소유자정리결의서 편집하기

소유자정리결의서는 토지소유자의 변동 등에 따라 지적공부의 소유자 사항을 정리하려는 경우 지적소관청이 작성하는 내부 정리 문서이다.<ref name="decree84">국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제84조, https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률시행령/제84조</ref>

== 개요 ==
소유자정리결의서는 [[지적공부]]에 등록된 소유자 사항을 정리하기 위하여 작성하는 문서이다. [[토지이동정리결의서]]가 [[토지이동]]에 따른 지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등 토지표시의 정리에 관한 문서라면, 소유자정리결의서는 토지소유자의 변동 등에 따른 소유자 사항의 정리에 관한 문서이다.

공인중개사 부동산공시법에서는 작성 사유, 작성 주체, 토지이동정리결의서와의 구별, [[소유권정리]], [[등기부]]와의 관계를 중심으로 정리하면 된다.

== 작성 사유 ==
지적소관청은 토지소유자의 변동 등에 따라 지적공부를 정리하려는 경우 소유자정리결의서를 작성하여야 한다.<ref name="decree84" />

소유자정리결의서가 작성되는 경우는 다음과 같다.

*소유권 변동에 따라 지적공부의 소유자 사항을 정리하는 경우
*토지소유자의 성명 또는 명칭이 변경된 경우
*토지소유자의 주소가 변경된 경우
*공유자 지분을 정리하는 경우
*등기부상 소유자 표시와 지적공부상 소유자 표시를 맞추는 경우
*상속, 매매, 증여 등으로 소유자 표시 정리가 필요한 경우

== 작성 주체 ==
소유자정리결의서는 [[지적소관청]]이 작성한다. 토지소유자가 작성하는 문서가 아니라, 지적소관청이 등기부나 관계 자료를 확인하여 지적공부의 소유자 사항을 정리하기 위하여 작성하는 내부 문서이다.

작성 주체와 관련된 핵심은 다음과 같다.

*작성 주체는 지적소관청이다.
*토지소유자가 작성하는 문서가 아니다.
*소유자 변동을 확인한 뒤 지적공부 정리의 근거로 작성한다.
*소유권정리와 직접 연결된다.
*토지표시 정리 문서인 토지이동정리결의서와 구별된다.

== 기능 ==
소유자정리결의서는 지적공부의 소유자 사항을 정리하기 위한 근거자료이다. 토지의 권리관계 자체를 창설하거나 이전시키는 문서는 아니고, 등기부 등 권리관계 자료에 따라 지적공부의 소유자 표시를 정리하는 행정상 문서이다.

소유자정리결의서의 기능은 다음과 같다.

*지적공부의 소유자 사항 정리 근거가 된다.
*등기부와 지적공부의 소유자 표시를 맞추는 데 활용된다.
*공유자 지분 정리의 기초자료가 된다.
*소유자 성명·명칭·주소 정리에 활용된다.
*지적공부의 복구자료로 활용될 수 있다.
*소유권정리의 절차적 근거가 된다.

== 정리 대상 사항 ==
소유자정리결의서로 정리되는 사항은 토지의 표시가 아니라 소유자에 관한 사항이다.

정리 대상이 될 수 있는 사항은 다음과 같다.

*소유자의 성명 또는 명칭
*소유자의 주소
*소유자의 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호
*공유자의 성명 또는 명칭
*공유자의 주소
*공유자의 지분
*대지권 관련 소유자 사항
*등기부상 소유자 표시와 지적공부상 소유자 표시의 불일치 사항

== 토지이동정리결의서와의 구별 ==
[[토지이동정리결의서]]는 토지이동이 있는 경우 작성하고, 소유자정리결의서는 토지소유자의 변동 등에 따라 지적공부를 정리하려는 경우 작성한다.

{| class="wikitable"
!구분
!토지이동정리결의서
!소유자정리결의서
|-
|작성 사유
|토지이동이 있는 경우
|토지소유자의 변동 등이 있는 경우
|-
|중심 내용
|지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 등
|소유자 성명, 주소, 지분 등
|-
|관련 제도
|토지표시 정리
|소유자 사항 정리
|-
|작성 주체
|지적소관청
|지적소관청
|}

이 구별은 시험에서 중요하다. 토지표시는 토지이동정리결의서, 소유자 표시는 소유자정리결의서로 정리하면 된다.

