부동산등기 편집하기

부동산등기는 부동산의 표시와 부동산에 관한 권리의 보존·이전·설정·변경·처분의 제한 또는 소멸을 등기부에 기록하여 공시하는 등기이다.<ref name="law3">국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제3조, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제3조</ref>

== 개요 ==
부동산등기는 [[등기제도]] 중 부동산에 관한 등기를 말한다. 부동산등기법은 부동산등기에 관한 사항을 규정하는 법률이고, 부동산등기부에는 [[토지]]와 [[건물]]의 표시 및 그 권리관계가 기록된다.<ref name="law1">국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제1조, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제1조</ref>

공인중개사 부동산공시법에서는 부동산등기의 대상, 등기할 수 있는 권리, [[등기부]]의 종류와 구성, [[표제부]]·[[갑구]]·[[을구]]의 구별, [[등기의 효력]], [[등기신청]] 절차를 중심으로 정리하면 된다.

== 의의 ==
부동산등기는 부동산의 물리적 표시와 권리관계를 공시하는 제도이다. 부동산은 그 권리관계를 외부에서 바로 알기 어렵기 때문에, 등기부에 권리관계를 기록하여 거래당사자와 제3자가 확인할 수 있도록 한다.

부동산등기가 중요한 이유는 다음과 같다.

*부동산의 표시를 공시한다.
*소유권과 제한물권을 공시한다.
*부동산 거래의 안전을 높인다.
*권리순위를 판단하는 기준이 된다.
*소유권이전, 저당권설정 등 권리변동을 공시한다.
*지적공부와 건축물대장의 표시사항과 연결된다.

== 등기 대상 ==
부동산등기의 대상은 토지와 건물이다. 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분된다.<ref name="law14">국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제14조, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제14조</ref>

부동산등기의 대상은 다음과 같다.

*토지
*건물
*구분건물
*대지권이 있는 구분건물

토지와 건물은 별개의 부동산으로 취급되므로, 토지등기와 건물등기는 구별된다.

== 등기할 수 있는 권리 ==
부동산등기는 부동산의 표시와 일정한 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.<ref name="law3" />

부동산등기법상 등기할 수 있는 권리는 다음과 같다.<ref name="law3" />

*소유권
*지상권
*지역권
*전세권
*저당권
*권리질권
*채권담보권
*임차권

시험에서는 위 권리들을 등기할 수 있는 권리로 정리하고, 점유권이나 유치권은 일반적인 부동산등기 대상 권리로 보지 않는다는 점을 구별하면 된다.

== 등기부의 종류 ==
[[등기부]]는 토지등기부와 건물등기부로 구분한다.<ref name="law14" />

{| class="wikitable"
!구분
!대상
!주요 내용
|-
|토지등기부
|토지
|토지의 표시와 권리관계
|-
|건물등기부
|건물
|건물의 표시와 권리관계
|}

토지와 건물은 별개의 등기부에 등기되므로, 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 수 있다.

== 등기기록의 구성 ==
등기기록에는 표제부, 갑구, 을구를 둔다.<ref name="law15">국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제15조, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제15조</ref>

{| class="wikitable"
!구분
!기록 내용
|-
|표제부
|부동산의 표시에 관한 사항
|-
|갑구
|소유권에 관한 사항
|-
|을구
|소유권 외의 권리에 관한 사항
|}

등기부를 읽을 때는 먼저 표제부에서 부동산을 특정하고, 갑구에서 소유권과 처분제한을 확인하며, 을구에서 저당권·전세권 등 소유권 외 권리를 확인한다.

== 표제부 ==
[[표제부]]는 부동산의 표시를 기록하는 부분이다. 토지등기기록의 표제부에는 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록되고, 건물등기기록의 표제부에는 소재, 건물의 종류, 구조, 면적 등이 기록된다.

표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*토지의 소재
*지번
*지목
*면적
*건물의 소재
*건물의 종류
*건물의 구조
*건물의 면적
*대지권의 표시

표제부는 부동산 자체를 특정하는 부분이고, 권리관계의 중심은 갑구와 을구이다.

== 갑구 ==
[[갑구]]는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 소유권보존등기, 소유권이전등기, 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 등이 갑구에 기록된다.

