부동산위키 - 사용자 기여 [ko]

대문

2023-06-22T03:29:13Z

172.26.6.163: /* 주요 분류 */

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==주요 분류==
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==기본 정보==

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부동산위키:시각편집기/피드백

2023-06-22T03:29:02Z

172.26.6.163: /* e */ 새 문단

== e ==

:사용자 에이전트: Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; Win64; x64) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/108.0.0.0 Safari/537.36 Acunetix-Deepscan/14

URL: https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/wiki/%ea%b7%bc%ec%a0%80%eb%8b%b9?veaction=edit&section=1#p-search

[[특수:기여/172.26.6.163|172.26.6.163]] 2023년 6월 22일 (목) 12:14 (KST)

== e ==

:사용자 에이전트: Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; Win64; x64) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/108.0.0.0 Safari/537.36 Acunetix-Deepscan/58

URL: https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/wiki/%EB%A6%AC%EB%AA%A8%EB%8D%B8%EB%A7%81?veaction=edit&section=1#%EB%A6%AC%EB%AA%A8%EB%8D%B8%EB%A7%81%EC%9D%98_%EB%B2%94%EC%9C%84

[[특수:기여/172.26.6.163|172.26.6.163]] 2023년 6월 22일 (목) 12:19 (KST)

== e ==

:사용자 에이전트: Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; Win64; x64) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/108.0.0.0 Safari/537.36 Acunetix-Deepscan/150

URL: https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/w/index.php?veaction=edit&section=1#p-search

[[특수:기여/172.26.6.163|172.26.6.163]] 2023년 6월 22일 (목) 12:29 (KST)

부동산위키:시각편집기/피드백

2023-06-22T03:19:49Z

172.26.6.163: /* e */ 새 문단

토론:근저당

2023-06-22T03:19:21Z

172.26.6.163: 1

리모델링

2023-06-22T03:18:56Z

172.26.6.163: /* 리모델링의 유형 */

'''주택법 제2조 제25호'''

건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위

==리모델링의 유형==
[[파일:리모델링의 유형.jpg]] 

==리모델링의 범위==
'''주택법 제2조 제25호, 주택법 시행령 제13조'''
{| class="wikitable"
!증축범위
!대수선
|-
|
*대상 : 준공 후 15년이 경과된 공동주택
*증축범위
*1) 전용면적(세대당 면적)
*- 85㎡미만: 40% 이내
*- 85㎡이상 : 30% 이내
*2) 세대수 : 기존 세대수의 15% 이내<ref>전용면적 증가 총면적 내에서 가능</ref>
*3) 수직증축 :
*- 14층 이하 2개 층
*- 15층 이상 3개 층 이내<ref>단, 건축 당시 구조도 보유 필수</ref>
|건축물의 기둥, 보, 내력벽, 외부 형태 등을 수선·변경·증설<ref>단, 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다. [주택법 시행령 별표4]</ref>

*30㎡ 이상 내력벽 증설 및 해체
*3개 이상 기둥, 보를 증설 또는 해체
*방화벽 또는 방화구획 증설 또는 해체
*주계단·피난계단 등의 증설 또는 해체
*외벽 마감재료 증설 또는 해체 등
|}

==리모델링 기준 완화 제도==
'''건축법 시행령 제6조 제1항 제6호'''

*준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우, 건축기준을 완화하여 적용할 수 있는 제도
*조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이제한, 일조권(채광확보를 위한 높이제한) 등을 건축위원회 심의를 통해 완화 범위 결정

