재개발 투자

2023-05-13T04:10:54Z

172.26.23.130: 새 문서: ==고려사항== ===임장 포인트=== * 신축 다가구 * 규모가 큰 근린상가 * 대규모 종교시설 * 대지지분 큰 고가주택 비율 * 상권 분위기(활발하면 불리) ===다물권자 현금 청산=== * 부동산 계약시 특약으로 체결 ===투기과열지구=== ==매수 포인트== *사업시행인가 이후엔 시장에서 널리 퍼진다 ** 조합설립인가부터 사업시행인가 전까지 주목 *종전자산평가 이후 실망매물 찾...

==고려사항==
===임장 포인트===
* 신축 다가구
* 규모가 큰 근린상가
* 대규모 종교시설
* 대지지분 큰 고가주택 비율
* 상권 분위기(활발하면 불리)

===다물권자 현금 청산===
* 부동산 계약시 특약으로 체결

===투기과열지구===

==매수 포인트==
*사업시행인가 이후엔 시장에서 널리 퍼진다
** 조합설립인가부터 사업시행인가 전까지 주목
*종전자산평가 이후 실망매물 찾기
** 가치대비 가장 저렴한 매수타이밍
* 좋은 평형이 프리미엄이 더 크게 붙는다
** 당장의 납부금액만 보지 말것
* 본인 취향 고려한 저층 등 선택 금지

==세금 혜택==
* 1주택 + 1입주권
* 새 아파트가 지어진 후 3년 까지 1주택으로 취급된다
* 단 1년 이상 실제 입주 필요

방 공제

2023-05-13T01:28:14Z

172.26.23.130: /* MCG, MCI 보증부 대출 */

'''주택 및 상가 등 방이 구분되어 있는 물건을 담보로 대출 시 방의 개수 만큼 소액보증금을 차감하고 대출을 해 주는 제도'''

* '''소액보증금''': [[소액보증금 최우선변제|지역별 최우선변제 소액임차보증금]]을 편의상 줄여서 표현

== 설명 ==
은행 등 금융기관은 기본적으로 채무 불이행이 생겼을 때 담보를 처분하여 회수할 수 있는 만큼만 돈을 빌려준다. 즉 10억짜리 주택을 담보로 잡더라도, 집값이 언제 내릴지 모르고 경매를 하게 되면 비용과 시간, 인력도 들어가기 때문에 이런 점들을 감안해서 6~70%인 6~7억만 대출을 해준다. 이는 집값이 하락기라면 더 줄어들 수도 있고, 호황기라면 더 늘어날수도 있다. 과거 미국 서브프라임 사태엔 집값의 110%가 넘게 대출을 해주기도 했었다. 하지만 그 결과는 모두가 잘 알고 있기에 아무리 호황기라도 나라에서 제한을 거는 것이 일반적이다. 더 자세한 내용은 '''[[담보인정비율]]'''을 참고하자.

이런식으로 은행은 나중에 집을 처분했을 때 깎일 수 있는 금액은 다 빼고 대출을 해준다. 그 중에 또 하나 대표적인 [[소액보증금 최우선변제|소액보증금]]이다. 우리가 10억짜리 주택을 담보로 걸었는데 그 집에 보증금 2억을 내고 살고 있는 임차인이 있다면 은행은 그 집을 10억 - 2억 = 8억으로 본다. 그리고 만약 집에 다른 저당이 2억 잡혀 있다면 은행은 그 집을 10억 - 2억 - 2억 = 6억으로 본다. 나중에 경매로 집을 처분하거나 했을 때 법원에서 먼저 있던 채권(선순위 채권)에 배당을 먼저 해주기 때문에 은행은 자기 순서를 고려하여 자신이 받을 수 있는 만큼을 기준으로 대출을 하는 것이다. 그런데 여기서 소액보증금이라는 것은 시점상 순서가 먼저가 아니라도 나중에 먼저 배당을 받는 특이한 금액이라 이렇게 '방 공제'라는 것이 생긴 것이다.

