실질적 심사주의 편집하기

실질적 심사주의는 지적소관청이 토지이동이나 지적정리를 할 때 신청 내용의 적법성과 사실관계의 부합 여부를 실질적으로 심사하여 지적공부에 등록하여야 한다는 지적제도의 기본원칙이다.<ref name="summary">「공인중개사요약_공시법」, 지적제도, 2쪽.</ref>

== 개요 ==
실질적 심사주의는 [[지적제도]]의 기본이념 중 하나로, [[지적소관청]]이 토지의 표시변동을 단순히 서류상으로만 확인하는 것이 아니라 실제 토지현황과 법령상 요건을 확인하여 [[지적공부]]에 등록해야 한다는 원칙이다.

지적제도는 토지의 사실관계를 공시하는 제도이므로, 지적공부의 등록사항은 실제 토지현황과 일치해야 한다. 따라서 [[토지이동]]이 있는 경우에는 토지이동조사, [[지적측량]], 검사측량 등을 통하여 실질적으로 심사한 뒤 지적공부에 등록한다.

공인중개사 부동산공시법에서는 실질적 심사주의를 [[지적국정주의]], [[지적형식주의]], [[지적공개주의]], [[적극적 등록주의]]와 함께 지적법의 기본이념으로 정리해야 한다. 특히 [[등기제도]]의 형식적 심사주의와 비교하는 문제가 중요하다.

== 의의 ==
실질적 심사주의는 지적소관청이 지적공부를 정리할 때 신청서류의 형식만 보는 것이 아니라, 토지의 실제 상태와 법령상 요건을 함께 확인해야 한다는 원칙이다.

실질적 심사주의의 주요 내용은 다음과 같다.

*토지이동의 사실 여부를 확인한다.
*신청 내용이 실제 토지현황과 일치하는지 확인한다.
*토지이동이 법령상 요건에 맞는지 심사한다.
*필요한 경우 지적측량을 실시한다.
*측량성과를 검사한 뒤 지적공부에 등록한다.
*지적공부의 정확성과 신뢰성을 확보한다.

== 목적 ==
실질적 심사주의의 목적은 지적공부의 등록사항이 실제 토지현황과 일치하도록 하여 토지공시의 정확성을 높이는 것이다.

주요 목적은 다음과 같다.

*지적공부의 정확성을 확보한다.
*토지의 실제 현황과 공부상 표시를 일치시킨다.
*경계와 면적의 오류를 줄인다.
*토지소유권 보호의 기초를 마련한다.
*조세 부과와 국토관리의 정확성을 높인다.
*부동산등기제도의 기초자료를 안정적으로 제공한다.
*토지분쟁을 예방한다.

== 지적제도에서의 필요성 ==
지적제도는 토지의 사실관계를 공시한다. 토지의 사실관계는 서류만으로 완전히 확인하기 어렵고, 실제 현장과 측량성과를 확인해야 하는 경우가 많다. 따라서 지적제도에서는 실질적 심사가 중요하다.

실질적 심사가 필요한 경우는 다음과 같다.

*토지를 새로 등록하는 경우
*임야대장 토지를 토지대장으로 옮겨 등록하는 경우
*토지를 분할하는 경우
*토지를 합병하는 경우
*지목을 변경하는 경우
*토지가 바다가 되어 말소하는 경우
*축척변경을 하는 경우
*등록사항을 정정하는 경우
*경계나 면적에 다툼이 있는 경우

== 토지이동과의 관계 ==
[[토지이동]]은 토지의 표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것을 말한다. 실질적 심사주의는 토지이동 정리 과정에서 구체화된다.

토지이동의 주요 유형은 다음과 같다.

*신규등록
*등록전환
*분할
*합병
*지목변경
*토지말소
*축척변경
*등록사항 정정

지적소관청은 이러한 토지이동이 발생하면 그 사유, 현황, 법령상 요건을 확인하고 지적공부에 등록한다.

