적산법 편집하기

적산법(積算法)은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정한 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법이다.<ref name="rule2">국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙」 제2조, https://www.law.go.kr/법령/감정평가에관한규칙/제2조</ref>
==개요==
적산법은 [[감정평가]]에서 임대료를 산정하는 방법 중 하나이다. 원가방식에 속하며, 대상물건의 가격을 구하는 [[원가법]]과 달리 대상물건의 임료를 구하는 방법이다.<ref name="rule2" />

공인중개사 시험에서는 적산법의 계산식, [[기초가액]], [[기대이율]], [[필요제경비]], [[적산임료]], [[원가법]]과의 구별, [[임대사례비교법]]과의 구별을 중심으로 정리하면 된다.
==의의==
적산법은 부동산을 임대하였을 때 소유자가 기대할 수 있는 수익과 임대에 필요한 비용을 합산하여 임료를 산정하는 방식이다. 대상 부동산의 원본가치에 기대이율을 적용하여 기대수익을 구하고, 여기에 임대 운영에 필요한 경비를 더한다.

적산법이 중요한 이유는 다음과 같다.
*임료를 원가방식으로 산정한다.
*대상물건의 기초가액을 활용한다.
*기대이율을 적용하여 기대수익을 산정한다.
*필요제경비를 더하여 적산임료를 구한다.
*임대사례가 부족한 경우 보조적으로 활용될 수 있다.
*부동산 감정평가 3방식 중 원가방식과 연결된다.
==계산식==
적산법의 기본 계산식은 다음과 같다.
{| class="wikitable"
!구분
!계산식
|-
|적산임료
|기초가액 × 기대이율 + 필요제경비
|-
|기대수익
|기초가액 × 기대이율
|}즉 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱한 금액에 필요제경비를 더하여 임료를 산정한다.
==구성 요소==
적산법의 주요 구성 요소는 다음과 같다.
*[[기초가액]]
*[[기대이율]]
*기대수익
*[[필요제경비]]
*[[적산임료]]
이 중 시험에서는 기초가액, 기대이율, 필요제경비를 정확히 구별하는 것이 중요하다.
==기초가액==
기초가액은 적산법으로 임료를 산정할 때 기초가 되는 대상물건의 가치이다. 감정평가 실무기준에서는 기초가액을 적산법으로 감정평가하는 데 기초가 되는 대상물건의 가치로 설명한다.<ref name="standard">국가법령정보센터, 「감정평가 실무기준」, https://www.law.go.kr/행정규칙/감정평가실무기준</ref>

기초가액에서 중요한 사항은 다음과 같다.
*적산법 계산의 출발점이다.
*대상물건의 가격 수준을 반영한다.
*원본가액이라고도 설명된다.
*기대수익 산정의 기준이 된다.
*기초가액이 커지면 적산임료도 커질 수 있다.
==기대이율==
기대이율은 기초가액에 적용하여 기대수익을 산정하는 이율이다. 부동산에 투자한 자본에 대하여 통상 기대되는 수익률을 반영한다.

기대이율에서 중요한 사항은 다음과 같다.
*기초가액에 곱하여 기대수익을 산정한다.
*자본수익률의 성격을 가진다.
*대상물건의 종류와 위험도에 따라 달라질 수 있다.
*시장 상황과 투자수익률을 고려한다.
*기대이율이 높아지면 적산임료도 높아진다.
==기대수익==
기대수익은 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정한 금액이다.

기대수익의 계산식은 다음과 같다.
{| class="wikitable"
!구분
!계산식
|-
|기대수익
|기초가액 × 기대이율
|}기대수익은 대상 부동산의 소유자가 자본을 투입함으로써 기대하는 기본 수익에 해당한다.
==필요제경비==
필요제경비는 대상물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비이다. 임대 운영과 유지관리에 필요한 비용이 이에 해당한다.

필요제경비에 포함될 수 있는 항목은 다음과 같다.
*유지관리비
*수선비
*공과금
*보험료
*감가상각비
*관리위탁비
*공실손실 상당액
*임대차 관리에 필요한 비용
필요제경비는 대상물건의 특성과 임대 조건에 따라 달라질 수 있다.
==적산임료==
적산임료는 적산법에 따라 산정한 임대료를 말한다. 감정평가 실무기준에서도 적산임료를 적산법에 따라 산정한 임대료로 설명한다.<ref name="standard" />

