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상가주택

2021-03-07T01:56:00Z

180.71.12.244:

==상가주택 1세대 1주택 비과세==

*주택의 연면적 > 상가의 연면적인 경우,
**주택과 상가 모두 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건 적용
**9억원 초과시 장기보유특별공제 최대 80% 적용
**'''단, 2022년부터 양도가액이 9억원을 초과할 경우 주택과 상가를 구분해서 계산'''
*주택의 연멱적 ≤ 상가의 연면적인 경우,
**주택 부분만 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 요건 적용
**상가 부분은 양도소득세 과세대상 장기보유 특별공제 30%까지 공제

=== 2021년 12월 31일까지 ===
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!구분
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|실제 현황
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| rowspan="2" |양도세 계산시
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|-
| colspan="3" |
*전체양도가액에 1세대 1주택 비과세
*양도가액 9억원 초과시 장특공 80%
|
*비과세 없음
*장특공 최대 30%
|}

=== 2022년 1월 1일부터 ===
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|실제 현황
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'''(9억원 이하)'''
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*전체양도가액에 1세대 1주택 비과세
*양도가액 9억원 초과시 장특공 80%
|
*비과세 없음
*장특공 최대 30%
|-
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'''(9억원 초과)'''
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|-
|
*1세대 1주택 비과세
*장특공 최대 80%
|
*비과세 없음
*장특공 최대 30%
|
*1세대 1주택 비과세
*장특공 최대 80%
|
*비과세 없음
*장특공 최대 30%
|}

상가주택

2021-03-07T01:55:41Z

180.71.12.244:

==상가주택 1세대 1주택 비과세==

*주택의 연면적 > 상가의 연면적인 경우,
**주택과 상가 모두 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건 적용
**9억원 초과시 장기보유특별공제 최대 80% 적용
**'''단, 2022년부터 양도가액이 9억원을 초과할 경우 주택과 상가를 구분해서 계산'''
*주택의 연멱적 ≤ 상가의 연면적인 경우,
**주택 부분만 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 요건 적용
**상가 부분은 양도소득세 과세대상 장기보유 특별공제 30%까지 공제

=== 2021년 12월 31일까지 ===
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|실제 현황
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*전체양도가액에 1세대 1주택 비과세
*양도가액 9억원 초과시 장특공 80%
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*비과세 없음
*장특공 최대 30%
|}

=== 2022년 1월 1일부터 ===
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'''(9억원 이하)'''
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*전체양도가액에 1세대 1주택 비과세
*양도가액 9억원 초과시 장특공 80%
|
*비과세 없음
*장특공 최대 30%
|-
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'''(9억원 초과)'''
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|-
|
*1세대 1주택 비과세
*장특공 최대 80%
|
*비과세 없음
*장특공 최대 30%
|
*1세대 1주택 비과세
*장특공 최대 80%
|
*비과세 없음
*장특공 최대 30%
|}

상가주택

2021-03-07T01:53:57Z

180.71.12.244:

==상가주택 1세대 1주택 비과세==

*주택의 연면적 > 상가의 연면적인 경우,
**주택과 상가 모두 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건 적용
**9억원 초과시 장기보유특별공제 최대 80% 적용
**'''단, 2022년부터 양도가액이 9억원을 초과할 경우 주택과 상가를 구분해서 계산'''
*주택의 연멱적 ≤ 상가의 연면적인 경우,
**주택 부분만 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 요건 적용
**상가 부분은 양도소득세 과세대상 장기보유 특별공제 30%까지 공제

=== 2021년 12월 31일까지 ===
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!구분
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|실제 현황
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|주택
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*전체양도가액에 1세대 1주택 비과세
*양도가액 9억원 초과시 장특공 80%
|
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*장특공 최대 30%
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=== 2022년 1월 1일부터 ===
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*전체양도가액에 1세대 1주택 비과세
*양도가액 9억원 초과시 장특공 80%
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*장특공 최대 30%
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*1세대 1주택 비과세
*장특공 최대 80%
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*장특공 최대 30%
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*1세대 1주택 비과세
*장특공 최대 80%
|
*비과세 없음
*장특공 최대 30%
|}

상가주택

2021-03-07T01:45:03Z

180.71.12.244: /* 상가주택 1세대 1주택 비과세 */

==상가주택 1세대 1주택 비과세==

*주택의 연면적 > 상가의 연면적인 경우,
**주택과 상가 모두 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건 적용
**9억원 초과시 장기보유특별공제 최대 80% 적용
*주택의 연멱적 ≤ 상가의 연면적인 경우,
**주택 부분만 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 요건 적용
**상가 부분은 양도소득세 과세대상 장기보유 특별공제 30%까지 공제

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*전체양도가액에 1세대 1주택 비과세
*양도가액 9억원 초과시 장특공 80%
|
*비과세 없음
*장특공 최대 30%
|}

상가주택

2021-03-07T01:43:29Z

180.71.12.244: 새 문서: == 상가주택 1세대 1주택 비과세 == * 주택의 연면적 > 상가의 연면적인 경우, ** 주택과 상가 모두 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건...