==리모델링 추진 절차==
{| class="wikitable"
!리모델링 추진제안
|• 입주자대표회의 등에서 ‘리모델링 제안 및 시행’ 의결
|-
!주택조합 설립인가
|
*'''리모델링주택 조합'''
**공동주택 소유자가 설립한 조합으로 규약 등을 의결하고,
**리모델링 계획 및 조합원 비용부담 결의 등의 업무를 담당하며 사업주체가 됨
*'''인가조건'''
**조합 신청시 : 소유자와 의결권의 2/3이상
***동별 과반수 동의 (단지전체) 각 동별 2/3이상 동의 (동별 리모델링 시)
**입주자대표회의 신청시 : 소유자 전원 동의
*'''조합원 자격'''
**1) 사업계획승인(건축허가)을 얻어 건설한 공동주택의 소유자
**2) 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자
*조합설립인가일로 부터 2년 이내에 사업계획승인(리모델링 허가) 신청
|-
!시공사 선정
|
*선정방법 : 조합총회 의결을 통하여 경쟁입찰
*선정기준 : 국토교통부 고시에 따라 리모델링 시공자 선정 판정
|-
!1차 안전진단
|
*증축형 리모델링 가능여부 판정
*'''진행절차 :''' 안전진단 요청(조합) → 안전진단 기관선정 및 의뢰(시장)
**→ 안전진단 (실시계획 → 현장조사 및 결과분석 구조안전성평가)
*'''진단기관 :''' 안전진단기관(민간), 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원
*평가결과 모두 B등급 이상시 수직증축 가능
*평가항목 중 하나가 D등급 이하인 경우 증축형 리모델링 불가
*수직증축형의 경우 그 적정성에 대하여 1차 안전성 검토 필요
*소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능
*안전진단을 시행할 경우 단위세대 내 진단 필요(사전에 소유자 및 임대인 동의 필요)
|-
!도시계획위원회 및
건축위원회 심의
|
*1차 안전성검토 - 구조계획상 증축범위의 적정성 등 검토 의뢰(시장)
**(한국시설안전공단, 한국건설기술연구원)
*세대수 증가시 도시관리계획 및 기반시설과 부합 여부 심의(50세대 이상)
*건축법 완화 및 증축범위 심의
|-
!권리변동계획 수립
|
*세대수 증가형의 경우 권리변동계획 수립 후 사업계획승인
*권리변동계획 내용 : 대지 및 건축물의 권리변동, 비용분담, 분양계획 등<ref>감정평가업자 평가 금액을 기준으로 할 수 있음</ref>
|-
!매도청구
|
*리모델링 결의에 찬성하지 아니한 자에 대하여 매도 청구
*'''진행절차'''
**1) 조합에서 미동의 구분소유자에게 리모델링 참가 여부 서면 촉구
**2) 미동의 구분소유자는 2개월 이내 회답 (회답 아니한 경우 미참가로 봄)
**3) 미동의 구분소유자에게 매도 청구 (2개월 이내 미 청구시 매도청구권 소멸)
|-
!리모델링 허가
|
*2차 안전성검토 – 허가설계도서상 구조안전의 적정성여부 등 검토 의뢰(시장)<ref>1차 안전성검토 수행 전문기관</ref>
*대상 : 증가하는 세대수가 30세대 미만인 사업
**단, 내력벽 철거에 의하여 세대 합치는 행위가 아닐 것
*신청요건
*1) 입주자대표회의 또는 소유자 : 단지 소유자 전원 동의
*2) 리모델링주택조합 : 단지전체 75% 이상
**동별 1/2 이상 동의(단지전체), 각 동별 75% 이상 동의(동별)
*동의철회 : 허가신청서 제출 전까지 서면으로 동의철회 가능
|-
!사업계획승인
|
*대상 : 증가하는 세대수가 30세대 이상인 사업
*사업주체 : 리모델링주택조합
|-
!이주
|
*감리자 지정 (감리의무대상)
*세대수 증가 및 매도청구 매수 주택 분양
*분담금 확정 총회 및 이주
|-
!2차안전진단
|
*수직증축형 리모델링 허가가 된 경우 구조안전에 대한 상세확인
*진단기관 : 1차 진단기관 외 안전진단 가능 기관<ref>1차 진단을 시설안전공단 및 건설기술연구원 실시한 경우 예외</ref>
*소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능
|-
!착공신고
|
*사업계획승인을 받은 날부터 5년 이내 공사착수
*리모델링허가를 받은 날부터 1년 이내 공사착수
|-
!사용검사
|
*하자보수보증금 보증서 및 장기수선계획 수립·제출
|-
!조합해산
|
*사용검사 필증 수령 후 리모델링주택조합 해산 인가(조합원 동의를 얻은 정산서 필요)
|}

==리모델링과 재건축 비교==
{| class="wikitable"
!리모델링
!구분
!재건축
|-
|주택법
!근거
|도시 및 주거환경 정비법
|-
|건축물 노후화 억제 및 기능 향상
!성격
|노후불량 구조물 밀집지역
주거환경개선 및 주택공급
|-
|수직증축 B등급 이상
수평증축 C등급 이상
!안전진단
|최소 D등급 이하(D,E)
|-
|준공 후 15년 이상
!최소연한
|준공 후 30년 이상
|-
|대수선 또는 부분철거 후 증축
!공사방식
|전면 철거 후 신축
|-
|기존 전용면적의 30%~40% 이내
!증축범위
|용적률 범위 내
|-
|법적 상한 초과 (건축심의로 결정)
!용적률
|법정 상한 이하
(3종 일반 주거지역 300%)
|-
|건폐율, 용적률, 높이제한, 조경 등
!건축기준완화
|없음
|-
|기존 구조를 보수·보강하여 현행기준에 맞는 내진설계 기준 적용
!구조
|현행 기준에 적합하게 설계 및 시공
|-
|없음
!기부채납
|도로, 공원, 녹지 등 제공
|}

==참고 문헌==

*성남시 공동주택 정보누리

==각주==
<references group="e" responsive="0" />
<references group="e" responsive="0" />

근저당

2023-06-22T03:18:10Z

172.26.6.163: /* 근저당 관련 판례 */

*

* 상위 문서: [[저당권]]

'''근저당이란 계속적인 거래에서 발생하고 소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말한다.'''

