예비등기 편집하기

예비등기는 장래의 종국등기 또는 본등기를 위하여 미리 하는 등기이다.

== 개념 ==
예비등기는 장래에 이루어질 종국등기 또는 본등기를 준비하거나 그 순위를 보전하기 위하여 미리 하는 등기이다. 예비등기는 그 자체로 등기의 본래 효력인 권리변동의 효력을 완성적으로 발생시키는 등기가 아니라, 장래의 본등기를 예정하거나 보전하는 성격을 가진다.

예비등기의 대표적인 예는 가등기이다. 가등기는 부동산등기법상 일정한 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 하는 등기이다.<ref name="부동산등기법88">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/LSW//lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0088&lsiSeq=265377&urlMode=lsScJoRltInfoR 「부동산등기법」 제88조].</ref>

== 종국등기와의 구별 ==
등기는 효력을 기준으로 종국등기와 예비등기로 구별할 수 있다. 종국등기는 등기의 본래 효력인 권리변동의 효력을 발생시키는 등기이고, 예비등기는 장래의 종국등기를 위하여 미리 하는 등기이다.

{| class="wikitable"
!구분
!내용
!효력
|-
|종국등기
|권리변동의 효력을 발생시키는 등기
|등기의 본래 효력을 발생시킨다
|-
|예비등기
|장래의 종국등기 또는 본등기를 위하여 미리 하는 등기
|그 자체만으로는 일반적으로 종국적 권리변동을 발생시키지 않는다
|}

예비등기는 권리관계를 완성적으로 변동시키는 것이 아니라, 장래에 권리변동을 완성할 수 있도록 일정한 법적 지위를 보전하는 기능을 한다.

== 가등기 ==
가등기는 예비등기의 대표적인 형태이다. 부동산등기법은 가등기를 부동산등기법 제3조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 한다고 규정한다.<ref name="부동산등기법88" />

부동산등기법 제3조는 등기할 수 있는 권리로 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등을 규정한다.<ref name="부동산등기법3">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=900357390 「부동산등기법」 제3조].</ref> 따라서 가등기는 이러한 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 할 수 있다.

== 가등기의 대상 ==
가등기는 현재 바로 본등기를 할 수 있는 요건이 갖추어지지 않았지만, 장래에 본등기를 할 수 있는 청구권을 보전할 필요가 있는 경우에 이용된다. 부동산등기법은 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 경우나 그 밖에 장래에 확정될 경우에도 가등기를 할 수 있다고 규정한다.<ref name="부동산등기법88" />

가등기의 대상이 되는 청구권의 예는 다음과 같다.
*소유권이전청구권
*지상권설정청구권
*전세권설정청구권
*저당권설정청구권
*임차권설정청구권
*권리의 변경 또는 소멸을 구하는 청구권

예를 들어 매매예약에 따라 장래에 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위를 보전하려는 경우, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 문제될 수 있다.

== 순위보전 기능 ==
예비등기인 가등기의 핵심 기능은 본등기의 순위를 보전하는 것이다. 가등기는 그 자체만으로 본등기와 같은 권리변동의 효력을 발생시키지는 않지만, 나중에 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기의 순위가 가등기 당시의 순위에 의하여 보전된다.

찾기쉬운 생활법령정보도 가등기를 본등기의 순위보전을 위하여 하는 예비등기로 설명하고 있으며, 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있다고 설명한다.<ref name="생활법령가등기">찾기쉬운 생활법령정보, [https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=9&cciNo=1&cnpClsNo=1&csmSeq=566&popMenu=ov 가등기의 개념 및 신청인].</ref>

순위보전 기능 때문에 가등기 후에 제3자의 권리등기가 이루어진 경우에도, 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 그 본등기는 가등기 당시의 순위를 기준으로 후순위 권리와의 관계를 정리하게 된다.

== 실체법상 효력과의 구별 ==
가등기는 본등기의 순위를 보전하는 예비등기이지만, 가등기만으로 소유권이나 저당권 등 실체적 권리가 바로 이전되거나 설정되는 것은 아니다. 가등기권리자는 가등기를 통하여 장래 본등기의 순위를 보전할 수 있을 뿐이고, 권리변동의 완성은 본등기를 통하여 이루어진다.

따라서 가등기만 되어 있는 상태와 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 상태는 구별해야 한다. 가등기는 예비적·보전적 성격을 가지며, 본등기는 종국적 권리변동을 발생시키는 등기이다.

== 본등기와의 관계 ==
예비등기인 가등기는 본등기와 밀접하게 연결된다. 본등기는 가등기에 대응되는 개념으로, 가등기에 의하여 순위가 보전되는 종국등기를 말한다. 가등기가 먼저 이루어지고, 이후 요건이 갖추어져 가등기에 기한 본등기가 이루어지면, 본등기는 가등기의 순위를 바탕으로 효력을 갖게 된다.