== 상가주택 1세대 1주택 비과세 ==

* 주택의 연면적 > 상가의 연면적인 경우,
** 주택과 상가 모두 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건 적용
** 9억원 초과시 장기보유특별공제 최대 80% 적용
* 주택의 연멱적 ≤ 상가의 연면적인 경우,
** 주택 부분만 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 요건 적용
** 상가 부분은 양도소득세 과세대상 장기보유 특별공제 30%까지 공제

{| class="wikitable"
|+
!구분
! colspan="2" |주택 연면적 > 상가 연면적
! colspan="2" |주택 연면적 ≤ 상가 연면적
|-
|실제 현황
|주택
|상가
|주택
|상가
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|양도세 계산시
|주택
|주택
|주택
|상가
|-
|비고
| colspan="3" |
* 전체양도가액에 1세대 1주택 비과세
* 양도가액 9억원 초과시 장특공 80%

<br />
|
* 비과세 없음
* 장특공 최대 30%
|}

종합부동산세(2021년)

2021-03-06T16:50:14Z

180.71.12.244: 새 문서: * 상위 문서: 종합부동산세 2021년 귀속분부터 적용되는 종합부동산세 == '''세율 인상''' == 개인 주택분 '''세율인상''' 및 법인 주택분 ''...

* 상위 문서: [[종합부동산세]]

2021년 귀속분부터 적용되는 종합부동산세

== '''세율 인상''' ==
개인 주택분 '''세율인상''' 및 법인 주택분 '''고율의 단일세율''' 적용
{| class="wikitable"
! rowspan="3" |과세표준
! colspan="3" |2주택 이하
! colspan="3" |3주택이상, 조정지역 2주택
|-
! rowspan="2" |현 행
! colspan="2" |'''개 정'''
! rowspan="2" |현 행
! colspan="2" |'''개 정'''
|-
!'''개인'''
!'''법인'''
!'''개인'''
!'''법인'''
|-
|3억원 이하
|0.5%
|'''0.6'''
| rowspan="6" |'''3%'''
|0.6%
|'''1.2'''
| rowspan="6" |'''6%'''
|-
|3∼6억원
|0.7%
|'''0.8'''
|0.9%
|'''1.6'''
|-
|6∼12억원
|1.0%
|'''1.2'''
|1.3%
|'''2.2'''
|-
|12∼50억원
|1.4%
|'''1.6'''
|1.8%
|'''3.6'''
|-
|50∼94억원
|2.0%
|'''2.2'''
|2.5%
|'''5.0'''
|-
|94억원 초과
|2.7%
|'''3.0'''
|3.2%
|'''6.0'''
|}

== '''세부담 상한 인상''' ==
법인 주택분 '''세부담상한 적용 폐지''' 및 개인 조정대상지역 2주택자 세부담상한 '''200% → 300% 인상'''
{| class="wikitable"
! rowspan="2" |구 분
! rowspan="2" |현 행

(개인·법인 동일)
! colspan="2" |'''개 정'''
|-
!'''개 인'''
!'''법 인'''
|-
|일반 1·2주택
|150%
|150%
| rowspan="3" |'''폐 지'''
|-
|조정대상지역 2주택
|200%
|'''300%'''
|-
|3주택 이상
|300%
|300%
|}

== '''법인 주택분 과세 강화''' ==
20.7.11. 이후 임대사업 등록 신청분부터

* 법인 보유 주택에 대해 종부세 공제액(6억 원) 폐지
* 법인이 조정대상지역 내 신규등록 임대주택 종부세 과세

== '''1세대 1주택자 세액공제 확대''' ==
고령자 공제율 인상 및 장기보유 공제와 합산한 공제한도 증액
{| class="wikitable"
! colspan="3" |'''고령자 공제'''
! colspan="2" |'''장기보유 공제'''(현행 유지)
! rowspan="3" |'''공제한도'''
|-
! rowspan="2" |'''연 령'''
! colspan="2" |'''공제율'''
! rowspan="2" |'''보유기간'''
! rowspan="2" |'''공제율'''
|-
!'''현 행'''
!'''개 정'''
|-
|60∼65세
|10%
|'''20%'''
|5∼10년
|20%
| rowspan="3" |'''70%→80%'''
|-
|65∼70세
|20%
|'''30%'''
|10∼15년
|40%
|-
|70세 이상
|30%
|'''40%'''
|15년 이상
|50%
|}

== 참고 문헌 ==

* 주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행전안전부, 2020.10.)

장기보유특별공제 거주기간

2021-03-06T16:45:33Z

180.71.12.244: 새 문서: * 상위 문서: 장기보유특별공제 == 장기보유특별공제율 == 1세대 1주택(고가주택)에 대한 '''장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간...

