등기부 편집하기

등기부(登記簿)는 부동산의 표시와 권리관계를 기록하여 공시하기 위하여 전산정보처리조직에 의하여 편성한 공적 장부이다.<ref name="law2">국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제2조, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제2조</ref>

== 개요 ==
등기부는 [[부동산등기]]의 내용을 기록하는 공적 장부이다. 현행 부동산등기법상 등기부는 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말한다.<ref name="law2" />

공인중개사 부동산공시법에서는 등기부의 의의, [[토지등기부]]와 [[건물등기부]]의 구별, [[등기기록]]의 구성, [[표제부]]·[[갑구]]·[[을구]]의 기록사항, [[등기사항증명서]]와의 관계를 중심으로 정리하면 된다.

== 의의 ==
등기부는 부동산의 표시와 권리관계를 외부에 공시하는 장부이다. 부동산의 소유자, 저당권자, 전세권자, 가압류 등 권리제한 사항은 등기부를 통하여 확인한다.

등기부가 중요한 이유는 다음과 같다.

*부동산의 표시를 공시한다.
*소유권에 관한 사항을 공시한다.
*소유권 외 권리를 공시한다.
*부동산 거래에서 권리관계 확인의 기초가 된다.
*등기의 순위를 판단하는 기준이 된다.
*등기사항증명서 발급과 열람의 대상이 된다.

== 등기부의 종류 ==
등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분한다.<ref name="law14">국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제14조, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제14조</ref>

{| class="wikitable"
!구분
!대상
!주요 내용
|-
|토지등기부
|토지
|토지의 표시와 토지에 관한 권리관계
|-
|건물등기부
|건물
|건물의 표시와 건물에 관한 권리관계
|}

토지와 건물은 별개의 부동산으로 등기되므로, 토지등기부와 건물등기부는 따로 확인해야 한다.

== 등기기록 ==
[[등기기록]]은 부동산별로 편성되는 등기정보자료이다. 토지는 1필지마다, 건물은 1개의 건물마다 등기기록이 편성된다.

등기기록에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*부동산별로 편성된다.
*토지는 1필지 단위로 편성된다.
*건물은 1개의 건물 단위로 편성된다.
*구분건물은 전유부분별 등기기록 구조가 문제된다.
*등기기록에는 표제부, 갑구, 을구가 있다.

== 등기기록의 구성 ==
등기기록에는 [[표제부]], [[갑구]], [[을구]]를 둔다.<ref name="law15">국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제15조, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제15조</ref>

{| class="wikitable"
!구분
!기록 내용
|-
|표제부
|부동산의 표시에 관한 사항
|-
|갑구
|소유권에 관한 사항
|-
|을구
|소유권 외의 권리에 관한 사항
|}

등기부를 볼 때에는 표제부로 부동산을 특정하고, 갑구로 소유권과 처분제한을 확인하며, 을구로 담보권과 용익권을 확인한다.

== 표제부 ==
[[표제부]]는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 토지등기기록의 표제부에는 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록되고, 건물등기기록의 표제부에는 소재, 건물의 종류, 구조, 면적 등이 기록된다.

표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*토지의 소재
*지번
*지목
*면적
*건물의 소재
*건물의 종류
*건물의 구조
*건물의 면적
*대지권의 표시

표제부는 권리관계 자체가 아니라 권리의 대상이 되는 부동산을 특정하는 부분이다.

== 갑구 ==
[[갑구]]는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권에 관하여 어떤 처분제한이나 청구권 보전등기가 있는지 확인할 수 있다.

갑구에 기록될 수 있는 사항은 다음과 같다.

*[[소유권보존등기]]
*[[소유권이전등기]]
*[[가등기]]
*[[가압류등기]]
*[[가처분등기]]
*[[경매개시결정등기]]
*[[압류등기]]
*환매특약등기
*신탁등기

부동산을 매수하려는 경우 갑구에서 등기명의인과 매도인이 일치하는지, 처분제한등기가 있는지 확인해야 한다.

== 을구 ==
[[을구]]는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 담보권과 용익권을 확인할 때 을구를 본다.

을구에 기록될 수 있는 권리는 다음과 같다.

*[[지상권등기]]
*[[지역권등기]]
*[[전세권등기]]
*[[저당권등기]]
*[[근저당권등기]]
*[[임차권등기]]

을구에 아무 기록이 없으면 등기부상 소유권 외의 등기된 권리는 없는 것으로 볼 수 있으나, 등기되지 않은 권리나 법정권리의 존재 가능성은 별도로 확인해야 한다.

== 토지등기부 ==
토지등기부는 토지에 관한 등기부이다. 토지등기부는 토지의 표시와 토지에 관한 권리관계를 기록한다.

