토지의 등록전환
|-
|측량 대상
|임야대장·임야도 등록 토지
|-
|주요 성과
|경계, 좌표, 면적
|}

== 이동측량과의 관계 ==
[[이동측량]]은 토지이동에 따라 지적공부에 등록할 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 세부측량이다. 토지의 등록전환 측량은 등록전환이라는 토지이동을 위한 이동측량으로 볼 수 있다.

관계는 다음과 같다.

*토지의 등록전환은 토지이동이다.
*등록전환 측량은 토지이동에 따른 측량이다.
*등록전환 측량성과는 지적공부 정리의 기초가 된다.
*등록전환 측량 후 토지이동정리결의서 작성이 문제될 수 있다.

== 기초측량과의 관계 ==
토지의 등록전환 측량은 [[기초측량]]으로 정한 [[지적측량기준점]]을 이용하여 실시한다. 기초측량은 기준점을 정하는 측량이고, 등록전환 측량은 그 기준점을 바탕으로 개별 토지의 경계와 면적을 정하는 측량이다.

등록전환 측량에 활용될 수 있는 지적측량기준점은 다음과 같다.

*[[지적삼각점]]
*[[지적삼각보조점]]
*[[지적도근점]]

== 등록전환과의 관계 ==
[[토지의 등록전환]]은 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 토지이동이다.<ref name="law78" /> 등록전환 측량은 이 절차에서 경계와 면적을 확인·결정하는 역할을 한다.

등록전환 절차에서 측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

*임야도와 지적도의 축척이 다를 수 있다.
*임야도상 경계의 정밀도가 낮을 수 있다.
*등록전환 후 면적이 달라질 수 있다.
*새 지번 부여와 지목변경이 함께 문제될 수 있다.
*등기부 표제부의 지번·지목·면적 정리와 연결된다.

== 임야대장과 임야도 ==
등록전환 측량의 출발점은 [[임야대장]]과 [[임야도]]이다. 임야대장은 임야도 등록 토지의 표시와 소유자 사항을 등록하는 장부이고, 임야도는 임야대장 등록 토지의 경계와 지번 등을 도면으로 표시하는 지적공부이다.

등록전환 측량에서 확인할 임야 관련 사항은 다음과 같다.

*임야대장상 소재와 산 지번
*임야대장상 지목과 면적
*임야도상 경계
*임야도상 인접 토지와의 관계
*임야도 축척
*등록전환 대상 범위

== 토지대장과 지적도 ==
등록전환 측량의 결과는 [[토지대장]]과 [[지적도]]에 반영된다. 등록전환 후에는 임야대장·임야도 체계가 아니라 토지대장·지적도 체계에서 토지를 관리한다.

등록전환 후 정리되는 사항은 다음과 같다.

*토지대장상 소재
*일반 지번
*지목
*면적
*소유자 사항
*지적도상 경계
*도면번호
*축척
*토지의 고유번호

== 경계 결정 ==
등록전환 측량에서 핵심은 임야도상 경계를 지적도에 등록할 수 있도록 정리하는 것이다. 임야도는 상대적으로 작은 축척인 경우가 많아 등록전환 과정에서 경계 확인이 중요하다.

경계 결정에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*임야도상 기존 경계
*현장 이용상황
*인접 토지와의 접합 관계
*산지전용 또는 형질변경 범위
*건축물 부지와 잔여 임야의 구분
*도로, 구거, 하천 등 주변 지목
*등록전환 후 지적도에 표시할 경계

== 면적 산정 ==
등록전환 측량에서는 등록전환 후 토지대장에 등록할 면적을 산정한다. 종전 임야대장 면적과 등록전환 측량 후 면적은 다를 수 있다.

면적 산정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*임야대장상 기존 면적을 확인한다.
*측량성과에 따라 새 면적을 산정한다.
*도면 축척 차이로 면적 차이가 발생할 수 있다.
*면적은 토지대장에 등록된다.
*면적 변경은 등기부 표제부 정리와 연결된다.
*허용오차 여부가 문제될 수 있다.

== 좌표 산정 ==
수치지적 지역이나 경계점좌표등록부를 작성하는 지역에서는 등록전환 측량으로 경계점 좌표가 산정될 수 있다.