소액보증금은 상대적으로 취약계층인 소액 임차인을 보호하기 위한 제도인데, 원래 선순위 채권이 많이 있는, 은행의 대출까지 있는 집에 임차를 들어가면 나중에 집주인이 부실이 나서 집이 처분될 때 선순위 채권자, 은행들이 돈을 먼저 배당받아가버리면 임차인은 받아갈 수 있는 돈이 없다. 늦게 들어왔기 때문에 배당 순위도 후순위인 것이다. 그런데 이렇게 대출이 있는 집에 들어올 수 밖에 없는 취약한 계층이 그마저 가진 보증금까지 날리는 것은 막아 보자는 취지로, 보증금 전체는 아닐지라도 일부 금액에 대해선 소액 임차인에게 먼저 되돌려주자고 만든 제도가 '소액보증금 최우선변제' 제도이다.

그래서 대출이 이루어진 뒤에 뒤늦게 들어오는 임차인이 있더라도 그들이 먼저 소액보증금을 배당받아 가게 되므로 은행은 집에 있는 모든 방에 임차인이 한가구씩 들어올 수 있다고 극단적인 가정을 하고 방의 개수만큼 소액보증금액만큼 담보가능금액에서 차감을 하는 것이다.

==계산 방법==

*임대되지 않은 방에 대해서는 동 방수에 지역별 소액보증금을 곱하여 소액보증금을 산출한다.
*임대 중인 경우 임차보증금이 소액보증금의 합보다 작은 경우 소액보증금의 합을 임차보증금으로 본다.<ref>예) 서울 지역에 방 3개를 임대하는데 임차보증금이 1억이라면, 방 3개에 대한 소액보증금 1억 5천보다 작으므로 임차보증금을 1억 5천으로 본다.</ref>
*소액보증금 합계액은 주택가액의 50%를 한도로 한다.
*담보물이 아파트 등 공동주택인 경우에는 임대되지 않은 방에 대한 소액보증금 적용대상 방수를 1개로 할 수 있다.
*저가(담보가액 수도권 3억원, 지방 2.5억원 이하) 단독주택의 경우 가목의 규정에도 불구하고 소액보증금 적용대상 방수를 다음과 같이 조정할 수 있다.

'''저가 단독주택 (담보가액 수도권 3억원, 지방 2.5억원 이하)'''
{| class="wikitable"
!구 분
!소액보증금 적용대상 방수
|-
|임대차 없는 방수가 3개 이하인 경우
|1개 이상
|-
|임대차 없는 방수가 4개 이상인 경우
|2개 이상
|}

== MCG, MCI 보증부 대출 ==
보증기관에서 소액임차보증금에 대한 보증서를 받은 경우 방 공제를 하지 않을 수도 있다. 다만 추가적인 보증료가 부과될 수 있다.

* MCI: 은행이 보증료를 납부한다. 보증료는 금리에 반영된다.
* MCG: 고객이 보증료를 납부한다. 금리엔 반영되지 않는다.

==근거 및 참고문헌==
위 계산 방법에 기술되지 않은 세부 기준 및 업데이트 된 최신 기준 등은 아래에서 확인 가능

*금융감독원의 [https://www.law.go.kr/행정규칙/은행업감독업무시행세칙 은행업감독업무시행세칙] - [별표 18] 주택관련 담보대출에 대한 리스크관리 세부기준

==관련 계산기==
선택적으로 적용 가능한 규정이 있는 경우, 대출 가능액이 최대한 많이 나오도록 규정을 적용하여 계산하였다.<ref>예) 공동주택의 경우 소액보증금 적용 대상 방수를 1개로 할 수 있으나, 이는 은행이 선택적으로 적용 가능한 사항이다. 저가 단독주택에 대한 적용 대상 방수 조정도 마찬가지다. 하지만 대부분의 1금융권 은행에선 대출 가능액이 최대한으로 많이 나올 수 있도록 최소한의 기준으로 적용한다. 다만, 은행의 건전성 제고가 요구되는 기간이거나 차주의 신용도가 낮은 경우 엄격한 기준을 적용할 수도 있다. </ref>

*[http://부동산계산기.com/ltv '''LTV 계산기''']
*[http://부동산계산기.com/대출가능액 '''대출가능액 계산기''']

==같이 보기==

*[[담보인정비율]]
*[[소액보증금 최우선변제]]

== 각주 ==

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