갑구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*현재 소유자
*소유권 취득 원인
*소유권이전 내역
*가압류등기
*가처분등기
*경매개시결정등기
*압류등기
*소유권이전청구권 가등기

부동산 매매에서는 갑구를 통하여 매도인이 등기명의인인지 확인해야 한다.

== 을구 ==
[[을구]]는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권, 임차권 등이 을구에 기록된다.

을구에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*지상권
*지역권
*전세권
*저당권
*근저당권
*임차권
*권리의 변경·이전·말소

을구에 아무 기록이 없더라도 등기되지 않은 권리나 법정권리의 존재 가능성은 별도로 검토해야 한다.

== 토지등기 ==
토지등기는 토지의 표시와 토지에 관한 권리관계를 공시하는 등기이다. 토지등기부의 표제부에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록된다.

토지등기에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*토지는 1필지 단위로 등기된다.
*토지등기부 표제부는 지적공부의 토지표시와 연결된다.
*토지의 분할은 분필등기와 연결된다.
*토지의 합병은 합필등기와 연결된다.
*지목변경, 면적변경, 토지멸실 등은 표제부 정리와 연결된다.

== 건물등기 ==
건물등기는 건물의 표시와 건물에 관한 권리관계를 공시하는 등기이다. 건물등기부의 표제부에는 건물의 소재, 종류, 구조, 면적 등이 기록된다.

건물등기에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*건물은 토지와 별개의 부동산으로 등기된다.
*건물의 신축은 소유권보존등기와 연결된다.
*건물의 증축·개축 등은 건물표시변경등기와 연결될 수 있다.
*건물 멸실은 건물멸실등기와 연결된다.
*구분건물은 일반 건물등기와 구별된다.

== 구분건물등기 ==
[[구분건물등기]]는 1동의 건물 중 구조상·이용상 독립성이 있는 전유부분을 독립한 소유권의 객체로 하여 등기하는 것이다.

구분건물등기에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*1동의 건물 표제부가 있다.
*전유부분별 표제부, 갑구, 을구가 있다.
*전유부분은 독립한 소유권의 객체가 된다.
*대지권이 함께 문제된다.
*대지권등기와 대지권등록부를 함께 확인해야 한다.

== 대지권등기 ==
[[대지권등기]]는 구분건물의 전유부분과 그 대지사용권이 결합되어 있음을 등기부에 공시하는 등기이다. 아파트, 오피스텔, 집합상가 등에서는 대지권이 중요하다.

대지권등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*대지권의 목적인 토지
*대지권의 종류
*대지권 비율
*전유부분과 대지권의 관계
*대지권 없는 구분건물 여부

== 등기와 물권변동 ==
부동산 물권변동은 법률행위와 등기가 결합되어야 효력이 발생하는 것이 원칙이다. 예를 들어 부동산 매매계약이 체결되었더라도 소유권이전등기를 해야 소유권이 이전된다.

부동산 물권변동과 관련하여 중요한 사항은 다음과 같다.

*법률행위에 의한 부동산 물권변동은 등기가 있어야 효력이 생긴다.
*소유권이전등기는 매매, 증여 등 권리변동의 공시수단이다.
*저당권 설정도 등기에 의하여 효력이 발생한다.
*상속 등 법률규정에 의한 물권변동은 별도로 구별해야 한다.

== 등기의 효력 ==
[[등기의 효력]]은 등기가 권리관계와 거래관계에 미치는 효과이다.

대표적인 효력은 다음과 같다.

*권리변동의 효력
*대항력
*순위확정의 효력
*추정력
*공시력

다만 우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다.

== 등기의 추정력 ==
[[등기의 추정력]]은 등기가 있으면 그 등기에 부합하는 권리가 존재하는 것으로 추정되는 효력이다. 등기부에 소유자로 기록된 사람은 소유자로 추정된다.

추정력에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*등기명의인은 권리자로 추정된다.
*추정은 반대증거로 깨질 수 있다.
*등기의 외관에 일정한 신뢰를 부여한다.
*공신력과 구별해야 한다.

== 등기의 공신력 ==
[[등기의 공신력]]은 등기부의 기재를 믿고 거래한 자를 보호하여, 등기와 실체관계가 다르더라도 등기부상 권리취득을 인정하는 효력이다. 우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다.

공신력에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*우리나라 부동산등기에는 공신력이 없다.
*무권리자를 등기부상 권리자로 믿고 거래해도 권리취득이 부정될 수 있다.
*등기의 추정력과 공신력은 구별해야 한다.
*등기부 확인 외에 실체 권리관계 확인이 필요하다.