* 상위 문서: [[장기보유특별공제]]

== 장기보유특별공제율 ==
1세대 1주택(고가주택)에 대한 '''장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간 추가'''(’21.1.1. 양도분부터)

* 보유기간 연 8% 공제율을'''「보유기간 4%+거주기간 4%」로 조정'''

{| class="wikitable"
! colspan="2" |'''기간'''(년)
!'''3년∼'''
!'''4년∼'''
!'''5년∼'''
!'''6년∼'''
!'''7년∼'''
!'''8년∼'''
!'''9년∼'''
!'''10년 이상'''
|-
!'''2021년 이전'''
!'''보유'''
|24%
|32%
|40%
|48%
|56%
|64%
|72%
|80%
|-
! rowspan="3" |'''2021년 이후'''
!'''보유'''
|'''12%'''
|'''16%'''
|'''20%'''
|'''24%'''
|'''28%'''
|'''32%'''
|'''36%'''
|'''40%'''
|-
!'''거주'''
|'''12%'''
|'''16%'''
|'''20%'''
|'''24%'''
|'''28%'''
|'''32%'''
|'''36%'''
|'''40%'''
|-
!'''합계'''
|'''24%'''
|'''32%'''
|'''40%'''
|'''48%'''
|'''56%'''
|'''64%'''
|'''72%'''
|'''80%'''
|}

== 1세대 1주택 인정 기준 ==
장기보유특별공제 1세대 1주택 세율을 적용받기 위해선 2년 이상 거주 필요<ref>'''[https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/(20210219,31472,20210219)/제159조의4 소득세법 시행령 제159조의4(장기보유특별공제)]''' 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.</ref>

== 각주 ==

장기보유특별공제

2021-03-06T16:39:59Z

180.71.12.244: /* 2021년 부터 */

[[분류:부동산]]
[[분류:소득세]]
[[분류:양도소득세]]

;長期保有特別控除; Special deduction for long-term holding

장기 보유한 토지 또는 건물을 양도하려고 할 때 양도 차익의 일정한 비율을 공제하여 부동산의 건전한 소유와 부동산에 대한 건전한 투자를 유도하려는 제도

==해설==
시세 차익으로 수익을 거두었더라도 부동산을 장기로 보유하고 있었던 경우 투기의 목적이 없거나 적었다고 보고 세금을 감면해주는 것이다. 하지만 이 제도 때문에 여러 주택을 오래동안 소유하여 막대한 차익을 얻는 사람들도 세금을 너무 적게 내게 되는 부작용이 있어 요즘은 1주택자이거나 실제로 거주를 해야 혜택을 크게 주는 등 혜택을 받을 수 있는 조건이 까다로워 지고 있다.

==관련 법령==
소득세법 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 '''장기보유 특별공제액'''을 공제한 금액으로 한다.

==현재 제도==

;보유 기간이 3년 이상인 경우 적용한다.

===1주택자===
1주택자이면서 거주기간이 2년 이상이 경우에만 적용된다.<ref>소득세법 시행령 제159조의3(장기보유특별공제) "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.(요약)</ref>

====2020년 이전====

*1년에 8%씩 적용되어, 최대 10년에 80%까지 적용된다.

====2021년 부터====
'''장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간 추가'''

*보유에 대한 공제가 1년에 4%씩 적용되어, 최대 10년에 40%까지 적용된다.
*거주에 대한 공제가 1년에 4%씩 적용되어, 최대 10년에 40%까지 적용된다.
**거주는 보유기간이 3년 이상인 경우, 2년 이상 거주한 경우 적용받을 수 있다.
*'''예시'''
**2년 보유 = 0%
**3년 보유 = 12%
**4년 보유 = 16%
**4년 보유, 1년 거주 = 16%
**4년 보유, 2년 거주 + 24%
**10년 보유, 거주 안함 = 40%
**11년 보유, 거주 안함 = 40%
**11년 보유, 1년 거주 = 40%
**11년 보유, 2년 거주 = 48%

===2주택자===

*1년에 2%씩 적용되어, 최대 15년에 30%까지 적용한다.

===민간임대주택===

*민간임대주택을 등록하여 정해진 요건에 맞게 임대한 경우 50% 또는 70%의 장기보유특별공제를 적용한다.<ref>조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 2022년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.</ref>
*'''정해진 요건'''
**[[민간임대주택에 관한 특별법]] 상의 [[공공지원민간임대주택]]이거나 [[장기일반민간임대주택]]을 등록
**임대개시일 당시 수도권의 경우 6억원, 수도권 밖의 경우 3억원 이하
**임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하
**8년 이상 임대
*'''공제율'''
**8년 이상 임대한 경우 50%
**10년 이상 임대한 경우 70%

===적용이 배제되는 경우===

*조정대상지역 다주택자<ref>소득세법 제95조(양도소득금액) ②제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다) (중략), 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다.(하략) </ref>
*국외자산<ref>소득세법 제118조의8(국외자산 양도에 대한 준용규정)</ref>

==변동 사항==
===2017년 [[8.2 대책]]===

*조정대상지역 [[다주택자]] 장기보유특별공제 배제
*'''적용 시기''': '''2018.4.1.''' 이후 양도하는 주택부터 적용

===2019년 [[12.16 대책]]===

;2021년부터 시행

*1주택자인 경우 10년 보유만 해도 80%까지 감면해 주던 것을, 10년 보유시 40% + 10년 거주시 40%로 조건을 대폭 강화했다.
*3년 이상부터 공제가 들어가며, 1년 보유에 4%, 1년 거주에 4%가 적용된다.
*즉 8년 보유하고 3년 거주한 경우 8 * 4% + 3 * 4% = 44%가 적용된다.