좌표 산정이 중요한 이유는 다음과 같다.

*경계점을 수치로 관리할 수 있다.
*경계점좌표등록부 작성의 기초가 된다.
*등록전환 후 경계복원측량의 정확성을 높인다.
*도해지적보다 정밀한 경계관리가 가능하다.
*지적전산자료와 공간정보체계에 활용된다.

== 산 지번과 일반 지번 ==
등록전환 전 임야대장·임야도에 등록된 토지는 산 지번을 사용한다. 등록전환이 이루어지면 토지대장·지적도 체계에 맞추어 일반 지번이 부여될 수 있다.

{| class="wikitable"
!구분
!등록전환 전
!등록전환 후
|-
|공부
|임야대장·임야도
|토지대장·지적도
|-
|지번
|산 지번
|일반 지번
|-
|예
|산50
|100
|}

등록전환 측량은 새 지번 부여를 위한 위치와 경계 확인에도 활용된다.

== 지목변경과의 관계 ==
등록전환은 [[토지의 지목변경]]과 함께 문제되는 경우가 많다. 임야가 형질변경, 산지전용, 건축물 사용승인 등을 거쳐 대지, 도로, 공장용지 등으로 이용되면 등록전환과 지목변경이 함께 이루어질 수 있다.

지목변경과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

*산지전용허가 또는 신고 여부
*형질변경 공사 준공 여부
*건축물 사용승인 여부
*토지의 실제 주된 용도
*변경할 지목의 적정성
*등록전환 후 토지대장상 지목

== 분할측량과의 관계 ==
임야 중 일부만 등록전환 대상인 경우 [[토지의 분할 측량]]이 함께 문제될 수 있다. 예를 들어 임야 일부만 건축물 부지로 전환되고 나머지는 임야로 남는 경우, 대상 부분을 분할한 뒤 등록전환할 필요가 있다.

분할측량이 함께 필요한 경우는 다음과 같다.

*임야 일부만 산지전용된 경우
*건축물 부지와 잔여 임야를 구분해야 하는 경우
*도로로 편입되는 부분을 별도 필지로 정리해야 하는 경우
*용도가 달라진 부분을 분리해야 하는 경우
*등록전환 대상 범위가 기존 필지 전체가 아닌 경우

== 산지전용과의 관계 ==
등록전환 측량은 산지전용과 밀접하게 관련된다. 임야가 산지전용허가나 신고를 거쳐 다른 용도로 이용되는 경우, 등록전환과 지목변경이 문제될 수 있다.

산지전용과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

*산지전용허가 또는 신고 여부
*전용 대상 면적
*전용 완료 또는 준공 여부
*전용 범위와 측량 경계의 일치 여부
*전용 후 토지의 주된 용도
*등록전환 및 지목변경 필요 여부

== 건축물 사용승인과의 관계 ==
임야에 건축물이 들어서고 사용승인이 이루어지면 그 부지는 대지 등으로 관리될 필요가 있다. 이 경우 등록전환 측량과 지목변경이 함께 문제될 수 있다.

건축물 사용승인과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

*건축허가 또는 신고 여부
*건축물 사용승인 여부
*건축물 부지의 경계
*대지로 변경할 범위
*잔여 임야와의 구분
*지목변경 신청 필요 여부

== 지적공부 정리 ==
등록전환 측량이 완료되고 지적소관청이 등록전환을 처리하면 관련 지적공부가 정리된다.

정리될 수 있는 지적공부는 다음과 같다.

*[[임야대장]]
*[[임야도]]
*[[토지대장]]
*[[지적도]]
*[[경계점좌표등록부]]
*[[부동산종합공부]]

핵심은 임야대장·임야도에서 토지대장·지적도로 옮겨 등록된다는 점이다.

== 토지이동정리결의서와의 관계 ==
[[토지이동정리결의서]]는 토지이동에 따라 지적공부를 정리하기 위하여 작성하는 내부 문서이다. 등록전환 측량성과는 등록전환에 관한 토지이동정리결의서 작성의 기초자료가 된다.

관계는 다음과 같다.

