토지대장 편집하기

토지대장은 토지의 소재·지번·지목·면적·소유자 등 토지의 표시와 소유자에 관한 사항을 필지별로 등록하는 지적공부이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률</ref>

== 개요 ==
토지대장은 [[지적공부]] 중 하나로, 토지의 표시와 소유자에 관한 사항을 문자와 숫자로 등록하는 장부이다. [[지적도]]가 토지의 경계와 위치를 도면으로 표시하는 공부라면, 토지대장은 각 [[필지]]의 [[지번]], [[지목]], [[면적]], 소유자 등을 대장 형식으로 등록한다.

공인중개사 부동산공시법에서는 토지대장의 등록사항, [[임야대장]]과의 구별, [[지적도]]와의 관계, [[등록전환]], [[토지이동]], 소유자정리, 등기부와의 관계가 중요하다.

== 의의 ==
토지대장은 토지의 기본적인 표시사항을 확인하는 대표적인 지적공부이다. 토지를 거래하거나 개발, 건축, 과세, 등기 등의 절차를 진행할 때 토지대장의 내용은 기초자료로 활용된다.

토지대장의 기능은 다음과 같다.

*토지의 소재와 지번을 공시한다.
*토지의 지목을 공시한다.
*토지의 면적을 공시한다.
*토지의 소유자 사항을 등록한다.
*토지이동의 결과를 반영한다.
*토지등기부 표제부의 기초자료가 된다.
*부동산종합공부와 지적전산자료의 기초가 된다.

== 등록 대상 ==
토지대장은 일반적인 토지를 등록하는 대장이다. 다만 임야대장에 등록되는 토지와 구별된다. 임야대장에 등록된 토지는 일정한 경우 [[등록전환]]을 통해 토지대장에 옮겨 등록될 수 있다.

토지대장에 등록되는 토지는 다음과 같다.

*일반 토지
*등록전환된 토지
*신규등록된 토지
*분할 또는 합병으로 새로 정리된 토지
*지목변경 등 토지이동이 정리된 토지

== 등록사항 ==
토지대장에는 필지별로 토지의 표시와 소유자에 관한 사항이 등록된다.

주요 등록사항은 다음과 같다.

*토지의 소재
*지번
*지목
*면적
*토지의 고유번호
*도면번호
*축척
*소유자의 성명 또는 명칭
*소유자의 주소
*주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호
*토지이동 사유
*토지이동 연월일

토지대장의 등록사항은 토지를 특정하고 그 표시를 확인하는 데 필요한 핵심 정보이다.

== 소재와 지번 ==
토지대장에는 토지의 소재와 [[지번]]이 등록된다. 소재와 지번은 특정 필지를 식별하는 기본 요소이다.

소재와 지번에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*소재는 토지가 있는 행정구역상의 위치이다.
*지번은 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호이다.
*지번은 지번부여지역별로 부여된다.
*소재와 지번을 함께 확인해야 특정 토지를 알 수 있다.
*토지등기부 표제부에도 소재와 지번이 기록된다.

== 지목 ==
토지대장에는 토지의 [[지목]]이 등록된다. 지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 등록한 것이다.

토지대장에서 지목이 중요한 이유는 다음과 같다.

*토지의 주된 용도를 확인할 수 있다.
*농지, 대지, 도로, 임야 등 토지의 성격을 파악할 수 있다.
*지목변경 여부를 확인할 수 있다.
*토지거래와 개발 가능성 검토의 기초자료가 된다.
*조세 부과와 행정관리에도 영향을 줄 수 있다.

== 면적 ==
토지대장에는 토지의 [[면적]]이 등록된다. 면적은 필지의 경계 안에 포함되는 토지의 수평면상 넓이를 말한다.

토지대장의 면적에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*면적은 필지별로 등록된다.
*면적은 제곱미터 단위로 표시된다.
*분할이나 합병이 있으면 면적이 변경될 수 있다.
*등록전환이나 축척변경에서는 면적 차이가 문제될 수 있다.
*토지등기부 표제부의 면적과 일치해야 한다.
*지적공부상 면적에는 공신력이 인정되지 않는다.

