등기사항 편집하기

등기사항(登記事項)은 부동산등기에서 등기부에 기록할 수 있거나 기록하여야 하는 부동산의 표시와 권리관계에 관한 사항이다.<ref name="law3">국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제3조, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제3조</ref>

== 개요 ==
등기사항은 [[등기부]]에 기록되는 사항을 말한다. 부동산등기에서는 [[부동산]]의 표시와 부동산에 관한 권리의 보존·이전·설정·변경·처분의 제한 또는 소멸이 등기사항이 된다.<ref name="law3" />

공인중개사 부동산공시법에서는 등기할 수 있는 권리, [[표제부]]의 표시사항, [[갑구]]의 소유권 관련 사항, [[을구]]의 소유권 외 권리사항, 등기사항과 등기할 수 없는 사항의 구별을 중심으로 정리하면 된다.

== 의의 ==
등기사항은 등기부에 기록되어 공시되는 내용이다. 등기부는 부동산의 표시와 권리관계를 공시하는 장부이므로, 어떤 사항이 등기부에 기록될 수 있는지가 중요하다.

등기사항이 중요한 이유는 다음과 같다.

*등기부에 기록되는 내용을 정한다.
*부동산의 표시를 공시한다.
*부동산 권리관계를 공시한다.
*등기할 수 있는 권리와 등기할 수 없는 권리를 구별한다.
*등기신청의 적법 여부 판단 기준이 된다.
*등기신청의 각하 사유와 연결된다.
*부동산 거래에서 확인할 권리관계를 정리하게 한다.

== 등기사항의 범위 ==
부동산등기법상 등기는 부동산의 표시와 일정한 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.<ref name="law3" />

등기사항은 크게 다음과 같이 구분할 수 있다.

*부동산의 표시
*권리의 보존
*권리의 이전
*권리의 설정
*권리의 변경
*권리의 처분의 제한
*권리의 소멸

== 부동산의 표시 ==
부동산의 표시는 등기부 [[표제부]]에 기록된다. 토지와 건물의 표시사항은 서로 다르다.

토지의 표시사항은 다음과 같다.

*소재
*지번
*지목
*면적

건물의 표시사항은 다음과 같다.

*소재
*지번
*건물번호
*건물의 종류
*구조
*면적
*부속건물
*대지권의 표시

부동산의 표시는 권리관계의 대상이 되는 부동산을 특정하는 기능을 한다.

== 권리의 보존 ==
권리의 보존은 미등기 부동산에 대하여 최초로 권리를 등기하는 것이다. 대표적인 등기는 [[소유권보존등기]]이다.

권리의 보존과 관련되는 등기는 다음과 같다.

*토지소유권보존등기
*건물소유권보존등기
*구분건물소유권보존등기

소유권보존등기는 갑구에 기록된다.

== 권리의 이전 ==
권리의 이전은 이미 존재하는 권리가 다른 사람에게 이전되는 것을 등기하는 것이다. 대표적으로 [[소유권이전등기]]가 있다.

권리의 이전 원인은 다음과 같다.

*매매
*증여
*상속
*공유물분할
*수용
*경매
*판결
*진정명의회복

소유권이전등기는 갑구에 기록되고, 저당권이전등기 등 소유권 외 권리의 이전은 을구에 기록될 수 있다.

== 권리의 설정 ==
권리의 설정은 부동산에 새로운 권리를 발생시키는 등기이다. 소유권 이외의 제한물권이나 임차권 등은 설정등기로 등기부에 기록된다.

권리 설정의 예는 다음과 같다.

*지상권설정등기
*지역권설정등기
*전세권설정등기
*저당권설정등기
*근저당권설정등기
*임차권설정등기

이러한 권리는 원칙적으로 을구에 기록된다.

== 권리의 변경 ==
권리의 변경은 등기된 권리의 내용이 후발적으로 달라진 경우 이를 반영하는 등기이다.

권리 변경의 예는 다음과 같다.

*저당권의 채권최고액 변경
*전세권의 존속기간 변경
*지상권의 존속기간 변경
*임차권의 차임 변경
*권리자 주소 변경

권리의 변경은 [[변경등기]]와 연결된다. 변경등기는 후발적 변경을 반영한다는 점에서 원시적 오류를 바로잡는 [[경정등기]]와 구별한다.

== 권리의 처분의 제한 ==
처분의 제한은 권리자가 부동산을 자유롭게 처분하는 것을 제한하는 사항을 등기하는 것이다. 처분제한등기는 갑구에 기록되는 경우가 많다.

처분의 제한과 관련되는 등기는 다음과 같다.

