토지의 등록사항 편집하기

토지의 등록사항은 지적공부에 필지별로 등록되는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률</ref>

== 개요 ==
토지의 등록사항은 [[지적제도]]에서 토지를 공적으로 표시하기 위하여 [[지적공부]]에 등록하는 사항이다. 토지는 [[필지]] 단위로 등록되며, 각 필지에는 소재, [[지번]], [[지목]], [[면적]], [[경계]] 또는 좌표, 소유자 등이 등록된다.

공인중개사 부동산공시법에서는 토지의 등록사항을 [[필지]], [[지번]], [[지목]], [[경계]], [[면적]]과 연결하여 정리해야 한다. 이 항목들은 지적제도의 기초 개념이면서 [[토지대장]], [[임야대장]], [[지적도]], [[임야도]], [[경계점좌표등록부]] 등 개별 지적공부의 등록사항과도 직접 연결된다.

== 의의 ==
토지의 등록사항은 특정 토지를 다른 토지와 구별하고, 그 토지의 현황을 공적으로 공시하기 위한 정보이다. 토지는 현실에서 연속된 지표의 일부이므로, 지적제도에서는 이를 필지 단위로 나누고 각 필지의 표시사항을 등록한다.

토지의 등록사항이 중요한 이유는 다음과 같다.

*토지를 필지별로 특정한다.
*토지의 소재와 위치를 공시한다.
*토지의 주된 용도를 공시한다.
*토지의 경계와 면적을 공시한다.
*소유자 사항을 지적공부에 등록한다.
*부동산등기부 표제부의 기초자료가 된다.
*토지거래와 조세 부과의 기초자료가 된다.
*토지이동과 지적정리의 기준이 된다.

== 주요 등록사항 ==
지적공부에 등록되는 토지의 주요 사항은 다음과 같다.

*소재
*지번
*지목
*면적
*경계
*좌표
*소유자
*토지의 고유번호
*도면번호
*축척
*대지권 비율
*공유자 관련 사항

개별 등록사항은 어떤 지적공부에 등록되는지에 따라 달라진다. 예를 들어 토지대장과 임야대장은 면적과 소유자 사항을 중심으로 하고, 지적도와 임야도는 경계와 지번을 도면으로 표시하며, 경계점좌표등록부는 좌표를 등록한다.

== 소재 ==
소재는 토지가 있는 행정구역상의 위치를 말한다. 토지의 소재는 지번과 결합하여 특정 토지를 표시한다.

토지의 소재 표시에는 일반적으로 다음 사항이 포함된다.

*시·도
*시·군·구
*읍·면
*동·리
*지번

소재와 지번은 함께 사용되어 토지를 특정한다. 같은 지번이라도 지번부여지역이 다르면 서로 다른 토지일 수 있으므로, 토지를 표시할 때에는 소재와 지번을 함께 확인해야 한다.

== 필지 ==
[[필지]]는 대통령령으로 정하는 바에 따라 구획되는 토지의 등록단위이다. 토지의 등록사항은 필지 단위로 등록된다.

필지가 중요한 이유는 다음과 같다.

*토지의 기본 등록단위이다.
*하나의 필지는 원칙적으로 하나의 지번을 가진다.
*하나의 필지는 원칙적으로 하나의 지목을 가진다.
*면적과 경계는 필지별로 등록된다.
*토지이동은 필지 단위로 이루어진다.
*토지등기부 표제부도 필지 단위의 토지표시와 연결된다.

== 지번 ==
[[지번]]은 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호이다. 지번은 토지를 특정하는 핵심 표시사항이다.

지번에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*지번은 지번부여지역별로 부여된다.
*지번부여지역은 원칙적으로 동 또는 리이다.
*지번은 아라비아 숫자로 표기한다.
*임야대장과 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 산을 붙인다.
*지번은 본번과 부번으로 구성될 수 있다.
*신규등록, 등록전환, 분할, 합병 등에 따라 지번 부여방식이 달라진다.
*결번은 결번대장에 기록하고 영구 보존한다.

== 지목 ==
[[지목]]은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것이다.<ref name="law67">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률/제67조</ref>

지목의 특징은 다음과 같다.

*지목은 28종으로 구분된다.
*하나의 필지에는 원칙적으로 하나의 지목만 등록한다.
*토지가 둘 이상의 용도로 이용되면 주된 용도에 따라 지목을 정한다.
*지목은 토지의 실제 이용상황과 다를 수 있다.
*주된 용도가 변경되면 지목변경이 문제될 수 있다.