==참고문헌 및 근거==
<references />

부동산 규제지역

2021-03-06T16:38:50Z

180.71.12.244:

정부에서 주로 부동산의 투기 방지, 주택 시장 안정화 등을 위해 지정하여 관리하는 지역을 의미한다.

법률적 근거를 가지고 정해진 절차에 따라 지정하며, 지정 결과에 따라 투자에 제약이 생기고 시세에도 영향을 끼치게 된다.

==종류==
일반적으로 아래와 같이 포함 관계를 가지나, 일부 특수한 지역은 투기과열지구이면서 조정대상지역이 아닌 경우도 있다.
{| class="wikitable"
!비규제 지역
{| class="wikitable"
|[[조정대상지역|조정대상지역: 주택 분양 등이 과열 되거나 우려가 있는 지역]]
{| class="wikitable"
![[투기과열지구|투기과열지구: 주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역]]
{| class="wikitable"
|[[투기지역]]: 부동산 가격이 급등하거나 우려가 있는 지역
|}
|}
|}
|}

==지정 효과==

===조정대상지역===

*[[조정대상지역 취득세 중과세|취득세 중과세]]
**2주택 8%, 3주택 이상 12%
**3억이상 증여취득세 12%
*양도세 중과세
**[[1세대 1주택자 거주요건]] 추가
**일시적 2주택 1년 내 처분
**다주택 양도세 중과세율
**장기보유특별공제 적용 배제
*구입 및 대출 규제
**LTV, DTI 강화
**2주택 이상이거나 실거주목적 외인경우 주담대 금지
**자금조달계획서 제출 의무 강화
**전세자금대출 보증제한

===투기과열지구===

*더 강화된 LTV, DTI 적용
*더 강화된 전세자금대출 보증제한
*조합원입주권, 분양권 전매 제한
*자금조달계획서 제출 의무 강화

==제도 비교<ref>주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행정안전부, 2020.10)</ref>==
{| class="wikitable"
! colspan="2" |'''구분'''
!'''조정대상지역'''
!'''투기과열지구'''
!'''투기지역'''
|-
| colspan="2" |개념
|주택 분양 등이 과열 되거나 우려가 있는 지역
|주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역
|부동산 가격이 급등하거나 우려가 있는 지역
|-
| colspan="2" |법적근거
|주택법 §63의2
|주택법 §63
|소득세법 §104의2
|-
| colspan="2" |지정권자
|국토부 장관
|국토부 장관, 시·도지사
|기재부 장관
|-
| colspan="2" |지정기준
|
*주택가격상승률이 물가상승률의 130% 초과
*청약 경쟁률 5:1 초과 또는 분양권 전매 거래량 증가 등
|
*주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높음
*청약 경쟁률 5:1 초과 또는 주택공급물량 감소 등
|
*주택가격상승률 또는 지가상승률이 물가상승률의 130% 초과 등
|-
! colspan="2" |구분
! colspan="3" |'''주요 지정 효과'''
|-
| rowspan="4" |금

융
| rowspan="2" |가계

대출
| colspan="3" |
*2세대 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지
*1주택 세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 원칙적 금지
*고가주택(시가 9억 초과) 구입 시 실거주 목적 제외 주택담보대출 금지
|-
|
*LTV : 9억↧ 50%, 9억↑ 30%
*DTI : 50%
|
*LTV : 9억↧ 40%, 9억↑ 20%, 15억↑ 0%
*DTI : 40%
|
|-
| rowspan="2" |사업자

대출
| colspan="3" |
*주택매매업·임대업 외 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
|-
|
*LTV : 9억↧ 50%, 9억↑ 30%
|
*LTV : 9억↧ 40%, 9억↑ 20%, 15억↑ 0%
*개인·임대사업자 고가주택 구입시 신규 주택담보대출 금지
|
|-
| colspan="2" |세제
|
*다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제
**2주택 +10%, 3주택 +20%
**분양권 주택수에 포함
*2주택이상 보유자 종부세 추가과세
|좌동
|좌동
|-
| colspan="2" |전매제한
|
*분양권 전매 제한
|
*주택·분양권 전매 제한
|
|}

==지정 현황==
{{틀:규제지역 지정현황}}

==각주==
<references />

투기지역

2021-03-06T16:36:58Z

180.71.12.244:

投機地域 / Housing Speculation Zone

주택가격 및 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정하는 지역

== 근거 법령 ==

* 주택법 제63조의2
* 동법 시행규칙 제25조의2

==지정 효과==

*토지투기지역
**해당 토지는 및 주택을 제외한 해당 지상의 각종 시설물도 양도 시 실거래가 위주로 양도세 부과
*주택투기지역
**양도소득세가 공시지가 기준이 아닌 실거래가 기준으로 부과

==지정 기준 및 절차==

=== 지정 기준 ===
'''정량적 요건 : 공통요건+선택요건 중 1이상 충족'''

*공통요건
**직전월 당해 주택 가격상승률 > 전국소비자물가상승률*130%
*선택요건
**① 직전 2개월 당해 주택 평균가격상승률 > 전국 주택가격상승률*130%
**② 직전 1년간 당해 주택 가격상승률 > 직전 3년간 연평균 전국 주택가격 상승률
*단, 물가상승률*130%, 소비자물가상승률*130%가 0.5% 미만인 경우 0.5%로 함

'''정성적 요건 :''' 정량적 요건을 갖추고 당해 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우

=== 지정 절차 ===

* 지자체 의견 청취 및 검토의견 회신
* 국토부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정

==현재 지정 현황==
기획재정부 > 법령 > 고시/공고/지침 > 공고 > 검색창에 '투기지역'으로 검색하여 확인할 수 있다.