토지등기부 표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*소재
*지번
*지목
*면적
*등기원인과 등기일자
*표시번호

토지등기부의 표제부는 [[토지대장]], [[임야대장]] 등 지적공부의 토지표시와 연결된다.

== 건물등기부 ==
건물등기부는 건물에 관한 등기부이다. 건물등기부는 건물의 표시와 건물에 관한 권리관계를 기록한다.

건물등기부 표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*소재
*지번
*건물번호
*건물의 종류
*구조
*면적
*부속건물의 표시
*등기원인과 등기일자

건물등기부의 표제부는 [[건축물대장]]의 건물 표시와 연결된다.

== 구분건물의 등기부 ==
구분건물의 등기부는 일반 건물등기부와 구별된다. 구분건물은 1동의 건물 중 구조상·이용상 독립성이 있는 전유부분을 독립한 소유권의 객체로 하는 건물이다.

구분건물 등기부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*1동의 건물의 표시
*전유부분의 표시
*대지권의 표시
*전유부분별 갑구
*전유부분별 을구
*공용부분 관련 사항
*대지권 비율

아파트, 오피스텔, 집합상가의 거래에서는 구분건물 등기부와 대지권 표시를 반드시 확인해야 한다.

== 대지권의 표시 ==
구분건물 등기부에는 대지권의 표시가 기록될 수 있다. 대지권은 구분건물의 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리이다.

대지권 표시에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*대지권의 목적인 토지
*대지권의 종류
*대지권 비율
*대지권 등기 여부
*대지권 없는 구분건물 여부

대지권의 표시는 [[대지권등록부]]와도 연결된다.

== 등기사항증명서 ==
[[등기사항증명서]]는 등기기록에 기록된 사항을 증명하는 문서이다. 일반적으로 부동산 거래에서 등기부등본이라고 부르는 것은 등기사항증명서를 의미한다.

등기사항증명서에서 확인할 사항은 다음과 같다.

*표제부의 부동산 표시
*갑구의 소유권 관련 사항
*을구의 소유권 외 권리
*말소사항 포함 여부
*현재 유효한 권리관계
*공동담보목록 여부
*신탁원부 또는 도면 등 부속자료 필요 여부

== 등기부 열람 ==
등기부는 일정한 절차에 따라 열람할 수 있다. 등기부 열람은 거래 전 권리관계를 확인하는 가장 기본적인 절차이다.

등기부 열람이 필요한 경우는 다음과 같다.

*매매계약 전 소유자 확인
*저당권 또는 근저당권 확인
*전세권 또는 임차권 확인
*가압류, 가처분, 경매개시결정등기 확인
*가등기 확인
*표제부의 부동산 표시 확인
*대지권 유무 확인

== 등기부와 등기사항증명서의 구별 ==
등기부는 등기정보자료를 편성한 공적 장부이고, 등기사항증명서는 그 등기기록의 내용을 증명하기 위하여 발급되는 문서이다.

{| class="wikitable"
!구분
!등기부
!등기사항증명서
|-
|성격
|등기정보자료를 편성한 공적 장부
|등기기록 내용을 증명하는 문서
|-
|기능
|등기사항의 공적 기록
|거래·제출·확인용 증명
|-
|확인 방식
|열람 또는 증명서 발급
|발급받아 확인
|}

== 등기부와 지적공부 ==
[[지적공부]]는 토지의 표시와 소유자 등에 관한 사항을 등록한 공적 장부이다. 등기부는 부동산의 표시와 권리관계를 공시하는 장부이다.

{| class="wikitable"
!구분
!등기부
!지적공부
|-
|담당
|등기소
|지적소관청
|-
|중심 내용
|부동산의 표시와 권리관계
|토지의 표시와 소유자 사항
|-
|대표 공부
|토지등기부, 건물등기부
|토지대장, 임야대장, 지적도 등
|-
|심사 방식
|형식적 심사주의
|실질적 심사주의
|}

토지등기부 표제부의 토지표시는 지적공부의 등록사항과 일치해야 한다.

== 등기부와 건축물대장 ==
건물등기부 표제부의 건물표시는 [[건축물대장]]과 연결된다. 건축물대장은 건축물의 현황을 등록하는 공부이고, 건물등기부는 건물의 표시와 권리관계를 공시한다.

건축물대장과 등기부의 관계는 다음과 같다.

*건축물대장은 건물 현황의 기초자료이다.
*건물등기부 표제부는 건축물대장의 표시와 연결된다.
*증축, 용도변경, 멸실 등이 있으면 표시변경등기가 필요할 수 있다.
*건축물대장과 등기부 표시가 불일치할 수 있다.
*위반건축물 여부는 건축물대장에서 확인해야 한다.