== 소유권정리와의 관계 ==
[[소유권정리]]는 등기부의 소유권 변동 등에 따라 지적공부의 소유자 사항을 정리하는 절차이다. 소유자정리결의서는 소유권정리를 위하여 작성되는 문서이다.

소유권정리와 소유자정리결의서의 관계는 다음과 같다.

*등기부상 소유권 변동을 확인한다.
*지적공부의 소유자 사항을 정리한다.
*소유자정리결의서를 작성한다.
*토지대장, 임야대장, 공유지연명부 등 관련 지적공부를 정리한다.
*권리관계 자체의 변동은 등기부를 기준으로 확인한다.

== 등기부와의 관계 ==
소유자정리결의서는 [[등기부]]와 밀접하게 관련된다. 지적공부의 소유자 사항은 권리관계의 공시수단이 아니라 토지의 표시와 함께 관리되는 사항이므로, 소유권 변동은 등기부를 기준으로 확인하여 정리한다.

등기부와 소유자정리결의서의 관계는 다음과 같다.

*등기부 갑구는 소유권 변동 확인자료가 된다.
*등기부의 소유자 표시가 지적공부 정리의 기준이 될 수 있다.
*지적공부상 소유자와 등기부상 소유자가 불일치하면 정리가 필요하다.
*권리관계의 최종 확인은 등기부에서 한다.
*지적공부의 소유자 사항에는 공신력이 인정되지 않는다.

== 정리 근거 자료 ==
소유자정리결의서를 작성할 때에는 소유자 변동 또는 소유자 표시를 확인할 수 있는 자료가 필요하다.

근거 자료가 될 수 있는 것은 다음과 같다.

*등기필통지서
*등기완료통지서
*등기사항증명서
*등기부 기록
*법원의 확정판결서
*상속을 증명하는 서류
*성명 또는 명칭 변경을 증명하는 서류
*주소 변경을 증명하는 서류
*그 밖에 소유자 사항 정리에 필요한 관계 서류

== 토지대장과의 관계 ==
[[토지대장]]에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 사항 등이 등록된다. 소유자정리결의서는 토지대장에 등록된 소유자 사항을 정리하는 근거가 된다.

토지대장에서 정리되는 소유자 사항은 다음과 같다.

*소유자의 성명 또는 명칭
*소유자의 주소
*주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호
*소유자 변경 내역
*공유 여부와 관련된 사항

== 임야대장과의 관계 ==
[[임야대장]]은 임야도에 등록된 토지의 표시와 소유자 사항을 등록하는 지적공부이다. 임야대장 등록 토지의 소유자 변동이 있으면 소유자정리결의서를 작성하여 임야대장의 소유자 사항을 정리할 수 있다.

임야대장에서 정리되는 사항은 다음과 같다.

*임야 소유자 성명 또는 명칭
*소유자 주소
*부동산등기용등록번호 등 등록번호
*공유자 표시
*산 지번 토지의 소유자 사항

== 공유지연명부와의 관계 ==
[[공유지연명부]]는 1필지의 토지를 둘 이상의 소유자가 공유하는 경우 공유자별 지분과 인적 사항을 등록하는 지적공부이다. 공유자나 지분이 변경되면 소유자정리결의서가 중요하다.

공유지연명부에서 정리되는 사항은 다음과 같다.

*공유자 성명 또는 명칭
*공유자 주소
*공유자 주민등록번호 또는 등록번호
*공유자별 소유권 지분
*지분 이전 또는 지분 변경
*상속에 따른 공유자 변경

== 대지권등록부와의 관계 ==
[[대지권등록부]]는 구분건물의 대지권에 관한 사항을 등록하는 지적공부이다. 대지권과 관련된 소유자 사항이 변경되는 경우에도 소유자정리결의서가 문제될 수 있다.

대지권등록부에서 정리되는 사항은 다음과 같다.

*소유자의 성명 또는 명칭
*소유자의 주소
*대지권 비율과 관련된 소유자 사항
*전유부분과 연결된 소유자 표시
*등기부와 대지권등록부의 소유자 표시 일치 여부

== 상속과의 관계 ==
상속으로 토지소유자가 변경된 경우 등기부의 소유권 변동에 따라 지적공부의 소유자 사항도 정리되어야 한다. 이때 소유자정리결의서가 작성될 수 있다.

