부동산 공시제도 편집하기

부동산 공시제도는 부동산에 관한 사실관계와 권리관계를 공적 장부에 등록하거나 등기하여 외부에 알리는 제도이다.<ref name="summary">「공인중개사요약_공시법」, 지적제도, 1쪽.</ref>

== 개요 ==
부동산 공시제도는 부동산의 현황과 권리관계를 일반인이 알 수 있도록 공적으로 표시하는 제도이다. 부동산은 위치가 고정되어 있고 가치가 크며 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 거래의 안전과 권리 보호를 위하여 공시제도가 필요하다.

공인중개사 부동산공시법에서는 부동산 공시제도를 크게 [[지적제도]]와 [[등기제도]]로 구분한다. 지적제도는 토지의 표시와 같은 사실관계를 공시하고, 등기제도는 부동산의 권리관계를 공시한다.

== 의의 ==
부동산 공시제도는 부동산에 관한 정보를 외부에 알리는 제도이다. 공시의 대상은 크게 사실관계와 권리관계로 나눌 수 있다.

사실관계는 부동산의 물리적 현황에 관한 사항이다. 예를 들어 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 등이 이에 해당한다. 권리관계는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등 부동산에 관한 권리의 귀속과 변동에 관한 사항이다.

부동산 공시제도의 기능은 다음과 같다.

*부동산의 현황을 외부에 알린다.
*부동산의 권리관계를 외부에 알린다.
*거래의 안전을 높인다.
*권리자의 권리를 보호한다.
*조세 부과와 행정관리의 기초자료가 된다.
*토지이용과 국토관리의 기초가 된다.

== 구성 ==
부동산 공시제도는 크게 지적제도와 등기제도로 구성된다.

{| class="wikitable"
!구분
!주요 내용
!공시 방법
|-
|지적제도
|토지의 표시와 일정한 소유자 사항을 공시
|등록
|-
|등기제도
|부동산의 권리관계와 일정한 사실관계를 공시
|등기
|}

지적제도는 토지에 관한 제도이고, 등기제도는 토지와 건물에 관한 제도이다.

== 지적제도 ==
[[지적제도]]는 국가가 토지를 [[필지]] 단위로 구획하고, 각 필지의 표시를 [[지적공부]]에 등록하여 공시하는 제도이다. 지적제도는 토지의 사실관계를 공시하는 제도이다.

지적제도에서 공시되는 주요 사항은 다음과 같다.

*토지의 소재
*지번
*지목
*면적
*경계
*좌표
*소유자
*고유번호
*도면번호

지적제도는 토지등기부의 표제부와 밀접하게 연결된다. 등기제도가 권리관계를 공시하려면 먼저 권리의 객체가 되는 토지가 특정되어야 하므로, 지적제도는 등기제도의 기초가 된다.

== 등기제도 ==
[[등기제도]]는 부동산의 표시와 권리관계를 등기부에 기록하여 공시하는 제도이다. 등기제도는 권리관계 공시를 중심으로 하지만, 등기부의 표제부에는 부동산의 표시도 기록된다.

등기제도에서 공시되는 주요 권리는 다음과 같다.

*소유권
*지상권
*지역권
*전세권
*저당권
*권리질권
*채권담보권
*임차권

등기제도는 부동산물권변동의 성립요건과도 연결된다. 법률행위에 의한 부동산물권변동은 등기하여야 효력이 발생한다.

== 지적제도와 등기제도의 비교 ==
지적제도와 등기제도는 모두 부동산 공시제도에 속하지만, 대상과 목적, 담당기관, 심사방식에서 차이가 있다.

{| class="wikitable"
!구분
!지적제도
!등기제도
|-
|근거 법률
|공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률
|부동산등기법
|-
|공시 대상
|사실관계 중심, 소유권 일부 공시
|권리관계 중심, 사실관계 일부 공시
|-
|대상 부동산
|토지
|토지와 건물
|-
|등록 장부
|지적공부
|등기부
|-
|공시 방법
|등록
|등기
|-
|신청 방식
|직권등록, 단독신청
|당사자 신청, 공동신청주의 원칙
|-
|심사 방식
|실질적 심사
|형식적 심사
|-
|담당 기관
|지적소관청
|등기소
|-
|관할 기준
|행정구역 중심
|재판관할 중심
|-
|주요 기능
|사실관계 공시
|권리관계 공시
|-
|공신력
|불인정
|불인정
|}

== 공시 대상 ==
=== 사실관계 ===
사실관계는 부동산의 물리적 현황에 관한 사항이다. 지적제도는 사실관계 공시를 중심으로 한다.

사실관계에 해당하는 사항은 다음과 같다.

*토지의 소재
*지번
*지목
*면적
*경계
*건물의 소재
*건물의 구조
*건물의 면적
*건물의 종류

=== 권리관계 ===
권리관계는 부동산에 관한 권리의 귀속과 변동에 관한 사항이다. 등기제도는 권리관계 공시를 중심으로 한다.

권리관계에 해당하는 사항은 다음과 같다.