*[[가압류등기]]
*[[가처분등기]]
*[[경매개시결정등기]]
*[[압류등기]]
*체납처분에 의한 압류등기

처분제한등기는 부동산 거래에서 매우 중요하다. 매수인은 갑구에서 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정등기 등을 확인해야 한다.

== 권리의 소멸 ==
권리의 소멸은 등기된 권리가 소멸한 경우 이를 등기부에서 말소하는 것이다. 일반적으로 [[말소등기]]와 연결된다.

권리 소멸의 예는 다음과 같다.

*저당권말소등기
*근저당권말소등기
*전세권말소등기
*지상권말소등기
*임차권말소등기
*가압류말소등기
*가처분말소등기

권리 소멸 등기는 기존 등기의 효력을 등기부상 제거하는 기능을 한다.

== 등기할 수 있는 권리 ==
부동산등기법상 등기할 수 있는 권리는 다음과 같다.<ref name="law3" />

*소유권
*지상권
*지역권
*전세권
*저당권
*권리질권
*채권담보권
*임차권

이 목록은 시험에서 중요하다. 특히 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권은 자주 다루어진다.

== 소유권 ==
소유권은 부동산을 사용·수익·처분할 수 있는 가장 기본적인 권리이다. 등기부에서는 소유권에 관한 사항이 [[갑구]]에 기록된다.

소유권에 관한 등기는 다음과 같다.

*소유권보존등기
*소유권이전등기
*소유권말소등기
*소유권경정등기
*소유권이전청구권 가등기

== 지상권 ==
지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권이다. 지상권은 등기할 수 있는 권리이고, 등기되면 을구에 기록된다.

지상권 등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*지상권자
*목적
*범위
*존속기간
*지료
*등기원인

== 지역권 ==
지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리이다. 지역권도 부동산등기법상 등기할 수 있는 권리이다.

지역권 등기에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*요역지
*승역지
*지역권의 목적
*범위
*등기원인

지역권은 요역지와 승역지의 관계가 중요하다.

== 전세권 ==
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용·수익하며, 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 물권이다. 전세권은 등기할 수 있는 권리이고 을구에 기록된다.

전세권 등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*전세권자
*전세금
*범위
*존속기간
*등기원인
*전세권의 이전 또는 말소

== 저당권 ==
저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 제공한 부동산을 담보로 하여 채무불이행 시 우선변제를 받을 수 있는 담보물권이다. 저당권은 등기할 수 있는 권리이다.

저당권 등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*저당권자
*채무자
*채권액
*변제기
*이자
*담보 목적 부동산
*공동담보 여부

== 권리질권 ==
권리질권은 권리를 목적으로 하는 질권이다. 부동산등기법상 등기할 수 있는 권리 목록에 포함된다.

권리질권은 시험에서 깊게 다루어지는 경우는 많지 않지만, 부동산등기법상 등기할 수 있는 권리 목록에 포함된다는 점을 기억하면 된다.

== 채권담보권 ==
채권담보권은 부동산등기법상 등기할 수 있는 권리 목록에 포함된다. 시험에서는 목록 암기 차원에서 정리하면 된다.

채권담보권은 다른 주요 권리보다 출제 비중이 낮을 수 있으므로, 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·임차권과 함께 목록으로 암기하는 것이 좋다.

== 임차권 ==
임차권은 임대차계약에 따라 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리이다. 임차권은 부동산등기법상 등기할 수 있는 권리이다.

임차권 등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*임차권자
*차임
*존속기간
*임차 목적
*등기원인
*주택임차권등기 또는 상가건물임차권등기 여부

== 등기할 수 없는 권리 ==
부동산등기법상 등기할 수 있는 권리로 열거되지 않은 권리는 원칙적으로 부동산등기 대상이 아니다.

등기할 수 없는 권리로 구별할 수 있는 예는 다음과 같다.

*점유권
*유치권
*분묘기지권
*관습법상 법정지상권 자체
*채권적 청구권 일반

다만 특정 청구권은 [[가등기]] 등으로 순위보전이 문제될 수 있으므로, 권리 자체의 등기와 청구권 보전을 위한 가등기를 구별해야 한다.

== 표제부의 등기사항 ==
[[표제부]]에는 부동산의 표시에 관한 사항이 기록된다. 이는 권리 자체가 아니라 권리의 객체가 되는 부동산을 특정하는 사항이다.

토지 표제부의 등기사항은 다음과 같다.

*소재
*지번
*지목
*면적

건물 표제부의 등기사항은 다음과 같다.

*소재
*지번
*건물번호
*종류
*구조
*면적
*부속건물
*대지권 표시

== 갑구의 등기사항 ==
[[갑구]]에는 소유권에 관한 사항이 기록된다.

갑구의 등기사항은 다음과 같다.