== 소유자 사항 ==
토지대장에는 소유자의 성명 또는 명칭, 주소, 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호 등이 등록된다.

다만 토지대장의 소유자 사항은 권리관계 공시의 중심 장부가 아니다. 부동산의 권리관계는 원칙적으로 [[등기부]]에서 확인해야 한다.

소유자 사항과 관련하여 중요한 점은 다음과 같다.

*소유자 사항은 등기부를 기초로 정리될 수 있다.
*소유권 변동이 있으면 소유자정리가 필요하다.
*권리관계의 최종 확인은 등기부를 기준으로 한다.
*토지대장과 등기부의 소유자 표시가 일치해야 한다.
*소유자 표시 오류가 있으면 등록사항 정정이나 소유자정리가 문제될 수 있다.

== 토지의 고유번호 ==
토지대장에는 토지의 고유번호가 등록된다. 토지의 고유번호는 필지를 전산적으로 식별하기 위한 번호이다.

토지의 고유번호가 필요한 이유는 다음과 같다.

*필지를 전산적으로 구별한다.
*지적공부 간 정보를 연결한다.
*부동산종합공부와 연계된다.
*지적전산자료 관리에 활용된다.
*토지정보 검색과 행정처리에 활용된다.

== 도면번호와 축척 ==
토지대장에는 도면번호와 축척도 등록될 수 있다. 도면번호는 해당 토지가 등록된 지적도면을 찾기 위한 번호이고, 축척은 지적도면의 축소 비율이다.

도면번호와 축척이 중요한 이유는 다음과 같다.

*해당 토지가 등록된 지적도를 확인할 수 있다.
*경계와 위치 확인의 기초가 된다.
*축척은 지적측량과 면적 산정에 영향을 준다.
*축척이 다른 토지는 원칙적으로 합병할 수 없다.
*축척변경은 토지이동의 한 유형이다.

== 임야대장과의 구별 ==
[[임야대장]]은 임야도에 등록된 토지를 대상으로 하는 지적공부이다. 토지대장은 일반 토지를 등록하고, 임야대장은 임야대장 등록 토지를 등록한다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지대장
!임야대장
|-
|대상
|일반 토지
|임야대장 등록 토지
|-
|관련 도면
|지적도
|임야도
|-
|지번 표시
|일반 지번
|산 지번 사용
|-
|관련 토지이동
|신규등록, 분할, 합병, 지목변경 등
|등록전환과 밀접
|}

토지대장과 임야대장의 구별은 등록전환에서 특히 중요하다.

== 지적도와의 관계 ==
[[지적도]]는 토지의 경계와 지번 등을 도면으로 표시하는 지적공부이다. 토지대장이 문자와 숫자로 토지의 표시를 등록하는 장부라면, 지적도는 토지의 위치와 경계를 도면으로 나타낸다.

토지대장과 지적도의 관계는 다음과 같다.

*토지대장은 토지의 표시와 소유자 사항을 등록한다.
*지적도는 토지의 경계와 지번을 도면으로 표시한다.
*토지대장의 지번, 지목, 면적은 지적도상의 경계와 연결된다.
*토지거래에서는 토지대장과 지적도를 함께 확인해야 한다.
*토지이동이 있으면 대장과 도면이 함께 정리될 수 있다.

== 부동산종합공부와의 관계 ==
[[부동산종합공부]]는 토지, 건축물, 토지이용, 가격, 권리 등에 관한 사항을 종합적으로 등록·관리하는 공부이다. 토지대장의 정보는 부동산종합공부의 토지 관련 정보에 포함된다.

부동산종합공부와 연결되는 토지대장 정보는 다음과 같다.

*토지의 소재
*지번
*지목
*면적
*소유자 사항
*토지이동 사항
*토지의 고유번호

== 토지이동과의 관계 ==
토지대장은 [[토지이동]]의 결과를 반영하는 장부이다. 토지의 표시가 새로 정해지거나 변경 또는 말소되면 토지대장도 정리된다.