* 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 않는다.([[민법 제357조]]제1항)
* 이 때 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.([[민법 제357조]]제2항)

== 근저당 관련 판례 ==

* 근저당권자의 채권의 총액이 채권최고액을 초과하는 경우, 근저당권자와 그 채무자 겸 근저당권설정자 사이에서는 채권최고액과 지연손해금 및 집행비용 등 그 채권 일부의 변제가 있더라도 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력이 잔존채무에 미친다.(대판 2010다3681)

* 근저당부동산에 대하여 소유권을 취득한 제3자는 피담보채무가 확정된 이후에 그 확정된 피담보채무를 채권최고액의 범위 내에서 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것이며, 근저당권의 물상보증인은 민법 제357조에서 말하는 채권의 최고액만을 변제하면 근저당권설정등기의 말소청구를 할 수 있고 채권최고액을 초과하는 부분의 채권액까지 변제할 의무가 있는 것이 아니다.(대판 74다998, 대판 2002다7176)

* 근저당권은 당사자 사이의 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정채권을 어느 시기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정한 한도액 범위 내에서 담보하는 저당권으로서 보통의 저당권과 달리 발생 및 소멸에 있어 피담보채무에 대한 부종성이 완화되어 있는 관계로 피담보채무가 확정되기 이전이라면 채무의 범위나 또는 채무자를 변경할 수 있다. 그래서 채무의 범위나 채무자가 변경된 경우에는 당연히 변경 후의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권만이 당해 근저당권에 의하여 담보되고, 변경 전의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권은 그 근저당권에 의하여 담보되는 채무의 범위에서 제외된다.(대판 97다15777)

단기 보유 양도소득세

2023-06-22T03:16:26Z

172.26.6.163: /* 고정 세율 */

2년 미만 단기 부동산 보유로 양도차익이 발생하는 경우 투기 억제 등을 위해 일반 양도세율보다 강한 세율을 적용한다.

*부동산 종류·시기에 따라 고정 세율을 적용
*고정세율과 기본세율보다 유리한 경우엔 세금이 큰 세율을 적용<ref>조정대상지역 다주택자 등 기본 세율에 중과세율이 적용되는 경우 단기 보유 양도소득세율보다 더 높은 세율이 적용되기도 한다. 이런 경우 역으로 단기 처분이 유리해지는 경우를 방지하기 위해 세금이 더 큰것으로 적용한다.</ref>
*2019년부터 부동산 투기가 과열되어 12.16대책, 7.10대책에서 2차례 상향되었다.
**12.16 대책의 상향은 법 개정이 이루어지지 않아 폐기되고, 7.10 대책에서 더 강화된 안이 통과되어 2021년 6월부터 적용된다.

==고정 세율==
2021년 6월 1일을 기준으로 세율이 변경된다.
[[파일:단기 보유 부동산 양도소득세율 상향.png|섬네일|7.22 세법 개정안 중 발췌]]

===2021년 6월 이전===

*'''주택(입주권 포함)'''
**1년 미만: 40%<ref>2021년 6월 이전 까지는 2년 미만 보유에 대한 패널티는 없다. </ref>
*'''조정대상지역 분양권<ref>분양권을 투자(투기) 목적으로 사용하는 것을 막기 위함</ref>'''
**(보유기간 불문) 50%
*'''그외 부동산'''
**1년 미만: 50%
**1년~2년: 40%

===2021년 6월 이후===

*'''주택(입주권 포함)'''
**1년 미만: 70%
**1년~2년: 60%
*'''분양권<ref>조정대상지역 분양권에서 전 지역의 분양권으로 대상이 확대되었다.</ref>'''
**1년 미만: 70%
**1년 이상: 60%
*'''그외 부동산'''
**1년 미만: 50%
**1년~2년: 40%

==같이 보기==

*[[조정대상지역 다주택자]]

== 각주 ==
[[분류:양도소득세]]
<references group="e" responsive="0" />

리모델링

2023-06-22T03:14:10Z

172.26.6.163: /* 리모델링의 유형 */

부동산위키:시각편집기/피드백

2023-06-22T03:14:07Z

172.26.6.163: /* e */ 새 문단