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전월세 전환

2023-06-30T04:26:56Z

172.26.40.207: /* 상가 산정률 */

부동산을 임대차한 상황에서, 보증금을 일부를 내리며 월세로 전환하는 경우를 말한다. 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등을 고려하여 상환선 이내에서만 조정이 가능하며, 이 방법 및 산정률 등은 전세를 월세로 전환하는 경우 뿐만 아니라 월세를 전세로 전환하는 경우 등 다양한 경우에 동일하게 활용할 수 있다.

==전월세전환율==
'''보증금과 월세로 상호 전환하는 비율을 의미한다.''' 즉 보증금을 줄이면서 월세를 올리거나 그 반대의 경우에 적용되는 비율이다.

'''예시'''

*보증금을 2000만원 줄이면서 월세를 10만원 늘린다면 전월세 전환률은
*'''(10 × 12) ÷ 2000 × 100 = 6%'''이다.

주로 시장 금리가 낮을 수록 낮게 산정된다. 시장에서 일반적으로 통용되는 전월세전환률은 통계정보를 통해 확인할 수 있다.

* [https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT_30404_N0010 '''지역별 전월세전환율''']

이런 시장 정보를 통해 임대인과 임차인이 협의하되, 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법을 적용받는 임대차의 경우 법에서 정한 상한선을 지켜야 한다. 비율을 정하였다면 전월세계산기를 통해 쉽게 계산 가능하다.

*[http://부동산계산기.com/전월세전환 '''부동산계산기 - 전월세전환 계산기''']
*[http://부동산계산기.com/월세보증금조정 '''부동산계산기 - 월세 보증금 조정 계산기''']

== 2023년 전월세 전환율 ==
주택·상가 임대차보호법에서 정해진 산정률에 따른 최대 전환률은 아래와 같다.
{| class="wikitable"
!
!주택
!민특법
!상가
|-
|'''전세 → 월세'''
|5.5%
|5.0%
|12%
|-
|'''월세 → 전세'''
|합의
|5.0%
|합의
|}

==법적 산정률==
'''월세 = 보증금 * 산정률'''

*'''이렇게 정해진 월세는 상한선'''이다. 상한선을 넘지 않는 선에서 지역별 전월세전환율 등을 적절히 활용할 수 있다.
*산정률은 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 제12조(아래 문단 참고)에 따라 정해진다.

'''계산 예시'''

*보증금이 4천만원, 월세가 180만원, 산정률이 11.25%인 경우
*일부를 월세로 전환하고자 할 경우 180만원 + 2천만원 × 11.25% = 405만원
**보증금 2천만원, 월세 405만원을 받을 수 있음
*월세만 받고자 할 경우 180만원 + 4천만원 × 11.25% = 630만원 까지 받을 수 있음
**보증금 없이 월세 630만원까지 받을 수 있음

==주택 산정률==
<blockquote>'''주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)''' 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>

*1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
*2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

'''주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)''' ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 '''1할'''을 말한다.

② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 '''연 2퍼센트'''를 말한다. <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.></blockquote>'''산정률 비교'''

*1호. 1할 = '''10%'''
*2호. 한국은행 기준금리: 3.5% (2023년 6월 기준)
**3.5 + 2 = '''5.5%'''

'''적용 전환율'''

*5.5%

==상가 산정률==
'''법적 근거'''<blockquote>'''상가임대차보호법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)''' 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.

*1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
*2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

'''상가임대차보호법 시행령''' '''제5조(월차임 전환 시 산정률)''' ① 법 제12조제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 '''1할2푼'''을 말한다.

*② 법 제12조제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 '''4.5배'''를 말한다.</blockquote>'''산정률 비교'''

*1호. 1할2푼 = '''12%'''
*2호. 한국은행 기준금리: 3.50% (2023년 6월 기준)
**3.50 * 4.5 = '''15.75%'''

'''적용 전환율'''

*12%

== 같이 보기 ==

* [[임대료 인상]]

대문

2023-06-22T06:36:38Z

172.26.40.207: /* 기본 정보 */

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근저당

2023-06-22T06:36:27Z

172.26.40.207: /* 근저당 관련 판례 */

<blockquote>
*

* 상위 문서: [[저당권]]

'''근저당이란 계속적인 거래에서 발생하고 소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말한다.'''