토지대장과 관련되는 토지이동은 다음과 같다.

*신규등록
*등록전환
*분할
*합병
*지목변경
*토지말소
*축척변경
*등록사항 정정

토지이동이 발생하면 지적소관청은 조사·측량·심사를 거쳐 토지대장의 등록사항을 정리한다.

== 신규등록과 토지대장 ==
[[신규등록]]은 새로 조성된 토지나 등록이 누락된 토지를 지적공부에 새로 등록하는 것이다. 신규등록이 이루어지면 해당 토지는 토지대장에 새로 등록된다.

신규등록과 토지대장의 관계는 다음과 같다.

*새 필지가 토지대장에 등록된다.
*새 지번이 부여된다.
*지목과 면적이 결정된다.
*소유자 사항이 등록된다.
*지적도와 함께 정리될 수 있다.

== 등록전환과 토지대장 ==
[[등록전환]]은 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 토지이동이다.

등록전환과 토지대장의 관계는 다음과 같다.

*임야대장 등록 토지가 토지대장으로 옮겨 등록된다.
*산 지번이 일반 지번으로 바뀔 수 있다.
*새로운 면적이 측량성과에 따라 결정될 수 있다.
*등록전환 후 지적도에 등록된다.
*등기부 표시 정리가 필요할 수 있다.

== 분할과 토지대장 ==
[[분할]]은 1필지를 2필지 이상으로 나누는 토지이동이다. 분할이 이루어지면 분할 후 각 필지의 지번, 지목, 면적 등이 토지대장에 등록된다.

분할과 토지대장의 관계는 다음과 같다.

*분할 전 토지대장 등록사항이 정리된다.
*분할 후 각 필지별 토지대장이 작성 또는 정리된다.
*새 지번이 부여될 수 있다.
*각 필지별 면적이 새로 등록된다.
*등기촉탁이 문제될 수 있다.

== 합병과 토지대장 ==
[[합병]]은 2필지 이상을 1필지로 합치는 토지이동이다. 합병이 이루어지면 합병 전 여러 필지의 토지대장 등록사항이 정리되고, 합병 후 1필지의 등록사항이 토지대장에 등록된다.

합병과 토지대장의 관계는 다음과 같다.

*합병 전 여러 필지가 하나의 필지로 정리된다.
*합병 후 지번은 합병 전 지번 중 하나를 사용한다.
*사용하지 않는 지번은 결번이 될 수 있다.
*면적은 합병 전 각 필지 면적의 합계가 되는 것이 원칙이다.
*등기부 표시 정리가 필요하다.

== 지목변경과 토지대장 ==
[[지목변경]]은 토지의 주된 용도가 바뀌어 지적공부상 지목을 변경하는 토지이동이다. 지목변경이 있으면 토지대장의 지목이 정리된다.

지목변경과 토지대장의 관계는 다음과 같다.

*토지대장에 등록된 지목이 변경된다.
*지번은 원칙적으로 그대로 유지된다.
*토지의 실제 이용상황을 확인해야 한다.
*농지전용, 산지전용, 건축물 사용승인 등과 연결될 수 있다.
*등기부 표제부의 지목 표시도 정리되어야 한다.

== 등록사항 정정과 토지대장 ==
[[등록사항 정정]]은 지적공부에 등록된 사항이 잘못된 경우 이를 바로잡는 토지이동이다. 토지대장의 지번, 지목, 면적, 소유자 표시 등에 오류가 있으면 정정이 문제될 수 있다.

등록사항 정정이 필요한 경우는 다음과 같다.

*지번 오류
*지목 오류
*면적 오류
*소유자 표시 오류
*도면번호 오류
*축척 오류
*토지이동 정리 과정의 착오

등록사항 정정은 토지소유자의 신청이나 지적소관청의 직권으로 이루어질 수 있다.