*서울특별시
**용산구·성동구·노원구·마포구·양천구·강서구·영등포구·서초구·강남구·송파구·강동구
*세종특별자치시

투기과열지구

2021-03-06T16:35:06Z

180.71.12.244:

주택가격의 안정 등을 위하여 필요한 경우에 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 지역.

*[[조정대상지역]], [[투기지역]]과는 유사하지만 규제가 전반적으로 조정대상지역보다는 강하고 투기지역보단 약하다

==법적 근거==

*'''주택법 제63조(투기과열지구의 지정 및 해제)'''
*동법 시행규칙 제25조

== 지정 기준 및 절차 ==

=== 지정 기준 ===
'''정량적 요건: 공통요건+선택요건 중 1 이상 충족'''

* '''(공통요건)''' 해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역
* '''(선택요건)'''
** ①직전 2개월 월평균 청약경쟁률 모두 5:1 초과(국민주택규모 10:1)
** ②주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소
** ③주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소
** ④신도시개발이나 전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 있는 경우로 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하이거나, 주택공급물량이 청약1순위자에 비해 현저히 적은 경우

'''정성적 요건 :''' 지역주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역

=== 지정 절차 ===

* 지자체 의견 청취 및 검토의견 회신, 주거정책심의위원회 심의
* 국토부장관 : 시·도지사의 의견을 들어 지정·해제
* 시·도지사 : 국토부장관과 협의를 거쳐 지정·해제

==현재 지정 현황==
{{틀:규제지역 지정현황}}

==같이 보기==

*[[부동산 규제지역]]
*[[조정대상지역]]
*[[투기지역]]
<references />

부동산 규제지역

2021-03-06T16:33:04Z

180.71.12.244:

정부에서 주로 부동산의 투기 방지, 주택 시장 안정화 등을 위해 지정하여 관리하는 지역을 의미한다.

법률적 근거를 가지고 정해진 절차에 따라 지정하며, 지정 결과에 따라 투자에 제약이 생기고 시세에도 영향을 끼치게 된다.

==종류==
일반적으로 아래와 같이 포함 관계를 가지나, 일부 특수한 지역은 투기과열지구이면서 조정대상지역이 아닌 경우도 있다.
{| class="wikitable"
!비규제 지역
{| class="wikitable"
|조정대상지역
{| class="wikitable"
!투기과열지구
{| class="wikitable"
|투기지역
|}
|}
|}
|}

*[[조정대상지역]]
*[[투기과열지구]]
*[[투기지역]]

==지정 효과==

===조정대상지역===

*[[조정대상지역 취득세 중과세|취득세 중과세]]
**2주택 8%, 3주택 이상 12%
**3억이상 증여취득세 12%
*양도세 중과세
**[[1세대 1주택자 거주요건]] 추가
**일시적 2주택 1년 내 처분
**다주택 양도세 중과세율
**장기보유특별공제 적용 배제
*구입 및 대출 규제
**LTV, DTI 강화
**2주택 이상이거나 실거주목적 외인경우 주담대 금지
**자금조달계획서 제출 의무 강화
**전세자금대출 보증제한

===투기과열지구===

*더 강화된 LTV, DTI 적용
*더 강화된 전세자금대출 보증제한
*조합원입주권, 분양권 전매 제한
*자금조달계획서 제출 의무 강화

== 제도 비교<ref>주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행정안전부, 2020.10)</ref> ==
{| class="wikitable"
! colspan="2" |'''구분'''
!'''조정대상지역'''
!'''투기과열지구'''
!'''투기지역'''
|-
| colspan="2" |개념
|주택 분양 등이 과열 되거나 우려가 있는 지역
|주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역
|부동산 가격이 급등하거나 우려가 있는 지역
|-
| colspan="2" |법적근거
|주택법 §63의2
|주택법 §63
|소득세법 §104의2
|-
| colspan="2" |지정권자
|국토부 장관
|국토부 장관, 시·도지사
|기재부 장관
|-
| colspan="2" |지정기준
|
* 주택가격상승률이 물가상승률의 130% 초과
* 청약 경쟁률 5:1 초과 또는 분양권 전매 거래량 증가 등
|
* 주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높음
* 청약 경쟁률 5:1 초과 또는 주택공급물량 감소 등
|
* 주택가격상승률 또는 지가상승률이 물가상승률의 130% 초과 등
|-
! colspan="2" |구분
! colspan="3" |'''주요 지정 효과'''
|-
| rowspan="4" |금