가등기와 본등기의 관계는 다음과 같이 정리할 수 있다.
*가등기는 장래 본등기의 순위를 보전한다.
*가등기만으로는 일반적으로 권리변동이 완성되지 않는다.
*본등기가 이루어져야 종국적 권리변동이 발생한다.
*가등기에 기한 본등기는 가등기 당시의 순위를 기준으로 후순위 권리와의 관계를 정리한다.

== 주등기·부기등기와의 관계 ==
예비등기와 종국등기의 구별은 등기의 효력을 기준으로 한 분류이다. 반면 주등기와 부기등기의 구별은 등기의 기록 방식과 순위표시 방식을 기준으로 한 분류이다.

따라서 예비등기라고 해서 반드시 부기등기인 것은 아니다. 가등기는 장래 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비등기이지만, 등기기록상으로는 독립한 순위번호를 가지는 주등기로 이루어질 수 있다. 반대로 어떤 등기가 부기등기 방식으로 이루어진다고 해서 곧 예비등기라는 뜻도 아니다.

{| class="wikitable"
!구분
!분류 기준
!예시
|-
|종국등기·예비등기
|등기의 효력
|본등기, 가등기
|-
|주등기·부기등기
|등기의 기록 방식
|소유권이전등기, 근저당권이전의 부기등기
|}

== 실무상 의미 ==
예비등기는 장래의 권리취득이나 권리변동을 준비하는 단계에서 중요한 의미를 가진다. 특히 가등기는 매매예약, 조건부 권리이전, 장래 확정될 청구권의 보전 등에서 활용될 수 있다.

부동산 거래에서 가등기가 있는 경우에는 다음 사항을 확인할 필요가 있다.
*가등기의 목적
*가등기의 원인
*가등기권리자
*가등기 이후의 권리등기
*가등기에 기한 본등기 가능성
*가등기 말소 여부
*가등기와 후순위 권리의 관계

가등기가 존재하면 장래에 본등기가 이루어질 가능성이 있으므로, 후순위 권리자나 거래 상대방의 지위에 영향을 미칠 수 있다. 따라서 등기기록에서 가등기를 발견하면 단순한 예비등기라는 이유로 가볍게 볼 것이 아니라, 본등기 가능성과 순위보전 효과를 함께 검토하여야 한다.

== 관련 개념과의 비교 ==
{| class="wikitable"
!구분
!내용
!핵심 차이
|-
|예비등기
|장래의 종국등기 또는 본등기를 위하여 미리 하는 등기
|그 자체만으로는 일반적으로 종국적 권리변동을 발생시키지 않는다
|-
|종국등기
|등기의 본래 효력인 권리변동의 효력을 발생시키는 등기
|권리변동을 완성적으로 공시한다
|-
|가등기
|본등기의 순위를 보전하기 위하여 하는 예비등기
|예비등기의 대표적인 형태이다
|-
|본등기
|가등기에 대응하여 최종적으로 하는 등기
|가등기에 의하여 보전된 순위가 문제된다
|-
|주등기
|독립한 순위번호를 붙여 하는 등기
|기록 방식에 따른 분류이다
|-
|부기등기
|주등기에 부수하여 가지번호를 붙여 하는 등기
|주등기의 순위에 따른다
|}

== 시험 관련 유의점 ==
공인중개사 부동산공시법에서는 예비등기와 종국등기의 구별이 중요하다. 예비등기의 대표적인 예는 가등기이고, 가등기는 본등기의 순위를 보전하기 위한 등기이다. 가등기만으로는 일반적으로 종국적 권리변동이 발생하지 않고, 가등기에 기한 본등기가 이루어져야 권리변동이 완성된다는 점을 구별해야 한다.

== 같이 보기 ==
*[[종국등기]]
*[[본등기]]
*[[가등기]]
*[[가등기에 기한 본등기]]
*[[등기의 효력]]
*[[등기의 순위]]
*[[주등기]]
*[[부기등기]]
*[[소유권이전등기]]
*[[소유권이전청구권가등기]]

== 참고 문헌 ==
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/LSW//lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0088&lsiSeq=265377&urlMode=lsScJoRltInfoR 「부동산등기법」 제88조]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=900357390 「부동산등기법」 제3조]
*찾기쉬운 생활법령정보, [https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=9&cciNo=1&cnpClsNo=1&csmSeq=566&popMenu=ov 가등기의 개념 및 신청인]
*찾기쉬운 생활법령정보, [https://www.easylaw.go.kr/CSP/EasyLawInfoR.laf?csmSeq=566&easySeq=3658 부동산등기의 종류]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:등기제도]]