주요 지목은 다음과 같다.

*전
*답
*과수원
*임야
*대
*공장용지
*도로
*하천
*구거
*유지
*잡종지

== 면적 ==
[[면적]]은 필지의 경계 안에 포함되는 토지의 수평면상 넓이를 지적공부에 등록한 것이다.

면적에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*면적은 필지별로 등록된다.
*면적은 제곱미터를 단위로 한다.
*면적은 토지대장과 임야대장에 등록된다.
*경계가 정해져야 면적을 산정할 수 있다.
*분할이나 합병이 있으면 면적이 변경될 수 있다.
*등록전환이나 축척변경에서는 종전 면적과 새 측량면적의 차이가 문제될 수 있다.
*지적공부상 면적에는 공신력이 인정되지 않는다.

== 경계 ==
[[경계]]는 필지별로 경계점들을 직선으로 연결하여 지적공부에 등록한 선이다. 경계는 필지와 필지를 구별하는 기준이다.

경계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*경계는 지적도 또는 임야도에 등록된다.
*경계는 필지의 공간적 범위를 정한다.
*경계가 달라지면 면적도 달라질 수 있다.
*경계 원칙에는 축척종대의 원칙, 경계불가분의 원칙, 경계직선의 원칙, 경계국정주의가 있다.
*경계복원측량은 지적공부상 경계를 지상에 복원하는 측량이다.
*수치지적 지역에서는 경계점의 좌표가 중요하다.

== 좌표 ==
좌표는 경계점의 위치를 수치로 표시한 것이다. 좌표는 [[수치지적]]과 [[경계점좌표등록부]]에서 특히 중요하다.

좌표가 등록되는 경우는 다음과 같다.

*지적확정측량을 실시한 지역
*축척변경을 위한 측량을 실시한 지역
*경계점좌표등록부를 갖춰 두는 지역
*도시개발사업 등으로 새 경계를 좌표로 등록하는 경우

좌표는 도면상 경계보다 정밀한 경계관리를 가능하게 한다.

== 소유자 ==
지적공부에는 토지의 소유자에 관한 사항도 등록된다. 다만 지적제도의 중심은 토지의 사실관계 공시이고, 권리관계의 공시는 등기제도가 중심이다.

소유자 등록과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

*소유자 사항은 토지대장과 임야대장 등에 등록된다.
*소유권 변동은 원칙적으로 등기부를 기준으로 정리된다.
*소유권정리는 등기필통지서, 등기완료통지서, 등기사항증명서 등을 근거로 이루어진다.
*지적공부상 소유자 표시와 등기부상 소유자 표시가 일치해야 한다.
*권리관계의 최종 확인은 등기부를 통하여 해야 한다.

== 토지의 고유번호 ==
토지의 고유번호는 각 필지를 전산적으로 식별하기 위하여 부여되는 번호이다. 토지의 고유번호는 지적전산자료와 부동산종합공부의 관리에서 중요하다.

토지의 고유번호가 필요한 이유는 다음과 같다.

*필지를 전산적으로 식별한다.
*지적공부 간 정보를 연결한다.
*부동산종합공부와 연계된다.
*토지정보의 검색과 관리가 쉬워진다.
*공간정보체계의 기초자료가 된다.

== 도면번호와 축척 ==
도면번호는 지적도 또는 임야도에서 해당 토지가 등록된 도면을 식별하기 위한 번호이다. 축척은 실제 토지를 도면에 축소하여 표시한 비율이다.

도면번호와 축척이 중요한 이유는 다음과 같다.

*토지가 등록된 도면을 찾는 기준이 된다.
*경계와 위치 확인에 필요하다.
*축척은 도면의 정밀도에 영향을 준다.
*축척이 다른 토지는 원칙적으로 하나의 필지로 합병할 수 없다.
*축척변경은 토지이동의 한 유형이다.