융
| rowspan="2" |가계

대출
| colspan="3" |
* 2세대 이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지
* 1주택 세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 원칙적 금지
* 고가주택(시가 9억 초과) 구입 시 실거주 목적 제외 주택담보대출 금지
|-
|
* LTV : 9억↧ 50%, 9억↑ 30%
* DTI : 50%
|
* LTV : 9억↧ 40%, 9억↑ 20%, 15억↑ 0%
* DTI : 40%
|
|-
| rowspan="2" |사업자

대출
| colspan="3" |
* 주택매매업·임대업 외 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
|-
|
* LTV : 9억↧ 50%, 9억↑ 30%
|
* LTV : 9억↧ 40%, 9억↑ 20%, 15억↑ 0%
* 개인·임대사업자 고가주택 구입시 신규 주택담보대출 금지
|
|-
| colspan="2" |세제
|
* 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제
** 2주택 +10%, 3주택 +20%
** 분양권 주택수에 포함
* 2주택이상 보유자 종부세 추가과세
|좌동
|좌동
|-
| colspan="2" |전매제한
|
* 분양권 전매 제한
|
* 주택·분양권 전매 제한
|
|}

==지정 현황==
{{틀:규제지역 지정현황}}

==지정 기준 및 절차==
{| class="wikitable"
!구분
!투기지역
!투기과열지구
!조정대상지역
|-
|'''법령'''
|
*소득세법 제104조의2
*동법 시행령 제168조의3
|
*주택법 제63조
*동법 시행규칙 제25조
|
*주택법 제63조의2
*동법 시행규칙 제25조의2
|-
|'''지정'''

'''기준'''
|'''정량적 요건 : 공통요건+선택요건 중 1이상 충족'''
*(공통요건) 직전월 당해 주택 가격상승률 > 전국소비자물가상승률*130%
*(선택요건)
*①직전 2개월 당해 주택 평균가격상승률 > 전국 주택가격상승률*130%
*②직전 1년간 당해 주택 가격상승률 > 직전 3년간 연평균 전국 주택가격 상승률
*단, 물가상승률*130%, 소비자물가상승률*130%가 0.5% 미만인 경우 0.5%로 함

'''정성적 요건 :''' 정량적 요건을 갖추고 당해 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우
|'''정량적 요건: 공통요건+선택요건 중 1 이상 충족'''
*(공통요건) 해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역
*(선택요건)
*①직전 2개월 월평균 청약경쟁률 모두 5:1 초과(국민주택규모 10:1)
*②주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소
*③주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소
*④신도시개발이나 전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 있는 경우로 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하이거나, 주택공급물량이 청약1순위자에 비해 현저히 적은 경우

'''정성적 요건 :''' 지역주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역
|'''정량적 요건 : 공통요건+선택요건 중 1 이상 충족'''
*(공통요건) 직전월부터 소급하여 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역
*(선택요건)
*① 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택규모 10:1)
*②직전월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기대비 30% 이상 증가
*③ 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국평균이하

'''정성적 요건 :''' 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
|-
|'''지정'''

'''절차'''
|국토부장관이 요청하면 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정 및 해제(필요시 재정부장관이 직접 위원회 회부)
|지자체 의견 청취 및 검토의견 회신, 주거정책심의위원회 심의를 거쳐

국토부장관 : 시·도지사의 의견을 들어 지정·해제

시·도지사 : 국토부장관과 협의를 거쳐 지정·해제
|지자체 의견 청취 및 검토의견 회신, 주거정책심의위원회 심의를 거쳐, 국토부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정
|}

==각주==
<references />

7.30 지방세법 시행령 개정안

2021-03-06T15:31:39Z

180.71.12.244:

==개요==

*'''입법예고 기간''': 2020년 7월 31일 ~ 8월 3일 까지
*'''관련 보도자료''': [https://www.mois.go.kr/frt/bbs/type010/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000008&nttId=78941 부동산대책 관련「지방세법 시행령」개정안 입법예고]
*'''관련 계산기''': [http://부동산계산기.com/취득세 취득세법 계산기]

==주요 내용==

===1세대 범위 규정===

*1세대란 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족<ref>부모, 배우자, 자녀, 형제자매 등</ref>으로 구성된 세대
**'''배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀'''는 주택을 취득하는 자와 '''같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 세대'''로 봄
*다만, 30세 미만의 자녀라 하더라도 '''일정 소득'''<ref>「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득(‘20년 1인가구 월 175만원)의 100분의 40 이상(월 70만원)</ref>이 있고 따로 사는 경우에는 '''별도의 세대'''로 볼 수 있도록 예외 규정

===주택 수 합산 제외===

*'''공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운''' 주택 취득의 경우 '''주택 수 합산에서 제외'''하고 '''중과 세율도 적용받지 않도록 규정'''
**가정어린이집, 노인복지주택, 국가등록문화재, 농어촌주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택, 재개발사업 등을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택 등
*상속주택의 경우에는 지분상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 '''상속개시일로부터 5년'''까지는 주택 수에 합산 제외