*소유권의 보존
*소유권의 이전
*지상권의 설정
*전세권의 설정
*저당권의 설정
*임차권의 등기
*권리의 변경
*권리의 말소
*처분제한

== 공신력 ==
부동산 공시제도에서 공신력은 공시된 내용을 믿고 거래한 자를 보호하는 효력을 말한다. 우리나라의 지적제도와 등기제도는 모두 공신력이 인정되지 않는다.

공신력이 인정되지 않는다는 것은 지적공부나 등기부의 기재가 실제 권리관계와 다르더라도, 그 기재만을 믿은 사람에게 당연히 권리취득이 인정되는 것은 아니라는 의미이다.

따라서 부동산 거래에서는 공시자료만 확인하는 데 그치지 않고, 실제 현황과 권리관계를 함께 확인해야 한다.

== 지적공부와 등기부 ==
=== 지적공부 ===
[[지적공부]]는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록한 장부이다. 지적공부는 토지의 사실관계를 공시한다.

지적공부의 종류는 다음과 같다.

*토지대장
*임야대장
*공유지연명부
*대지권등록부
*경계점좌표등록부
*지적도
*임야도

=== 등기부 ===
[[등기부]]는 부동산의 표시와 권리관계를 기록한 장부이다. 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분된다.

등기기록은 일반적으로 다음과 같이 구성된다.

*표제부
*갑구
*을구

표제부에는 부동산의 표시가 기록되고, 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되며, 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기록된다.

== 심사 방식 ==
=== 실질적 심사주의 ===
지적제도는 실질적 심사주의가 적용된다. 토지이동이나 지적정리가 있는 경우 지적소관청은 적법성과 사실관계의 부합 여부를 실질적으로 심사한다.

실질적 심사주의가 적용되는 이유는 다음과 같다.

*토지의 실제 현황과 지적공부가 일치해야 한다.
*토지의 경계와 면적은 조세와 소유권 보호에 영향을 준다.
*지적공부는 등기제도의 기초가 된다.
*국토의 효율적 관리에 필요하다.

=== 형식적 심사주의 ===
등기제도는 형식적 심사주의가 중심이다. 등기관은 신청서와 첨부정보 등 형식적 요건을 중심으로 심사하고, 실체적 권리관계의 진실 여부를 적극적으로 조사하지 않는 것이 원칙이다.

형식적 심사주의가 적용되는 이유는 다음과 같다.

*등기절차의 신속성을 확보한다.
*등기관의 심사 범위를 명확히 한다.
*사법상 권리관계는 당사자의 책임과 소송절차로 해결한다.
*등기신청서와 첨부정보를 중심으로 등기 가능 여부를 판단한다.

== 부동산 거래와의 관계 ==
부동산 공시제도는 거래의 안전과 밀접하게 연결된다. 매매, 임대차, 담보 설정 등 부동산 거래에서는 지적공부와 등기부를 함께 확인해야 한다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

*토지의 지번
*지목
*면적
*경계
*건물의 표시
*소유권자
*저당권 등 담보권 설정 여부
*가압류·가처분 등 처분제한 여부
*임차권 등기 여부
*지적공부와 등기부의 표시 일치 여부

== 공인중개사 시험에서의 위치 ==
공인중개사 부동산공시법은 지적제도와 등기제도로 구성된다. 지적제도는 토지의 등록사항과 지적공부, 토지이동, 지적측량을 중심으로 출제되고, 등기제도는 등기의 종류, 등기기관과 장부, 등기절차, 권리에 관한 등기를 중심으로 출제된다.

공시법의 큰 구조는 다음과 같다.

*부동산 공시제도
*지적제도
*토지의 등록사항
*지적공부
*토지이동 및 지적정리
*지적측량
*등기제도
*등기기관과 장부
*표시에 관한 등기
*권리에 관한 등기
*등기신청절차

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 지적제도와 등기제도의 비교가 가장 기본적인 출제 포인트이다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*부동산 공시제도는 부동산의 사실관계와 권리관계를 외부에 알리는 제도이다.
*지적제도는 토지의 사실관계를 공시한다.
*등기제도는 부동산의 권리관계를 공시한다.
*지적제도의 근거 법률은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률이다.
*등기제도의 근거 법률은 부동산등기법이다.
*지적제도의 대상은 토지이고, 등기제도의 대상은 토지와 건물이다.
*지적제도의 장부는 지적공부이고, 등기제도의 장부는 등기부이다.
*지적제도는 등록, 등기제도는 등기의 방식으로 공시한다.
*지적제도는 실질적 심사주의, 등기제도는 형식적 심사주의가 중심이다.
*지적제도와 등기제도 모두 공신력은 인정되지 않는다.
*지적공부와 등기부의 표시가 일치하는지 확인하는 것이 중요하다.

== 같이 보기 ==
*[[지적제도]]
*[[등기제도]]
*[[지적공부]]
*[[등기부]]
*[[부동산등기]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」

국가법령정보센터, 「부동산등기법」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:지적제도]]
[[분류:등기제도]]