적산임료의 특징은 다음과 같다.
*원가방식에 의한 임료이다.
*기초가액, 기대이율, 필요제경비로 산정한다.
*대상물건의 원본가치와 임대비용을 반영한다.
*시장 임대사례와 차이가 있을 수 있다.
*다른 임료 평가방법과 비교·검토할 수 있다.
==원가방식과의 관계==
감정평가에서 원가방식은 비용성의 원리를 따르는 평가방식이다. 원가방식에는 대상물건의 가격을 구하는 원가법과 대상물건의 임료를 구하는 적산법이 포함된다.<ref name="rule2" />
{| class="wikitable"
!구분
!평가 대상
!산정 결과
|-
|원가법
|대상물건의 가격
|적산가액
|-
|적산법
|대상물건의 임료
|적산임료
|}따라서 원가법과 적산법은 모두 원가방식에 속하지만, 원가법은 가격을 구하고 적산법은 임료를 구한다는 점이 다르다.
==원가법과의 구별==
[[원가법]]은 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.<ref name="rule2" /> 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하고 필요제경비를 더하여 임료를 산정한다.
{| class="wikitable"
!구분
!원가법
!적산법
|-
|방식
|원가방식
|원가방식
|-
|대상
|가격
|임료
|-
|산정 결과
|적산가액
|적산임료
|-
|주요 요소
|재조달원가, 감가수정
|기초가액, 기대이율, 필요제경비
|}
==임대사례비교법과의 구별==
[[임대사례비교법]]은 대상물건과 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 임료를 산정하는 방법이다. 반면 적산법은 대상물건의 기초가액과 기대이율, 필요제경비를 바탕으로 임료를 산정한다.
{| class="wikitable"
!구분
!적산법
!임대사례비교법
|-
|평가방식
|원가방식
|비교방식
|-
|중심 자료
|기초가액, 기대이율, 필요제경비
|임대사례
|-
|산정 결과
|적산임료
|비준임료
|-
|특징
|비용성과 기대수익 반영
|시장 임대사례 반영
|}
==수익분석법과의 구별==
[[수익분석법]]은 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 구하고 이에 필요한 경비를 더하여 임료를 산정하는 방법이다. 적산법은 대상물건의 기초가액을 출발점으로 한다는 점에서 다르다.
{| class="wikitable"
!구분
!적산법
!수익분석법
|-
|중심
|기초가액과 기대이율
|총수익과 순수익 분석
|-
|산정 구조
|기초가액 × 기대이율 + 필요제경비
|순수익 + 필요제경비
|-
|활용
|원본가치와 임대비용 중심
|수익사업의 수익분석 중심
|}
==적용 대상==
적산법은 임료를 산정할 때 활용된다. 특히 임대사례가 충분하지 않거나, 대상물건의 원본가치와 유지관리비용을 바탕으로 임료를 검토할 필요가 있는 경우에 활용될 수 있다.

적용될 수 있는 대상은 다음과 같다.
*토지 임료
*건물 임료
*토지와 건물의 복합부동산 임료
*특수한 부동산의 임료
*임대사례가 부족한 부동산
*공공용지 또는 특수용도 부동산의 사용료 산정
==장점==
적산법의 장점은 대상물건의 기초가액과 비용구조를 바탕으로 임료를 논리적으로 산정할 수 있다는 점이다.

장점은 다음과 같다.
*계산 구조가 비교적 명확하다.
*기초가액과 기대이율을 통해 기대수익을 반영한다.
*필요제경비를 별도로 반영할 수 있다.
*임대사례가 부족한 경우에도 활용할 수 있다.
*특수 부동산의 임료 산정에 참고할 수 있다.
==한계==
적산법은 기초가액, 기대이율, 필요제경비의 산정이 적절하지 않으면 결과가 왜곡될 수 있다. 또한 시장에서 실제 형성되는 임대료와 차이가 발생할 수 있다.

한계는 다음과 같다.
*기초가액 산정이 어렵다.
*기대이율 선택에 주관성이 개입될 수 있다.
*필요제경비 산정이 복잡할 수 있다.
*시장 임대료와 괴리가 생길 수 있다.
*수요와 공급 등 시장 상황 반영이 약할 수 있다.
*오래된 건물이나 특수 부동산에서는 감가와 비용 추정이 중요하다.
==계산 예시==
기초가액이 1억 원이고 기대이율이 5퍼센트이며 필요제경비가 연 200만 원이라면 적산임료는 다음과 같이 계산한다.
{| class="wikitable"
!구분
!금액
|-
|기초가액
|100,000,000원
|-
|기대이율
|5퍼센트
|-
|기대수익
|5,000,000원
|-
|필요제경비
|2,000,000원
|-
|적산임료
|7,000,000원
|}계산식은 다음과 같다.
{| class="wikitable"
!계산
!결과
|-
|100,000,000원 × 5퍼센트 + 2,000,000원
|7,000,000원
|}
==시험상 암기 포인트==
===공인중개사===
공인중개사 부동산학개론과 감정평가론에서는 적산법의 계산식과 원가법과의 구별이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.
*적산법은 임료를 산정하는 감정평가방법이다.
*적산법은 원가방식에 속한다.
*원가법은 가격을 구하고, 적산법은 임료를 구한다.
*적산임료는 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비로 산정한다.
*기초가액은 적산법의 기초가 되는 대상물건의 가치이다.
*기대이율은 기초가액에 적용하여 기대수익을 산정하는 이율이다.
*필요제경비는 대상물건을 계속 임대하는 데 필요한 경비이다.
*적산법의 산정 결과는 적산임료이다.
*임대사례비교법은 비교방식이고, 적산법은 원가방식이다.
*기대이율과 필요제경비가 높아지면 적산임료도 높아진다.
==같이 보기==
*[[감정평가]]
*[[원가법]]
*[[원가방식]]
*[[임대사례비교법]]
*[[수익분석법]]
==참고 문헌==

* 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙」
* 국가법령정보센터, 「감정평가 실무기준」

==각주==
<references />