* 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 않는다.([[민법 제357조]]제1항)
* 이 때 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.([[민법 제357조]]제2항)

* '''''굵은 글씨''[[e]]''' [['''<ref>파일:E|epx|오른쪽|대체글=e|e</ref>''']] '''== 근저당 관련 판례 =='''

*근저당권자의 채권의 총액이 채권최고액을 초과하는 경우, 근저당권자와 그 채무자 겸 근저당권설정자 사이에서는 채권최고액과 지연손해금 및 집행비용 등 그 채권 일부의 변제가 있더라도 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력이 잔존채무에 미친다.(대판 2010다3681)

*근저당부동산에 대하여 소유권을 취득한 제3자는 피담보채무가 확정된 이후에 그 확정된 피담보채무를 채권최고액의 범위 내에서 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것이며, 근저당권의 물상보증인은 민법 제357조에서 말하는 채권의 최고액만을 변제하면 근저당권설정등기의 말소청구를 할 수 있고 채권최고액을 초과하는 부분의 채권액까지 변제할 의무가 있는 것이 아니다.(대판 74다998, 대판 2002다7176)

*근저당권은 당사자 사이의 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정채권을 어느 시기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정한 한도액 범위 내에서 담보하는 저당권으로서 보통의 저당권과 달리 발생 및 소멸에 있어 피담보채무에 대한 부종성이 완화되어 있는 관계로 피담보채무가 확정되기 이전이라면 채무의 범위나 또는 채무자를 변경할 수 있다. 그래서 채무의 범위나 채무자가 변경된 경우에는 당연히 변경 후의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권만이 당해 근저당권에 의하여 담보되고, 변경 전의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권은 그 근저당권에 의하여 담보되는 채무의 범위에서 제외된다.(대판 97다15777)
<references /></blockquote>

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근저당

2023-06-22T06:24:11Z

172.26.40.207: /* 근저당 관련 판례 */

*

* 상위 문서: [[저당권]]

'''근저당이란 계속적인 거래에서 발생하고 소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말한다.'''

* 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 않는다.([[민법 제357조]]제1항)
* 이 때 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.([[민법 제357조]]제2항)

== 근저당 관련 판례 ==

=== 근저당권자의 채권의 총액이 채권최고액을 초과하는 경우, 근저당권자와 그 채무자 겸 근저당권설정자 사이에서는 채권최고액과 지연손해금 및 집행비용 등 그 채권 일부의 변제가 있더라도 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력이 잔존채무에 미친다.(대판 2010다3681) ===
* 근저당부동산에 대하여 소유권을 취득한 제3자는 피담보채무가 확정된 이후에 그 확정된 피담보채무를 채권최고액의 범위 내에서 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것이며, 근저당권의 물상보증인은 민법 제357조에서 말하는 채권의 최고액만을 변제하면 근저당권설정등기의 말소청구를 할 수 있고 채권최고액을 초과하는 부분의 채권액까지 변제할 의무가 있는 것이 아니다.(대판 74다998, 대판 2002다7176)

* 근저당권은 당사자 사이의 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정채권을 어느 시기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정한 한도액 범위 내에서 담보하는 저당권으로서 보통의 저당권과 달리 발생 및 소멸에 있어 피담보채무에 대한 부종성이 완화되어 있는 관계로 피담보채무가 확정되기 이전이라면 채무의 범위나 또는 채무자를 변경할 수 있다. 그래서 채무의 범위나 채무자가 변경된 경우에는 당연히 변경 후의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권만이 당해 근저당권에 의하여 담보되고, 변경 전의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권은 그 근저당권에 의하여 담보되는 채무의 범위에서 제외된다.(대판 97다15777)

별장 등 취득세 중과

2023-06-22T06:21:45Z

172.26.40.207: /* 중과 대상 */

별장 등 취득세 중과

2023-06-22T06:21:19Z

172.26.40.207: /* 중과 대상 */

== 계산 방법 ==

* [http://부동산계산기.com/취득세 '''취득세 계산기''']에서 '별장·고급주택 등'에 체크

== 중과 대상 ==
세부적인 기준은 아래 '법률 근거' 조문 참고

*별장
**농어촌 주택 등은 제외된다.
*골프장
*고급주택
*고급오락장
*고급선박

== 중과 세율 ==

*중과 기준세율의 100분의 400
*'''2022년 현재 기준 8%'''

== 법률 근거 ==

* 지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)
* 지방세법 시행령 제28조(별장 등의 범위와 적용기준)

{| class="sortable mw-collapsible mw-collapsed"
|+
*
|'''지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)''' ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다. <개정 2010.12.27, 2011.12.31, 2016.12.27, 2018.12.31>

*1. 별장: 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있는, 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 제외한다). 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다.
*2. 골프장: 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는 토지와 건축물 및 그 토지 상(上)의 입목
*3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.
*4. 고급오락장: 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.
*5. 고급선박: 비업무용 자가용 선박으로서 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 선박
|}
[[분류:중과세]]

별장 등 취득세 중과

2023-06-22T06:20:44Z

172.26.40.207: /* 중과 세율 */