지적현황측량 편집하기

지적현황측량은 지상 건축물 등의 현황을 지적도 및 임야도에 등록된 경계와 대비하여 표시하기 위하여 실시하는 지적측량이다.<ref name="decree18">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제18조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률시행령/제18조</ref>

== 개요 ==
지적현황측량은 토지 위의 건축물, 담장, 옹벽, 도로, 구조물, 점유 현황 등을 [[지적공부]]상 [[경계]]와 비교하여 확인하기 위하여 실시하는 [[지적측량]]이다. [[경계복원측량]]이 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이라면, 지적현황측량은 지상 현황이 지적경계와 어떤 관계에 있는지를 표시하는 측량이다.

공인중개사 부동산공시법에서는 지적현황측량의 목적, [[세부측량]]으로서의 성격, [[경계복원측량]]과의 구별, 건축물 위치 확인, 지적측량성과와 [[지적측량적부심사]]와의 관계를 중심으로 정리하면 된다.

== 의의 ==
지적현황측량은 토지의 실제 이용 현황과 지적공부상 경계의 관계를 확인하는 측량이다. 토지 위에 있는 건축물이나 시설물이 경계 안에 있는지, 인접 토지를 침범하고 있는지, 도로와의 관계가 어떠한지 등을 확인할 때 활용된다.

지적현황측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

*지상 현황과 지적경계의 관계를 확인한다.
*건축물의 위치를 지적경계와 대비한다.
*담장, 옹벽, 도로 등 구조물의 위치를 확인한다.
*인허가 제출자료로 활용될 수 있다.
*토지거래 전 점유 현황을 확인하는 데 도움이 된다.
*경계분쟁 예방 자료로 활용될 수 있다.
*불법 점유나 경계 침범 여부 확인에 활용된다.

== 측량 목적 ==
지적현황측량의 목적은 지상 현황을 지적공부상 경계와 대비하여 표시하는 것이다. 새 경계를 정하거나 기존 경계점을 지상에 복원하는 것이 중심은 아니다.

측량 목적은 다음과 같다.

*건축물의 위치를 확인한다.
*담장, 울타리, 옹벽 등의 위치를 확인한다.
*도로, 구거, 배수로 등 시설물의 현황을 확인한다.
*지적공부상 경계와 현장 점유경계를 비교한다.
*토지 이용 현황을 지적경계와 함께 표시한다.
*건축허가, 사용승인, 개발행위허가 등 인허가 자료로 활용한다.

== 대상 ==
지적현황측량의 대상은 토지 위의 현황과 지적공부상 경계의 관계이다.

대상이 될 수 있는 현황은 다음과 같다.

*건축물
*담장
*울타리
*옹벽
*도로
*구거
*배수시설
*주차장
*마당
*공장시설
*점유 경계
*그 밖의 지상 구조물 또는 이용 현황

== 세부측량과의 관계 ==
지적현황측량은 [[세부측량]]에 해당한다. 세부측량은 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하거나 확인하는 지적측량이고, 지적현황측량은 지상 현황과 지적경계의 관계를 확인하는 세부측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!내용
|-
|측량 종류
|세부측량
|-
|측량 대상
|지상 현황과 지적공부상 경계의 관계
|-
|주요 목적
|건축물 등 현황을 지적경계와 대비 표시
|-
|대표 활용
|건축물 위치 확인, 인허가 자료, 경계 침범 확인
|}

== 기초측량과의 관계 ==
지적현황측량은 [[기초측량]]으로 정한 [[지적측량기준점]]을 이용하여 실시한다. 기초측량은 기준점을 정하는 측량이고, 지적현황측량은 그 기준점을 바탕으로 현장 구조물과 지적경계의 관계를 확인하는 측량이다.

지적현황측량에 활용될 수 있는 지적측량기준점은 다음과 같다.

*[[지적삼각점]]
*[[지적삼각보조점]]
*[[지적도근점]]

== 지적공부와의 관계 ==
지적현황측량은 지적도나 임야도에 등록된 경계를 기준으로 지상 현황을 표시한다. 따라서 지적공부상 경계와 실제 구조물의 위치를 함께 확인해야 한다.

관련되는 지적공부는 다음과 같다.

*[[지적도]]
*[[임야도]]
*[[경계점좌표등록부]]
*[[토지대장]]
*[[임야대장]]
*[[부동산종합공부]]

지적도와 임야도는 경계를 도면으로 표시하고, 경계점좌표등록부는 경계점의 좌표를 등록한다.