*소유권보존
*소유권이전
*소유권이전청구권 가등기
*가압류
*가처분
*압류
*경매개시결정
*환매특약
*신탁

갑구는 현재 소유자와 소유권에 대한 제한을 확인하는 부분이다.

== 을구의 등기사항 ==
[[을구]]에는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 기록된다.

을구의 등기사항은 다음과 같다.

*지상권
*지역권
*전세권
*저당권
*근저당권
*임차권
*권리질권
*채권담보권

을구는 담보권과 용익권 확인에 중요하다.

== 등기신청정보와 등기사항 ==
[[등기신청정보]]에는 등기하려는 사항이 포함된다. 등기관은 신청정보와 첨부정보를 심사하여 등기할 수 있는 사항인지 확인한다.

등기신청정보와 등기사항의 관계는 다음과 같다.

*신청인은 등기하려는 사항을 신청정보에 제공한다.
*등기관은 그 사항이 등기할 수 있는 사항인지 심사한다.
*등기할 수 없는 사항이면 각하 사유가 될 수 있다.
*등기할 수 있는 사항이면 등기기록에 기록된다.

== 등기사항과 등기신청 각하 ==
신청한 내용이 등기할 것이 아닌 경우에는 [[등기신청의 각하]]가 문제된다. 등기사항에 해당하지 않는 권리나 사실을 등기하려는 경우 등기관은 신청을 받아들일 수 없다.

각하가 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

*등기할 수 없는 권리를 등기하려는 경우
*부동산등기의 대상이 아닌 사항을 신청한 경우
*등기할 부동산이 아닌 물건을 대상으로 한 경우
*권리변동이 아닌 단순 사실을 등기하려는 경우
*법령상 등기할 수 없는 특약을 등기하려는 경우

== 등기사항과 순위 ==
등기사항은 등기부에 기록되면 순위가 문제될 수 있다. 특히 권리의 설정·이전·처분제한 등은 다른 권리와의 우선순위를 판단해야 한다.

순위가 중요한 등기사항은 다음과 같다.

*저당권
*근저당권
*전세권
*지상권
*가등기
*가압류
*가처분
*압류

같은 구에서 한 등기는 순위번호, 다른 구에서 한 등기는 접수번호가 중요하다.

== 등기사항과 지적공부 ==
토지의 표제부 등기사항은 [[지적공부]]의 등록사항과 연결된다. 지적공부에서 토지의 지번, 지목, 면적 등이 변경되면 등기부 표제부도 정리되어야 할 수 있다.

지적공부와 연결되는 등기사항은 다음과 같다.

*지번
*지목
*면적
*토지의 분할
*토지의 합병
*지목변경
*면적변경
*토지멸실

이 경우 지적소관청의 등기촉탁이 문제될 수 있다.

== 등기사항과 건축물대장 ==
건물의 표제부 등기사항은 [[건축물대장]]의 건물 표시와 연결된다. 건물의 종류, 구조, 면적 등이 변경되면 건물표시변경등기가 필요할 수 있다.

건축물대장과 연결되는 등기사항은 다음과 같다.

*건물의 소재
*건물번호
*종류
*구조
*면적
*부속건물
*건물 멸실
*건물 분할 또는 합병

== 거래 실무상 유의점 ==
부동산 거래에서는 어떤 사항이 등기부에 기록되어 있고, 어떤 사항은 등기부에 나타나지 않는지 구별해야 한다. 등기부에 나타나지 않는 권리나 사실도 거래에 영향을 줄 수 있다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

*표제부의 부동산 표시
*갑구의 소유권과 처분제한
*을구의 담보권과 용익권
*등기되지 않은 임대차관계
*유치권 주장 여부
*법정지상권 가능성
*분묘기지권 가능성
*지적공부와 등기부 표시의 일치 여부
*건축물대장과 등기부 표시의 일치 여부

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 등기할 수 있는 권리와 표제부·갑구·을구의 등기사항을 구별해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*등기사항은 등기부에 기록되는 부동산의 표시와 권리관계에 관한 사항이다.
*부동산등기는 부동산의 표시와 권리의 보존·이전·설정·변경·처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.
*등기할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권이다.
*점유권과 유치권은 일반적인 부동산등기법상 등기할 수 있는 권리 목록에 포함되지 않는다.
*표제부에는 부동산의 표시가 기록된다.
*갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록된다.
*을구에는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 기록된다.
*가압류, 가처분, 경매개시결정등기는 갑구에서 확인한다.
*저당권, 전세권, 지상권, 임차권은 을구에서 확인한다.
*등기할 것이 아닌 사항을 신청하면 등기신청 각하가 문제될 수 있다.

== 같이 보기 ==
*[[등기부]]
*[[등기기록]]
*[[표제부]]
*[[갑구]]
*[[을구]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「부동산등기법」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:등기제도]]