===일시적 2주택===

*이사‧학업‧취업 등으로 인해 '''일시적으로 2주택이 되는 경우''' 1주택 세율을 적용할 수 있도록 '''세부기준을 규정'''
*1주택을 소유한 1세대가 다른 1주택을 추가로 취득한 경우 '''종전 주택을 일정 기간'''<ref>3년, 다만 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 경우에는 1년 이내 처분</ref> '''내에 처분'''할 경우에 신규 주택은 1주택 세율(1~3%) 적용
**다만, 기간 내에 종전 주택을 처분하지 않으면 추후 차액 추징

===증여 취득세율 강화 대상===

*조정대상지역 내에 '''공시가격 3억원 이상''' '''주택'''을 증여한 경우 증여를 받은 자가 내는 증여 취득세율이 현행 3.5%에서 12%로 강화
*그 외 주택의 경우에는 현행 3.5% 세율 적용
*투기수요와 관계없는 1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 3.5% 적용

==각주==
<references />

주택수

2021-03-06T15:31:03Z

180.71.12.244:

주택법에 의한 주택 및 실제 거주용으로 사용하는 오피스텔 또한 포함한다.

==세금별 차이==

==== '''분양권''' ====

* '''양도소득세: 주택수 포함'''
** 개정 소득세법 시행 시점(2021년 1월 1일) 이후 취득한 분양권에 한함<ref>[https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000041562&menuNo=4010100 <nowiki>[보도참고] 양도소득세제상 주택 수 계산시 분양권 포함 관련(기획재정부, 2020.7.22.)</nowiki>]</ref>
* '''취득세: 주택수 포함'''
** 개정 지방세법 시행 시점(2020년 8월 12일) 이후 취득한 분양권에 한함<ref>[https://www.hankyung.com/realestate/article/2020090993851 입주권과 분양권도 주택 수에 포함된다]</ref>
** 다른 주택 취득 때 주택 수에 포함되고, 준공된 이후 취득세를 납부할 때도 분양권 취득 시점의 주택 수에 따라 취득세가 중과세

===='''30세 미만 독립세대 미혼 자녀 보유 주택'''====

*'''양도소득세 : 주택수 불포함'''
**소득세는 실질과세라는 원칙에 따라 30세 미만 미혼자녀라고 할지라도 본인의 소득으로 생활을 할 수 있다면 별도 세대 구성 가능
**근거: 소득세법 시행령 제152조의3(1세대의 범위) 제3호<ref>법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 10 분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우</ref>
*'''취득세 : 주택수 포함'''
**취득세는 법령 자체에 30세 미만 미혼의 경우 같은 가구에 속한 것으로 본다고 규정을 하였기 때문에 실질보다는 형식에 의한 법 적용
**근거: 지방세법 시행령 제29조(1가구 1주택의 범위) 제1항<ref>법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 (중간 생략) 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가… (이하 생략)</ref>
*'''사례'''
**아버지 A주택, 어머니 B주택 그리고 30세 미만 별도세대 미혼 자녀 C주택 총 3주택
**양도소득세: 아버지 기준으로 2주택자, 아들 기준으로 1주택자
**취득세: 아버지 기분으로 3주택자, 아들 기준으로 3주택자

===='''주거용 오피스텔'''====

*'''양도소득세 : 주택수 포함'''
**양도소득세에 주택이란 실질에 따라 판단한다고 규정을 하였기 때문에 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 주택 수에 포함
**근거: 소득세법 제88조(정의) 제7호<ref>“주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.</ref>
*'''취득세 : 주택수 포함'''
**취득세법에서 주택이란 주택법에 따라 판정하게 되어 있으나 주거용으로 사용되는 오피스텔은 별도로 주택수에 포함
***기존에는 포함하지 않았었으나, 2020년 8월 12일 포함하는 것으로 개정 시행된 것이다.
**근거: 지방세법 제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제4호<ref>제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.</ref>

===='''상가 주택(다가구, 근린생활시설 등)'''====

*'''양도소득세: 주택수 포함'''
**주택이 조금이라도 포함되어 있으면 주택으로 봄
***즉 전체 5개층 중 4개 층이 근린상가고 1개층이 주택으로 사용되는 경우에도 해당 건물을 가진 경우 주택으로 본다.
**근거: 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)<ref>법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.</ref>

==각주==
<references />

담보인정비율

2021-03-06T15:06:04Z

180.71.12.244:

;LTV, Loan To Value ratio

담보인정비율(LTV)이란 자산의 담보가치 대비 대출금액 비율을 의미하는 것으로 담보대출을 취급하는 하나의 기준이다.

금융기관은 대출채권에서 부도가 발생하는 경우 담보자산을 처분하여 대출채권 상환에 충당하며, 이 때 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보인정비율 이내에서 담보대출을 취급하고 있다. 일반적으로 경매 처분시에는 담보자산의 시가보다 낮은 수준에서 낙찰가격이 결정된다는 점을 고려해야 하며, 부동산 가격 하락시에도 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 하기 위해 금융기관은 담보인정비율을 100%보다 낮은 수준에서 운용하고 있다. 한편, 주택의 종류 및 주택의 소재 지역에 따라 담보자산의 시가 대비 처분가액 비율이 달라질 수 있으므로, 금융감독당국은 가계 주택담보대출에 대해 주택의 종류 및 소재 지역에 따라 담보인정비율을 차등하여 적용하도록 하고 있다.