== 경계복원측량과의 구별 ==
[[경계복원측량]]은 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이다. 지적현황측량은 지상 건축물 등의 현황을 지적도 및 임야도에 등록된 경계와 대비하여 표시하는 측량이다.<ref name="decree18" />

{| class="wikitable"
!구분
!지적현황측량
!경계복원측량
|-
|목적
|지상 현황과 지적경계의 관계 표시
|등록된 경계점의 지상 복원
|-
|중심
|건축물·담장·도로 등 현황
|경계점 위치
|-
|대표 사례
|건축물이 경계 안에 있는지 확인
|담장 설치 전 경계점 확인
|-
|토지이동
|일반적으로 수반하지 않음
|일반적으로 수반하지 않음
|}

== 이동측량과의 구별 ==
[[이동측량]]은 [[토지이동]]에 따라 지적공부에 등록할 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량이다. 지적현황측량은 토지이동을 전제로 새 경계나 면적을 정하는 것이 아니라, 현황과 지적경계의 관계를 확인한다.

{| class="wikitable"
!구분
!지적현황측량
!이동측량
|-
|목적
|현황과 지적경계의 관계 확인
|토지이동에 따른 경계·면적 결정
|-
|관련 상황
|건축물 위치 확인, 점유 현황 확인
|신규등록, 등록전환, 분할, 축척변경 등
|-
|공부 정리
|일반적으로 직접 수반하지 않음
|지적공부 정리와 직접 연결
|-
|중심
|현황 표시
|새 등록사항 결정
|}

== 분할 측량과의 구별 ==
[[토지의 분할 측량]]은 1필지를 2필지 이상으로 나누기 위하여 새 경계를 정하는 측량이다. 지적현황측량은 기존 지적경계와 지상 현황을 비교하는 측량이다.

{| class="wikitable"
!구분
!지적현황측량
!토지의 분할 측량
|-
|목적
|지상 현황과 지적경계의 관계 확인
|1필지를 2필지 이상으로 나누기 위한 새 경계 결정
|-
|대상
|건축물, 구조물, 점유 현황 등
|분할하려는 1필지
|-
|결과
|현황 확인 자료
|지적공부 정리의 기초
|-
|토지이동
|일반적으로 수반하지 않음
|수반함
|}

== 건축물과의 관계 ==
지적현황측량은 건축물의 위치가 지적경계 안에 있는지 확인하는 데 활용된다. 건축물의 일부가 인접 토지를 침범하거나 대지경계선과의 이격거리 기준을 충족하지 못하면 법적 분쟁이나 인허가 문제가 생길 수 있다.

건축물과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

*건축물의 외벽 위치
*대지경계선과 건축물의 거리
*도로와 건축물의 관계
*건축선과 대지경계선
*인접 토지 침범 여부
*건축물 배치도와 현장 위치의 일치 여부
*사용승인 또는 증축 인허가 자료 필요 여부

== 담장과 옹벽의 현황 ==
담장, 울타리, 옹벽은 토지 점유 경계를 나타내는 경우가 많지만, 반드시 지적공부상 경계와 일치하는 것은 아니다. 지적현황측량은 이러한 구조물이 지적경계와 어떤 관계에 있는지를 확인하는 데 활용된다.

확인할 사항은 다음과 같다.

*담장의 위치
*울타리의 위치
*옹벽의 위치
*지적공부상 경계와의 차이
*인접 토지 침범 여부
*도로 또는 공공용지 침범 여부
*기존 점유상태와 공부상 경계의 차이

== 도로와의 관계 ==
토지의 이용에서는 도로와의 관계가 중요하다. 지적현황측량은 도로 현황이 지적공부상 도로 경계와 일치하는지, 대지가 도로에 접하는지, 도로로 사용되는 부분이 사유지인지 등을 확인하는 데 활용될 수 있다.

도로와 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

*도로와 대지의 접속 여부
*현황도로와 지적도상 도로의 일치 여부
*도로로 사용되는 사유지 여부
*도로 경계 침범 여부
*건축법상 접도 요건과의 관계
*도로 편입 또는 분할 필요 여부

== 인허가와의 관계 ==
지적현황측량 성과는 건축허가, 개발행위허가, 사용승인, 준공검사 등 인허가 절차에서 현황 확인 자료로 활용될 수 있다.

인허가와 관련하여 활용되는 경우는 다음과 같다.

*건축허가 신청
*건축물 사용승인
*개발행위허가
*토지형질변경 준공 확인
*도로점용 또는 공공시설 관련 확인
*불법 건축물 또는 무단점유 여부 확인
*시설물 위치 확인

== 현황도와 측량성과 ==
지적현황측량의 결과는 현황도 또는 측량성과로 작성된다. 이 성과에는 지적경계와 지상 현황이 함께 표시될 수 있다.

성과에 포함될 수 있는 사항은 다음과 같다.