== 등기의 순위 ==
[[등기의 순위]]는 같은 부동산에 관한 여러 등기 사이의 우선관계를 정하는 기준이다.

등기 순위에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*등기의 순위는 원칙적으로 등기한 순서에 따른다.
*같은 구에서 한 등기는 순위번호에 따른다.
*다른 구에서 한 등기는 접수번호에 따른다.
*부기등기의 순위는 주등기와의 관계를 고려한다.
*저당권, 전세권, 가등기 등의 우선순위 판단에 중요하다.

== 등기신청 ==
[[등기신청]]은 등기를 하려는 자가 등기소에 등기 실행을 요구하는 절차이다. 등기는 원칙적으로 당사자의 신청에 의하여 이루어진다.

등기신청에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*공동신청주의
*단독신청
*판결에 의한 등기
*대위신청
*등기촉탁
*직권등기
*방문신청
*전자신청
*등기신청정보
*첨부정보

== 등기소와 등기관 ==
[[등기소]]는 등기사무를 처리하는 기관이고, [[등기관]]은 등기신청을 심사하고 등기를 실행하는 공무원이다.

등기소와 등기관에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*부동산 소재지를 관할하는 등기소가 원칙적으로 관할한다.
*등기관은 등기신청을 심사한다.
*등기관의 심사는 원칙적으로 형식적 심사이다.
*등기관의 처분에 불복하면 이의절차가 문제된다.
*등기소는 지적소관청과 구별해야 한다.

== 지적공부와의 관계 ==
[[지적공부]]는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록한 공적 장부이다. 토지등기부 표제부의 토지표시는 지적공부의 등록사항을 기초로 한다.

지적공부와 등기부의 관계는 다음과 같다.

*지적공부는 토지표시의 기초자료가 된다.
*등기부 표제부는 지적공부의 토지표시와 일치해야 한다.
*토지의 분할, 합병, 지목변경 등이 있으면 등기부 표제부 정리가 필요하다.
*지적소관청의 등기촉탁이 문제될 수 있다.
*권리관계는 등기부 갑구와 을구에서 확인해야 한다.

== 건축물대장과의 관계 ==
건물등기부 표제부의 건물표시는 건축물대장의 정보와 연결된다. 건축물의 종류, 구조, 면적, 층수 등이 등기부와 건축물대장에서 서로 일치하는지 확인해야 한다.

건축물대장과 등기부의 관계는 다음과 같다.

*건축물대장은 건축물의 현황을 등록한다.
*건물등기부는 건물의 표시와 권리관계를 공시한다.
*건축물대장과 등기부 표시가 불일치할 수 있다.
*증축, 용도변경, 멸실 등이 있으면 표시변경등기가 필요할 수 있다.
*위반건축물 여부는 건축물대장에서 확인해야 한다.

== 거래 실무상 유의점 ==
부동산 거래에서는 부동산등기부를 확인하여 권리관계를 파악해야 한다. 그러나 등기에는 공신력이 없으므로 등기부만 확인하면 충분하다고 볼 수는 없다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

*표제부의 부동산 표시
*갑구의 소유자와 처분제한등기
*을구의 저당권, 전세권, 지상권 등 제한권리
*등기명의인과 매도인의 일치 여부
*가등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 여부
*지적공부와 등기부 표제부의 일치 여부
*건축물대장과 건물등기부의 일치 여부
*대지권 여부
*현장 점유상태와 임대차관계

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 부동산등기의 대상, 등기부 구조, 등기할 수 있는 권리, 공신력 부정을 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*부동산등기는 부동산의 표시와 부동산에 관한 권리관계를 등기부에 기록하여 공시하는 등기이다.
*등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분된다.
*등기기록에는 표제부, 갑구, 을구가 있다.
*표제부는 부동산의 표시를 기록한다.
*갑구는 소유권에 관한 사항을 기록한다.
*을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록한다.
*등기할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권이다.
*토지와 건물은 별개의 부동산으로 등기된다.
*우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다.
*지적공부와 등기부 표제부의 토지표시는 일치해야 한다.

== 같이 보기 ==
*[[등기]]
*[[등기제도]]
*[[등기부]]
*[[등기의 효력]]
*[[등기신청]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「부동산등기법」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:등기제도]]