== 지적측량과의 관계 ==
실질적 심사주의는 [[지적측량]]과 밀접하게 연결된다. 토지의 경계, 면적, 좌표 등을 정하려면 실제 측량이 필요하고, 지적소관청은 측량성과를 검사하여 지적공부에 반영한다.

실질적 심사주의와 관련되는 지적측량은 다음과 같다.

*신규등록 측량
*등록전환 측량
*분할 측량
*축척변경을 위한 측량
*지적확정측량
*경계복원측량
*지적현황측량
*등록사항 정정과 관련된 측량

다만 경계복원측량과 지적현황측량은 지적측량수행자의 성과에 대하여 일반적인 검사측량을 받지 않는 경우가 있으므로 구별해야 한다.

== 지적소관청의 심사 ==
실질적 심사주의에 따라 지적소관청은 토지이동 신청이나 직권정리 과정에서 신청 내용이 실제와 맞는지 확인한다.

지적소관청이 심사하는 주요 사항은 다음과 같다.

*토지이동 사유의 발생 여부
*신청인의 적격 여부
*첨부서류의 적법성
*토지의 실제 이용상황
*지목 변경 사유
*분할 또는 합병 요건
*경계와 면적의 적정성
*측량성과의 적정성
*인접 토지와의 관계
*등기부와 지적공부의 표시 관계

== 지적국정주의와의 관계 ==
[[지적국정주의]]는 지적에 관한 토지표시사항을 국가만이 결정할 수 있다는 원칙이다. 실질적 심사주의는 국가가 토지표시사항을 결정할 때 실제 현황과 법령상 요건을 확인해야 한다는 점에서 지적국정주의를 보완한다.

{| class="wikitable"
!구분
!지적국정주의
!실질적 심사주의
|-
|중심 내용
|토지표시사항은 국가가 결정
|국가가 적법성과 사실관계를 실질적으로 심사
|-
|초점
|결정 주체
|심사 방법
|-
|기능
|토지표시의 공적 결정
|토지표시의 정확성 확보
|}

== 지적형식주의와의 관계 ==
[[지적형식주의]]는 토지표시의 변동이 지적공부에 등록되어야 공식적인 효력이 인정된다는 원칙이다. 실질적 심사주의는 지적공부에 등록되기 전 그 내용이 실제 현황과 법령에 맞는지를 심사한다는 원칙이다.

두 원칙의 관계는 다음과 같다.

*지적형식주의는 지적공부 등록이라는 형식을 강조한다.
*실질적 심사주의는 등록 내용의 실질적 정확성을 강조한다.
*토지이동은 실질적 심사를 거쳐 지적공부에 등록된다.
*형식과 실질이 결합되어 지적공부의 공시 기능이 확보된다.

== 지적공개주의와의 관계 ==
[[지적공개주의]]는 지적공부의 등록사항을 국민이 열람하거나 이용할 수 있도록 해야 한다는 원칙이다. 공개되는 지적정보가 신뢰를 가지려면 등록 과정에서 실질적 심사가 이루어져야 한다.

두 원칙의 관계는 다음과 같다.

*실질적 심사주의는 등록 내용의 정확성을 확보한다.
*지적공개주의는 등록된 내용을 외부에 공개한다.
*정확한 정보가 공개되어야 거래안전과 권리보호에 도움이 된다.
*부동산 공시제도의 기능을 함께 실현한다.

== 적극적 등록주의와의 관계 ==
[[적극적 등록주의]]는 국가가 전 국토를 필지 단위로 적극적으로 등록·공시해야 한다는 원칙이다. 실질적 심사주의는 국가가 적극적으로 등록할 때 그 등록내용이 실제와 부합하도록 하는 심사원칙이다.

{| class="wikitable"
!구분
!적극적 등록주의
!실질적 심사주의
|-
|중심 내용
|국가가 적극적으로 등록·공시
|등록 전 적법성과 사실관계를 심사
|-
|초점
|등록 의무와 공적 관리
|등록 내용의 정확성
|-
|기능
|전 국토의 체계적 등록
|지적공부의 신뢰성 확보
|}

== 등기제도의 형식적 심사주의와의 비교 ==
실질적 심사주의는 [[등기제도]]의 형식적 심사주의와 비교하여 자주 출제된다. 지적제도는 토지의 사실관계를 공시하므로 지적소관청이 실제 현황을 확인하는 실질적 심사가 중요하다. 반면 등기제도는 권리관계를 공시하므로 등기관은 원칙적으로 신청서와 첨부정보의 형식적 요건을 중심으로 심사한다.