== 등기부의 공시 기능 ==
등기부는 부동산의 권리관계를 외부에 알리는 공시 기능을 한다. 등기부에 기록된 사항은 누구나 일정한 절차로 확인할 수 있으므로 거래의 기초자료가 된다.

등기부의 공시 기능은 다음과 같다.

*소유자를 확인하게 한다.
*권리제한을 확인하게 한다.
*권리의 우선순위를 확인하게 한다.
*부동산의 표시를 확인하게 한다.
*거래 전 위험을 파악하게 한다.

== 등기부의 추정력 ==
등기부에 등기가 있으면 그 등기에 부합하는 권리가 존재하는 것으로 추정된다. 이를 [[등기의 추정력]]이라고 한다.

추정력에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*등기명의인은 권리자로 추정된다.
*등기원인의 적법성도 일정 범위에서 추정될 수 있다.
*추정은 반대증거로 깨질 수 있다.
*추정력은 공신력과 다르다.

== 등기부의 공신력 부정 ==
우리나라 부동산등기에는 공신력이 인정되지 않는다. 따라서 등기부상 권리자로 등기된 사람을 믿고 거래하였더라도 그 사람이 실제 권리자가 아니면 권리취득이 부정될 수 있다.

공신력 부정에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*등기부에는 공신력이 없다.
*등기부를 믿은 선의의 제3자가 항상 보호되는 것은 아니다.
*무권리자로부터의 취득은 원칙적으로 보호되지 않는다.
*등기부 확인 외에 실체관계 확인이 필요하다.
*추정력과 공신력을 구별해야 한다.

== 등기의 순위와 등기부 ==
등기부는 권리의 순위를 판단하는 기준자료가 된다. 같은 부동산에 여러 권리가 등기된 경우, 등기의 순위는 원칙적으로 등기한 순서에 따른다.

등기부에서 순위를 확인할 때 중요한 사항은 다음과 같다.

*같은 구에서는 순위번호를 확인한다.
*다른 구에서는 접수번호를 확인한다.
*갑구와 을구의 등기순위를 비교해야 할 수 있다.
*부기등기는 주등기와의 순위 관계를 확인한다.
*저당권, 전세권, 가등기의 순위가 중요하다.

== 말소된 등기의 확인 ==
등기사항증명서에는 말소사항을 포함하여 발급받는 방식과 현재 유효한 사항 중심으로 발급받는 방식이 있다. 거래에서는 말소된 권리라도 과거 권리관계 확인을 위해 필요할 수 있다.

말소사항 확인이 필요한 경우는 다음과 같다.

*과거 소유권 이전 경위 확인
*말소된 저당권 확인
*말소회복 가능성 검토
*가등기 말소 이력 확인
*압류나 가압류 말소 이력 확인
*권리관계 변동 흐름 확인

== 거래 실무상 확인 순서 ==
부동산 거래에서 등기부는 다음 순서로 확인하면 좋다.

#표제부에서 거래 대상 부동산이 맞는지 확인한다.
#갑구에서 현재 소유자를 확인한다.
#갑구에서 가압류, 가처분, 경매개시결정등기를 확인한다.
#을구에서 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등을 확인한다.
#구분건물은 대지권 표시를 확인한다.
#등기부와 지적공부 또는 건축물대장의 표시가 일치하는지 확인한다.
#계약 직전과 잔금 직전에 다시 확인한다.

== 거래 실무상 유의점 ==
등기부는 거래 안전의 핵심자료이지만, 등기부만 확인하면 충분한 것은 아니다. 등기에는 공신력이 없고, 공부와 현황이 다를 수 있기 때문이다.

거래 시 함께 확인할 자료는 다음과 같다.

*등기사항증명서
*토지대장 또는 임야대장
*지적도 또는 임야도
*건축물대장
*토지이용계획 관련 자료
*현장 점유상태
*임대차관계
*대지권등록부
*공유지연명부

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공시법에서는 등기부의 종류와 등기기록의 구성을 중심으로 정리해야 한다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*등기부는 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 편성한 공적 장부이다.
*등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분한다.
*등기기록에는 표제부, 갑구, 을구가 있다.
*표제부는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록한다.
*갑구는 소유권에 관한 사항을 기록한다.
*을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록한다.
*토지와 건물은 별개의 등기부에 등기된다.
*등기사항증명서는 등기기록의 내용을 증명하는 문서이다.
*등기부에는 추정력이 인정되지만 공신력은 인정되지 않는다.
*토지등기부 표제부는 지적공부의 토지표시와 연결된다.

== 같이 보기 ==
*[[등기기록]]
*[[등기사항증명서]]
*[[표제부]]
*[[갑구]]
*[[을구]]

== 참고 문헌 ==
국가법령정보센터, 「부동산등기법」

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:등기제도]]