*등록전환 사유가 발생한다.
*토지소유자가 등록전환을 신청한다.
*필요한 경우 등록전환 측량을 실시한다.
*측량성과를 바탕으로 지번, 지목, 면적, 경계를 정한다.
*토지이동정리결의서를 작성한다.
*지적공부를 정리한다.

== 등기촉탁과의 관계 ==
등록전환 측량에 따라 지적공부가 정리되고, 등기부 표제부의 토지표시가 변경되어야 하는 경우 [[등기촉탁]]이 문제된다.

등기촉탁과의 관계는 다음과 같다.

*등록전환은 지적공부상 토지표시를 변경한다.
*등기부 표제부의 지번, 지목, 면적이 달라질 수 있다.
*지적소관청은 필요한 경우 관할 등기관서에 등기를 촉탁한다.
*등기제도에서는 등록전환에 따른 등기와 연결된다.
*권리관계 변동 자체와는 구별된다.

== 신규등록 측량과의 구별 ==
[[토지의 신규등록 측량]]은 새로 조성된 토지나 등록 누락 토지를 지적공부에 새로 등록하기 위한 측량이다. 등록전환 측량은 이미 임야대장·임야도에 등록된 토지를 토지대장·지적도로 옮기기 위한 측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지의 신규등록 측량
!토지의 등록전환 측량
|-
|대상
|새로 조성된 토지 또는 등록 누락 토지
|임야대장·임야도 등록 토지
|-
|기존 등록 여부
|미등록 또는 누락
|이미 임야대장·임야도에 등록
|-
|목적
|지적공부에 처음 등록
|토지대장·지적도로 옮겨 등록
|-
|주요 지번
|새 일반 지번 등
|산 지번에서 일반 지번으로 전환 가능
|}

== 경계복원측량과의 구별 ==
[[경계복원측량]]은 이미 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이다. 등록전환 측량은 등록전환을 위하여 경계와 면적을 정리하는 측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지의 등록전환 측량
!경계복원측량
|-
|목적
|등록전환 후 지적공부에 등록할 경계와 면적 결정
|등록된 경계점의 지상 복원
|-
|대상
|임야대장·임야도 등록 토지
|이미 등록된 토지
|-
|공부 정리
|지적공부 정리와 직접 연결
|항상 토지이동을 수반하지는 않음
|}

== 거래 실무상 의미 ==
임야를 매수하여 개발하거나 건축하려는 경우 등록전환 측량 필요 여부를 확인해야 한다. 임야가 실제로 대지처럼 사용되고 있더라도 등록전환과 지목변경이 완료되지 않았다면 공부상 표시가 현황과 다를 수 있다.

확인할 사항은 다음과 같다.

*임야대장과 임야도 등록 여부
*산 지번 여부
*산지전용허가 또는 신고 여부
*형질변경 준공 여부
*건축물 사용승인 여부
*등록전환 측량 완료 여부
*토지대장과 지적도 정리 여부
*지목변경 완료 여부
*등기부 표제부 정리 여부

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 등록전환 측량을 등록전환과 신규등록 측량의 구별에 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*토지의 등록전환 측량은 임야대장·임야도에 등록된 토지를 토지대장·지적도에 옮겨 등록하기 위한 측량이다.
*등록전환 측량은 세부측량이다.
*등록전환 측량은 이동측량의 한 유형이다.
*등록전환 대상은 이미 임야대장·임야도에 등록된 토지이다.
*등록전환 측량은 경계, 좌표, 면적을 정하는 데 필요하다.
*등록전환 후 산 지번이 일반 지번으로 바뀔 수 있다.
*등록전환 과정에서 면적 차이가 발생할 수 있다.
*임야 일부만 등록전환하는 경우 분할측량이 함께 문제될 수 있다.
*등록전환은 지목변경과 함께 문제될 수 있다.
*신규등록 측량은 미등록 또는 등록 누락 토지를 처음 등록하는 측량이므로 등록전환 측량과 구별해야 한다.

== 같이 보기 ==
*[[토지의 등록전환]]
*[[토지의 신규등록 측량]]
*[[토지의 분할 측량]]
*[[세부측량]]
*[[등기촉탁]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]
[[분류:지적측량]]