토지의 등록전환 편집하기

토지의 등록전환은 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 토지이동이다.<ref name="law78">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제78조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률/제78조</ref>

== 개요 ==
토지의 등록전환은 [[토지이동]]의 한 유형으로, [[임야대장]]과 [[임야도]]에 등록되어 있던 토지를 [[토지대장]]과 [[지적도]]에 옮겨 등록하는 절차이다. 이미 지적공부에 등록되어 있는 토지를 다른 지적공부 체계로 옮기는 것이므로, 지적공부에 없던 토지를 처음 등록하는 [[토지의 신규등록]]과 구별된다.

공인중개사 부동산공시법에서는 등록전환의 대상, 신청의무자, 신청기간, 등록전환 사유, 등록전환 후 산 지번의 일반 지번 전환, 면적 증감 처리를 중심으로 정리하면 된다.

== 의의 ==
등록전환은 임야대장·임야도에 등록된 토지를 일반 토지대장·지적도 체계로 전환하는 절차이다. 임야로 관리되던 토지가 형질변경, 개발, 건축 등으로 일반 토지처럼 관리될 필요가 생기면 등록전환이 문제된다.

등록전환의 기능은 다음과 같다.

*임야대장 등록 토지를 토지대장으로 옮겨 등록한다.
*임야도 등록 토지를 지적도로 옮겨 등록한다.
*산 지번을 일반 지번으로 정리할 수 있다.
*토지의 면적과 경계를 새로 측량하여 정리할 수 있다.
*임야에서 대지·도로·공장용지 등으로 이용되는 토지의 지적공부 체계를 정비한다.
*등기부 표제부의 토지표시 정리와 연결된다.

== 대상 ==
등록전환의 대상은 임야대장과 임야도에 등록된 토지이다. 이미 임야대장·임야도에 등록되어 있는 토지를 토지대장·지적도에 옮겨 등록하는 것이므로, 지적공부에 없는 토지는 등록전환 대상이 아니다.

등록전환 대상이 될 수 있는 경우는 다음과 같다.

*임야대장·임야도에 등록된 토지를 토지대장·지적도에 옮겨 등록할 필요가 있는 경우
*산지전용 등으로 임야의 형질이 변경된 경우
*건축물의 사용승인 등으로 토지의 용도가 일반 토지로 변경된 경우
*도시·군계획사업 등으로 임야가 개발된 경우
*관계 법령에 따른 인허가 또는 준공으로 지목변경이 수반되는 경우

== 신청의무자와 신청기간 ==
등록전환할 토지가 있으면 토지소유자는 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 등록전환을 신청하여야 한다.<ref name="law78" />

{| class="wikitable"
!구분
!내용
|-
|신청의무자
|토지소유자
|-
|신청기관
|지적소관청
|-
|신청기간
|사유가 발생한 날부터 60일 이내
|-
|대상 토지
|임야대장·임야도에 등록된 토지
|}

== 신청서와 첨부서류 ==
토지소유자가 등록전환을 신청할 때에는 등록전환 사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다.<ref name="decree64">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제64조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률시행령/제64조</ref>

등록전환에서는 임야가 일반 토지로 관리될 필요가 생긴 원인을 증명하는 자료가 중요하다.

첨부서류로 문제될 수 있는 자료는 다음과 같다.

*관계 법령에 따른 인허가서
*준공검사 또는 사용승인 관련 서류
*형질변경 또는 산지전용 관련 서류
*그 밖에 등록전환 사유를 증명할 수 있는 서류

== 등록전환 사유 ==
등록전환은 단순히 토지소유자가 원한다고 언제나 하는 것이 아니라, 임야대장·임야도 등록 토지를 토지대장·지적도에 옮겨 등록할 필요가 있는 사유가 있어야 한다.

등록전환 사유로 정리할 수 있는 경우는 다음과 같다.

*산지전용허가 또는 신고에 따라 형질변경이 완료된 경우
*건축물 사용승인으로 임야가 대지 등으로 이용되는 경우
*도시·군계획사업이나 개발사업으로 토지의 형질이 변경된 경우
*토지의 주된 용도가 임야가 아닌 다른 지목에 해당하게 된 경우
*임야도 등록 토지를 지적도에 등록하여 관리할 필요가 있는 경우

== 지적소관청의 처리 ==
[[지적소관청]]은 등록전환 신청을 받으면 토지의 현황, 인허가 자료, 지적측량성과 등을 확인하여 등록전환 여부와 등록사항을 결정한다.