== 지적공부별 등록사항 ==
=== 토지대장과 임야대장 ===
[[토지대장]]과 [[임야대장]]은 필지별로 토지의 표시와 소유자 사항을 등록하는 장부이다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

*토지의 소재
*지번
*지목
*면적
*소유자
*토지의 고유번호
*도면번호
*축척

=== 지적도와 임야도 ===
[[지적도]]와 [[임야도]]는 토지의 경계와 지번 등을 도면으로 표시하는 지적공부이다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

*토지의 소재
*지번
*지목
*경계
*도면의 제명
*축척
*도곽선과 그 수치
*좌표에 의하여 계산된 경계점 간 거리
*지적측량기준점의 위치

=== 경계점좌표등록부 ===
[[경계점좌표등록부]]는 경계점의 좌표를 등록하는 지적공부이다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

*토지의 소재
*지번
*토지의 고유번호
*좌표
*부호
*부호도
*도면번호
*필지별 장번호

=== 공유지연명부 ===
[[공유지연명부]]는 1필지의 토지가 2인 이상 공동소유인 경우 공유자의 지분 등을 등록하는 장부이다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

*토지의 소재
*지번
*소유권 지분
*소유자 성명 또는 명칭
*주소
*주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호

=== 대지권등록부 ===
[[대지권등록부]]는 구분건물의 대지권에 관한 사항을 등록하는 장부이다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

*토지의 소재
*지번
*대지권 비율
*소유자에 관한 사항
*전유부분의 건물표시와 관련된 사항

== 토지등록사항과 등기부 ==
토지의 등록사항은 등기부 표제부와 밀접하게 연결된다. 토지등기부 표제부에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록되며, 이는 지적공부의 등록사항을 기초로 한다.

지적공부와 등기부의 관계는 다음과 같다.

*지적공부는 토지의 사실관계를 공시한다.
*등기부는 부동산의 권리관계를 공시한다.
*토지등기부 표제부는 지적공부의 토지표시와 연결된다.
*토지이동이 있으면 등기부 표시 정리가 필요할 수 있다.
*지적소관청의 등기촉탁이 문제될 수 있다.

== 토지등록사항과 토지이동 ==
토지의 등록사항은 [[토지이동]]에 따라 새로 등록되거나 변경 또는 말소될 수 있다.

토지의 등록사항과 관련되는 토지이동은 다음과 같다.

*신규등록
*등록전환
*분할
*합병
*지목변경
*토지말소
*축척변경
*등록사항 정정

토지이동이 발생하면 지적소관청은 조사·측량·심사를 거쳐 지적공부를 정리한다.

== 등록사항 정정 ==
[[등록사항 정정]]은 지적공부에 등록된 토지의 표시사항에 잘못이 있는 경우 이를 바로잡는 토지이동이다.

등록사항 정정이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

*지번 오류
*지목 오류
*면적 오류
*경계 오류
*좌표 오류
*소유자 표시 오류
*도면번호 또는 축척 관련 오류

등록사항 정정은 토지소유자의 신청이나 지적소관청의 직권으로 이루어질 수 있으며, 실제 현황과 법령상 요건을 확인해야 한다.

== 공신력 ==
토지의 등록사항은 공적 장부에 등록되어 공시되지만, 지적공부의 등록내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 따라서 지적공부의 등록사항이 실제 현황과 다를 수 있고, 등기부의 권리관계와 불일치할 수도 있다.

공신력과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

*지적공부의 등록사항에는 공신력이 인정되지 않는다.
*지적공부상 면적과 실제 면적이 다를 수 있다.
*지적도상 경계와 실제 점유경계가 다를 수 있다.
*지적공부상 지목과 실제 이용상황이 다를 수 있다.
*부동산 거래에서는 지적공부, 등기부, 현장조사를 함께 해야 한다.

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 토지의 등록사항을 필지·지번·지목·경계·면적과 연결하여 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*토지는 필지 단위로 지적공부에 등록된다.
*토지의 주요 등록사항은 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표, 소유자 등이다.
*필지는 토지의 등록단위이다.
*지번은 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호이다.
*지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 등록한 것이다.
*면적은 필지의 경계 안에 포함되는 토지의 수평면상 넓이이다.
*경계는 경계점들을 직선으로 연결하여 지적공부에 등록한 선이다.
*좌표는 경계점의 위치를 수치로 표시한 것이다.
*토지대장과 임야대장은 토지의 표시와 소유자 사항을 등록한다.
*지적도와 임야도는 경계와 지번 등을 도면으로 표시한다.
*경계점좌표등록부는 경계점의 좌표를 등록한다.
*지적공부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.

== 같이 보기 ==
*[[필지]]
*[[지번]]
*[[지목]]
*[[경계]]
*[[면적]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]