== 등기부와의 관계 ==
토지대장은 토지의 사실관계를 등록하는 지적공부이고, [[등기부]]는 부동산의 권리관계를 공시하는 장부이다. 토지등기부 표제부의 토지표시는 토지대장의 등록사항과 밀접하게 연결된다.

토지대장과 등기부의 관계는 다음과 같다.

*토지대장은 토지의 표시를 등록한다.
*등기부는 권리관계를 공시한다.
*등기부 표제부에는 소재, 지번, 지목, 면적이 기록된다.
*토지대장과 등기부의 표시가 일치해야 한다.
*토지이동이 있으면 등기촉탁이 문제될 수 있다.
*소유권 변동은 등기부를 기준으로 소유자정리가 이루어진다.

== 소유권정리와 토지대장 ==
소유권정리는 등기부의 소유권 변동에 맞추어 지적공부의 소유자 사항을 정리하는 절차이다.

토지대장의 소유권정리와 관련되는 자료는 다음과 같다.

*등기필통지서
*등기완료통지서
*등기사항증명서
*등기부 기록
*판결 또는 관계 서류

토지대장은 권리관계의 중심 공시 장부가 아니므로, 소유권 변동은 등기부를 기준으로 확인해야 한다.

== 열람과 등본 발급 ==
토지대장은 지적공개주의에 따라 일정한 절차에 따라 열람하거나 등본을 발급받을 수 있다.

토지대장 열람과 등본 발급이 필요한 경우는 다음과 같다.

*토지 매매 전 표시사항 확인
*지목과 면적 확인
*소유자 표시 확인
*토지이동 내역 확인
*건축허가나 개발행위허가 검토
*세금과 보상 관련 자료 확인
*등기부 표시와의 일치 여부 확인

== 거래 실무상 유의점 ==
토지를 거래할 때에는 토지대장만 확인해서는 부족하고, 지적도, 등기부, 토지이용계획 관련 자료, 현장조사를 함께 해야 한다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

*토지대장의 지번, 지목, 면적
*등기부 표제부와의 일치 여부
*등기부 갑구와 을구의 권리관계
*지적도상 경계
*현장 점유경계
*토지이용규제 여부
*농지 또는 산지 여부
*지목과 실제 이용상황의 일치 여부
*토지이동 또는 등록사항 정정 필요 여부

== 공신력 ==
토지대장은 공적 장부이지만, 토지대장의 등록내용에 공신력이 인정되는 것은 아니다. 따라서 토지대장의 지목, 면적, 소유자 표시 등을 믿었다고 해서 실제 권리관계나 현황이 당연히 보장되는 것은 아니다.

공신력과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

*토지대장의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.
*토지대장상 면적과 실제 측량면적이 다를 수 있다.
*토지대장상 지목과 실제 이용상황이 다를 수 있다.
*토지대장상 소유자와 등기부상 소유자가 불일치할 수 있다.
*권리관계는 등기부를 기준으로 확인해야 한다.
*현장조사와 지적측량이 필요한 경우가 있다.

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 토지대장의 등록사항과 임야대장, 지적도, 등기부와의 관계가 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*토지대장은 토지의 표시와 소유자에 관한 사항을 필지별로 등록하는 지적공부이다.
*토지대장에는 소재, 지번, 지목, 면적, 고유번호, 도면번호, 축척, 소유자 사항 등이 등록된다.
*토지대장은 일반 토지를 등록하고, 임야대장은 임야대장 등록 토지를 등록한다.
*등록전환은 임야대장·임야도에 등록된 토지를 토지대장·지적도에 옮겨 등록하는 것이다.
*지적도는 경계와 지번 등을 도면으로 표시하는 공부이다.
*토지대장과 등기부 표제부의 토지표시는 일치해야 한다.
*소유권 변동은 등기부를 기준으로 소유자정리된다.
*토지이동이 있으면 토지대장의 등록사항이 정리된다.
*토지대장은 열람과 등본 발급이 가능하다.
*토지대장의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.

== 같이 보기 ==
*[[지적공부]]
*[[임야대장]]
*[[지적도]]
*[[토지이동]]
*[[등기부]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]