지적소관청이 확인하는 주요 사항은 다음과 같다.

*등록전환 대상 토지인지 여부
*임야대장·임야도 등록 여부
*등록전환 사유 발생 여부
*관계 인허가 또는 준공 여부
*새 지번 부여 여부
*지목 결정
*면적 산정
*경계 또는 좌표
*등기부 표시와의 관계

== 지적측량과의 관계 ==
등록전환은 임야도에 등록된 토지를 지적도에 옮겨 등록하는 절차이므로 [[지적측량]]과 밀접하게 관련된다. 임야도는 일반적으로 지적도보다 축척이 작고 정밀도가 낮을 수 있으므로, 등록전환 과정에서 새 측량성과에 따라 면적과 경계를 정리할 수 있다.

등록전환 측량이 필요한 이유는 다음과 같다.

*임야도상 경계를 지적도에 옮겨 등록하기 위해서이다.
*새로운 면적을 산정하기 위해서이다.
*산 지번과 일반 지번의 관계를 정리하기 위해서이다.
*인접 토지와의 경계관계를 확인하기 위해서이다.
*등록전환 후 지목과 경계를 지적공부에 정확히 등록하기 위해서이다.

== 지번과의 관계 ==
등록전환이 이루어지면 임야대장·임야도에 등록된 산 지번이 토지대장·지적도에 맞는 일반 지번으로 정리될 수 있다.

등록전환 전후 지번의 변화는 다음과 같다.

{| class="wikitable"
!구분
!등록전환 전
!등록전환 후
|-
|공부
|임야대장·임야도
|토지대장·지적도
|-
|지번
|산 지번
|일반 지번
|-
|예
|산50
|100
|}

새 지번은 해당 [[지번부여지역]]의 지번 체계와 인접 토지의 지번 배열을 고려하여 부여된다.

== 지목과의 관계 ==
등록전환은 [[지목변경]]과 함께 문제되는 경우가 많다. 임야대장에 등록되어 있던 토지가 형질변경이나 건축 등으로 대지, 도로, 공장용지 등 다른 지목에 해당하게 되면 등록전환과 지목변경이 함께 이루어질 수 있다.

등록전환과 지목의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*등록전환은 공부 체계를 옮기는 절차이다.
*지목변경은 토지의 주된 용도에 따라 지목을 바꾸는 절차이다.
*등록전환과 지목변경은 동시에 문제될 수 있다.
*토지의 실제 이용상황과 관계 인허가를 확인해야 한다.
*등록전환 후 토지대장에 새로운 지목이 등록될 수 있다.

== 면적과의 관계 ==
등록전환에서는 종전 임야대장 면적과 새로 측량한 면적이 다를 수 있다. 임야도는 축척이 작고 도면상 오차가 있을 수 있으므로, 등록전환 측량 결과에 따라 면적이 새로 정리될 수 있다.

면적에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*등록전환 전 면적은 임야대장에 등록되어 있다.
*등록전환 후 면적은 토지대장에 등록된다.
*측량성과에 따라 면적 차이가 발생할 수 있다.
*허용오차 여부가 문제될 수 있다.
*면적 차이는 등기부 표제부 정리와 연결된다.

== 경계와의 관계 ==
등록전환은 임야도상의 경계를 지적도 체계로 옮겨 등록하는 절차이다. 이 과정에서 경계 확인과 측량이 중요하다.

경계에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*임야도상 기존 경계
*현장 이용상황
*인접 토지와의 경계
*지적측량성과
*지적도에 등록할 새 경계
*수치지적 지역의 경우 좌표 등록 여부

경계가 명확하지 않거나 인접 토지와 다툼이 있으면 경계복원측량이나 지적측량적부심사 등이 문제될 수 있다.

== 지적공부 정리 ==
등록전환이 완료되면 지적공부가 정리된다. 핵심은 임야대장·임야도에서 토지대장·지적도로 옮겨 등록된다는 점이다.