*토지의 지번
*지적공부상 경계
*건축물 또는 구조물의 위치
*담장, 옹벽, 도로 등 현황
*경계와 현황의 이격거리
*현황이 경계를 침범한 정도
*측량 기준점
*측량일자와 측량자

== 경계점좌표등록부와의 관계 ==
[[경계점좌표등록부]]가 작성된 지역에서는 경계점 좌표가 지적현황측량의 기준자료가 될 수 있다. 좌표 기반 경계가 있으면 지상 현황과 경계의 관계를 더 정밀하게 표시할 수 있다.

관계는 다음과 같다.

*경계점 좌표를 기준으로 현황을 표시할 수 있다.
*수치지적 지역에서 정밀도가 높아진다.
*건축물 또는 구조물의 위치관계를 수치로 확인할 수 있다.
*경계복원측량과 함께 활용될 수 있다.
*공간정보 자료와 연결될 수 있다.

== 거래 실무상 활용 ==
토지나 건물을 거래할 때 지적현황측량은 실제 점유상태와 공부상 경계의 관계를 확인하는 데 도움이 된다. 특히 오래된 건축물이나 담장, 현황도로가 있는 토지에서는 지적현황측량이 유용하다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

*건축물이 토지 경계 안에 있는지 여부
*담장이나 옹벽의 경계 침범 여부
*현황도로와 지적도상 도로의 차이
*점유 면적과 공부상 면적의 차이
*인접 토지와의 분쟁 가능성
*경계복원측량 필요 여부
*지적현황측량 성과의 존재 여부

== 경계분쟁과의 관계 ==
지적현황측량은 경계분쟁에서 현황을 확인하는 자료로 활용될 수 있다. 다만 경계 자체를 확정하거나 소유권을 판정하는 절차는 아니므로, 필요하면 경계복원측량, 지적측량적부심사, 민사소송 등이 별도로 문제될 수 있다.

경계분쟁에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*지적공부상 경계와 점유 현황의 차이
*건축물 또는 담장의 침범 여부
*도로 또는 통로 사용 관계
*측량성과에 대한 이의
*경계복원측량 필요 여부
*소유권 범위에 관한 민사상 다툼

== 지적측량적부심사와의 관계 ==
[[지적측량적부심사]]는 지적측량성과에 다툼이 있는 경우 그 적부를 심사하는 절차이다. 지적현황측량 성과가 경계 침범이나 현황 위치에 관한 분쟁과 연결되면 적부심사가 문제될 수 있다.

적부심사가 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

*측량성과가 현장과 다르다고 주장하는 경우
*건축물 침범 여부에 관한 측량성과에 이의가 있는 경우
*현황도로 위치에 관한 다툼이 있는 경우
*경계와 현황의 관계 표시가 잘못되었다고 다투는 경우
*지적측량수행자의 측량성과에 이의가 있는 경우

== 한계 ==
지적현황측량은 현황과 지적경계의 관계를 표시하는 측량이지, 소유권이나 경계를 최종 확정하는 판결이 아니다. 따라서 측량성과만으로 권리관계가 확정되는 것은 아니다.

한계와 유의점은 다음과 같다.

*지적현황측량은 현황 확인 자료이다.
*경계 자체의 복원은 경계복원측량이 더 직접적이다.
*소유권 범위의 최종 판단은 법적 절차가 필요할 수 있다.
*지적공부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.
*현황도로가 있다고 해서 당연히 공도인 것은 아니다.
*불법 점유 여부는 법률관계와 함께 검토해야 한다.

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 지적현황측량을 경계복원측량과 구별하는 것이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*지적현황측량은 지상 건축물 등의 현황을 지적도 및 임야도에 등록된 경계와 대비하여 표시하는 측량이다.
*지적현황측량은 세부측량이다.
*지적현황측량은 일반적으로 토지이동을 수반하지 않는다.
*지적현황측량은 새 경계를 정하는 측량이 아니라 현황과 지적경계의 관계를 표시하는 측량이다.
*경계복원측량은 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 측량이다.
*분할 측량은 1필지를 2필지 이상으로 나누기 위하여 새 경계를 정하는 측량이다.
*지적현황측량은 건축물 위치, 담장, 옹벽, 도로, 점유 현황 확인에 활용된다.
*지적현황측량은 인허가 자료로 활용될 수 있다.
*지적현황측량성과에 다툼이 있으면 지적측량적부심사가 문제될 수 있다.
*지적현황측량은 소유권 자체를 확정하는 절차가 아니다.

== 같이 보기 ==
*[[지적측량]]
*[[세부측량]]
*[[경계복원측량]]
*[[지적측량적부심사]]
*[[지적도]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]
[[분류:지적측량]]