상속과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

*상속등기 여부
*상속인별 지분
*공유지연명부 정리 필요 여부
*등기부 갑구의 소유자 표시
*토지대장 또는 임야대장의 소유자 표시
*소유자정리결의서 작성 여부

== 매매와의 관계 ==
매매로 소유권이 이전되면 등기부에 소유권이전등기가 이루어지고, 그 등기 내용을 바탕으로 지적공부의 소유자 사항이 정리된다.

매매와 소유자정리결의서의 관계는 다음과 같다.

*매매계약 자체만으로 지적공부의 소유자 사항이 정리되는 것은 아니다.
*소유권이전등기가 기준이 된다.
*등기부상 소유자 변경을 확인한다.
*소유자정리결의서를 작성하여 지적공부의 소유자 사항을 정리한다.
*토지대장 또는 임야대장의 소유자 표시가 변경될 수 있다.

== 성명·주소 변경과의 관계 ==
소유권 자체가 이전되지 않더라도 소유자의 성명, 명칭, 주소가 변경되면 지적공부의 소유자 사항을 정리할 필요가 있다.

성명·주소 변경에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*주민등록표 또는 법인등기사항증명서 등 변경 사실
*등기명의인 표시변경 여부
*지적공부상 소유자 표시와 등기부상 표시의 일치 여부
*소유자정리결의서 작성 여부
*토지대장 또는 임야대장 정리 필요 여부

== 지적공부의 복구자료 ==
[[지적공부의 복구]]에서 소유자정리결의서는 중요한 복구자료가 될 수 있다. 지적공부가 멸실되거나 훼손된 경우 과거 소유자 정리 내역을 확인하는 자료가 되기 때문이다.

복구자료로서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같다.

*소유자 변동 내역
*공유자와 지분
*소유자 주소
*성명 또는 명칭 변경
*등기부와 지적공부의 소유자 표시 관계
*대지권 관련 소유자 사항

== 권리변동 효과와의 구별 ==
소유자정리결의서는 지적공부의 소유자 표시를 정리하는 문서일 뿐, 그 자체로 소유권을 이전하거나 창설하는 효력이 있는 것은 아니다.

구별할 사항은 다음과 같다.

*소유권 변동은 등기부에서 공시된다.
*소유자정리결의서는 지적공부의 소유자 사항 정리 문서이다.
*소유자정리결의서 작성만으로 소유권이 이전되지 않는다.
*권리관계의 최종 확인은 등기부에서 한다.
*지적공부의 등록내용에는 공신력이 인정되지 않는다.

== 거래 실무상 유의점 ==
토지를 거래할 때에는 지적공부상 소유자와 등기부상 소유자가 일치하는지 확인해야 한다. 소유자정리결의서 자체를 일반 거래에서 직접 확인하는 경우는 많지 않지만, 지적공부의 소유자 표시 정리와 관련된 배경 문서로 이해할 수 있다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

*토지대장 또는 임야대장의 소유자 표시
*등기부 갑구의 소유자 표시
*공유지연명부의 공유자와 지분
*대지권등록부의 소유자 사항
*성명·주소 불일치 여부
*상속등기 또는 지분이전등기 여부
*지적공부와 등기부의 소유자 표시 일치 여부

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 소유자정리결의서와 토지이동정리결의서의 구별이 가장 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*소유자정리결의서는 토지소유자의 변동 등에 따라 지적공부를 정리하려는 경우 작성한다.
*작성 주체는 지적소관청이다.
*토지소유자가 작성하는 문서가 아니다.
*소유자정리결의서는 소유자 성명, 명칭, 주소, 지분 등 소유자 사항 정리와 관련된다.
*토지이동정리결의서는 토지이동이 있는 경우 작성한다.
*토지이동정리결의서는 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표 등 토지표시 정리와 관련된다.
*소유자정리결의서는 소유권정리와 연결된다.
*소유권 변동은 등기부를 기준으로 확인한다.
*소유자정리결의서 작성 자체가 소유권 변동 효력을 발생시키는 것은 아니다.
*소유자정리결의서는 지적공부의 복구자료로 활용될 수 있다.

== 같이 보기 ==
*[[소유권정리]]
*[[토지이동정리결의서]]
*[[지적정리]]
*[[공유지연명부]]
*[[등기부]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]
[[분류:토지이동]]