{| class="wikitable"
!구분
!지적제도
!등기제도
|-
|심사 방식
|실질적 심사주의
|형식적 심사주의
|-
|심사 주체
|지적소관청
|등기관
|-
|공시 대상
|토지의 사실관계
|부동산의 권리관계
|-
|주요 확인
|현황, 경계, 면적, 적법성
|신청정보와 첨부정보의 형식적 적합성
|-
|기능
|지적공부의 정확성 확보
|등기절차의 신속성과 형식적 적법성 확보
|}

== 사례 ==
실질적 심사주의가 문제되는 대표적인 사례는 다음과 같다.

*신규등록 신청 시 소유권 관련 서류와 실제 토지현황을 확인하는 경우
*등록전환 시 임야대장 면적과 새로 측정한 면적의 차이를 확인하는 경우
*분할 신청 시 분할 후 경계와 면적을 측량하는 경우
*합병 신청 시 지번부여지역, 지목, 소유자, 축척, 지반연속성 등을 확인하는 경우
*지목변경 신청 시 실제 토지 용도 변경 여부를 확인하는 경우
*토지말소 시 토지가 바다가 되어 원상회복할 수 없는지를 확인하는 경우
*등록사항 정정 시 경계와 면적의 오류 여부를 확인하는 경우

== 장점 ==
실질적 심사주의는 지적공부의 정확성과 신뢰성을 높인다.

장점은 다음과 같다.

*토지의 실제 현황과 공부상 표시의 일치를 높인다.
*경계와 면적 오류를 줄일 수 있다.
*부동산 거래 안전에 기여한다.
*조세 부과와 토지행정의 정확성을 높인다.
*등기제도의 기초자료를 안정적으로 제공한다.
*토지분쟁을 예방할 수 있다.

== 한계 ==
실질적 심사주의는 정확성을 높이는 장점이 있지만, 조사와 측량이 필요하므로 절차가 복잡하고 시간이 걸릴 수 있다. 또한 지적공부의 내용에 공신력이 인정되는 것은 아니므로, 실질적 심사가 이루어졌더라도 실제 분쟁이 완전히 배제되는 것은 아니다.

한계와 유의점은 다음과 같다.

*조사와 측량에 시간과 비용이 든다.
*도해지적 지역에서는 측량오차 문제가 남을 수 있다.
*실제 점유상태와 지적공부상 경계가 다를 수 있다.
*지적공부의 등록내용에 공신력은 인정되지 않는다.
*경계분쟁은 지적측량적부심사나 소송으로 이어질 수 있다.

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 실질적 심사주의를 등기제도의 형식적 심사주의와 비교하는 것이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*실질적 심사주의는 지적소관청이 적법성과 사실관계 부합 여부를 실질적으로 심사한다는 원칙이다.
*지적제도는 실질적 심사주의가 중심이다.
*등기제도는 형식적 심사주의가 중심이다.
*실질적 심사주의는 토지이동조사와 지적측량, 검사측량과 연결된다.
*지적국정주의는 토지표시사항을 국가가 결정한다는 원칙이다.
*지적형식주의는 지적공부에 등록되어야 한다는 원칙이다.
*지적공개주의는 지적공부의 등록사항을 국민이 이용할 수 있도록 해야 한다는 원칙이다.
*적극적 등록주의는 국가가 전 국토를 필지 단위로 적극적으로 등록·공시한다는 원칙이다.
*실질적 심사주의가 적용되어도 지적공부의 공신력은 인정되지 않는다.

== 같이 보기 ==
*[[지적]]
*[[지적제도]]
*[[지적국정주의]]
*[[지적형식주의]]
*[[지적소관청]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]