==계산법==
LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치

*실제 자산을 경매 처분하였을 경우 받게 되는 금액을 산정하기 위해 선순위채권과 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금을 반영하여 계산한다.
*담보가치는 국세청의 기준시가, 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가금액, 한국감정원 시세의 시세중간가, KB부동산 시세의 일반거래가 중 한 가지를 적용한다.

== 조건별 주택담보대출 LTV ==

=== 구입자금 목적 ===
{| class="wikitable"
! colspan="2" |구분
!투기지역, 투기과열지구
!조정대상지역
!그 외 지역
|-
| colspan="2" |무주택
|50%
|60%
|70%
|-
| rowspan="2" |1주택
처분조건
|9억 이하분
|40%
|50%
| rowspan="2" |60%
|-
|9억 초과분
|20%
|30%
|-
| colspan="2" |2주택 이상
| colspan="3" |0% (대출 불가)
|}

* 서민·실수요자는 10%p 가산
* 실수요자 조건: 투기지역, 투기과열지구 6억 이하, 부부합산소득 7천(생애최초는 8천) 이하, 조정대상지역 5억 이하, 부부합산소득 6천(생애최초는 7천) 이하, 무주택 세대

=== 생활자금 목적 ===
{| class="wikitable"
! colspan="2" |구분
!투기지역, 투기과열지구
!조정대상지역
!그 외 지역
|-
| rowspan="2" |1주택
|9억 이하
|40%
|50%
| rowspan="2" |60%
|-
|9억 초과
|20%
|30%
|-
| rowspan="2" |2주택 이상
|9억 이하
|30%
|40%
| rowspan="2" |60%
|-
|9억 초과
|10%
|20%
|}

==참고 문헌==

*금융감독용어사전, 2011. 2., 금융감독원

LTV

2021-03-06T14:47:45Z

180.71.12.244: 담보인정비율 문서로 넘겨주기

#넘겨주기 [[담보인정비율]]

틀:입주권과 분양권

2021-01-01T16:25:19Z

180.71.12.244:

조합권입주권과 분양권 모두 주택을 취득할 수 있는 권리라는 측면에선 유사하다.
{| class="wikitable"
! colspan="2" |구분
![[조합원입주권]]
![[분양권]]
|-
| colspan="2" |양도소득세율
|
*1년 미만 70%
*2년 미만 60%
*그 외 기본세율
|
*1년 미만 50%
*2년 미만 40%
*그 외 기본세율<ref>2021년 6월 1일 이후부터 1년 미만 70%, 1년 초과 60%로 2년이 지나도 기본세율을 적용하지 않는다.</ref>
|-
| colspan="2" |취득세율
|
*멸실 전 1~3%
*멸실 후 4%
|
*없음
|-
| colspan="2" |권리전환 시기
|
*관리처분계획인가일
|
*분양 계약 체결일
|-
| colspan="2" |장기보유특별공제
|
*원 조합원은 적용
*구 주택 취득일 ~ 인가일
|
*없음
|-
| rowspan="2" |주택 수 산정
|비과세 판단 시
| rowspan="2" |
*주택 수 포함
|
*포함 안 됨
|-
|중과세 판단 시
|
*21년 양도부터 포함
|-
| colspan="2" |조정대상지역 중과
|
*없음

|
*조정대상지역 50%<ref>기존엔 조정대상지역 단기 보유에 대한 중과세율이 있었으나 722 세법 개정안에 따라 2021년 6월 1일부터 단기 보유에 대한 세율이 기존 조정대상지역의 중과세율보다 강해지면서 조정대상지역을 대상으로한 중과는 사라질 예정</ref>

|-
| colspan="2" |재산세
|
*토지분 재산세
|
*없음
|}

분양권

2021-01-01T16:22:10Z

180.71.12.244:

업새롭게 분양하는 주택을 취득할 수 있는 권리

==세금 관련==

===양도소득세===

*[[장기보유특별공제]] 적용되지 않음
*세율은 2021년 6월을 기점으로 변경됨
*2021년 이후 주택 양도부터 중과세율 산정 시 주택수에 포함

====2021년 6월 이후 세율====
지역 불문, 기간 불문 중과세 적용

*1년 미만 보유 시 70%
*1년 이상 보유 시 60%

====2018년 1월 이후 세율====
조정대상지역에선 기간 불문하고 50% 고정세율 적용

*조정대상지역 50%
*그 외 기본세율

==== 그 전 세율 ====

* 1년 이내 보유 시 50%
* 2년 이내 보유 시 40%
* 그 외 기본세율

===취득세율===

*분양권 취득 시엔 취득세 없음
*분양권을 통해 실체가 있는 주택을 취득하게 되었을 때 납부 의무 발생(등기 시)

===보유세(재산세, 종부세)===

*부과하지 않음

==[[조합원입주권]]과의 비교==
{{틀:입주권과 분양권}}

==각주==
<references />