등록전환 전후 지적공부의 변화는 다음과 같다.

{| class="wikitable"
!구분
!등록전환 전
!등록전환 후
|-
|대장
|임야대장
|토지대장
|-
|도면
|임야도
|지적도
|-
|지번
|산 지번
|일반 지번
|-
|관련 정리
|임야대장·임야도 정리
|토지대장·지적도 작성 또는 정리
|}

== 등기촉탁과의 관계 ==
등록전환으로 토지의 지번, 지목, 면적 등 등기부 표제부의 표시사항이 변경되면 [[등기촉탁]]이 문제된다. 지적소관청은 지적공부를 정리한 뒤 필요한 경우 관할 등기소에 등기를 촉탁하여 등기부의 표시를 정리하게 한다.

등록전환과 등기촉탁의 관계는 다음과 같다.

*등록전환은 지적공부의 토지표시를 변경한다.
*등기부 표제부의 토지표시도 변경될 수 있다.
*지적공부와 등기부의 표시를 일치시킬 필요가 있다.
*지적소관청의 등기촉탁이 문제된다.
*권리관계 자체의 변동과는 구별된다.

== 신규등록과의 구별 ==
[[토지의 신규등록]]은 새로 조성된 토지나 지적공부에 등록이 누락된 토지를 지적공부에 새로 등록하는 절차이다. 등록전환은 이미 임야대장·임야도에 등록된 토지를 토지대장·지적도로 옮겨 등록하는 절차이다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지의 신규등록
!토지의 등록전환
|-
|대상
|새로 조성된 토지 또는 등록 누락 토지
|임야대장·임야도 등록 토지
|-
|기존 등록 여부
|미등록 또는 누락
|이미 임야대장·임야도에 등록
|-
|핵심
|지적공부에 처음 등록
|다른 지적공부 체계로 옮겨 등록
|-
|신청기간
|사유 발생일부터 60일 이내
|사유 발생일부터 60일 이내
|}

== 지목변경과의 구별 ==
[[토지의 지목변경]]은 토지의 주된 용도가 바뀌어 지적공부상 지목을 변경하는 토지이동이다. 등록전환은 임야대장·임야도에서 토지대장·지적도로 옮겨 등록하는 절차이다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지의 등록전환
!토지의 지목변경
|-
|핵심
|공부 체계의 전환
|지목의 변경
|-
|대상
|임야대장·임야도 등록 토지
|지목 변경 사유가 발생한 토지
|-
|결과
|토지대장·지적도에 등록
|지적공부상 지목 변경
|-
|관계
|지목변경과 함께 발생할 수 있음
|등록전환과 함께 발생할 수 있음
|}

== 분할과의 관계 ==
등록전환 과정에서 토지의 일부만 전환되거나 개발된 부분과 미개발 부분을 나누어야 하는 경우 [[토지의 분할]]이 함께 문제될 수 있다.

등록전환과 분할이 함께 문제되는 경우는 다음과 같다.

*임야 중 일부만 형질변경된 경우
*건축물 부지와 잔여 임야를 구분해야 하는 경우
*도로 또는 대지 부분을 별도 필지로 정리해야 하는 경우
*주된 용도가 달라진 부분을 분리해야 하는 경우

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 등록전환을 신규등록·지목변경과 구별하는 것이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*토지의 등록전환은 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 토지이동이다.
*등록전환 대상은 이미 임야대장·임야도에 등록된 토지이다.
*신청의무자는 토지소유자이다.
*신청기관은 지적소관청이다.
*신청기간은 사유가 발생한 날부터 60일 이내이다.
*등록전환 신청서에는 등록전환 사유를 적고 관계 서류를 첨부한다.
*등록전환 후 산 지번이 일반 지번으로 바뀔 수 있다.
*등록전환 과정에서 면적 차이가 발생할 수 있다.
*등록전환은 지목변경과 함께 문제될 수 있지만, 두 개념은 구별된다.
*등록전환으로 등기부 표제부의 토지표시가 바뀌면 등기촉탁이 문제될 수 있다.

== 같이 보기 ==
*[[토지이동]]
*[[토지의 신규등록]]
*[[토지의 지목변경]]
*[[임야대장]]
*[[등기촉탁]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]
[[분류:토지이동]]